户型 酒店式公寓 2*2*2+1 复式产品 3*2*2 3*2*2特色户型 4*2*2 四房 4*2*3特色户型 五房 五房 五房 5*2*3特色户型 特色复式 叠加 合计 建筑面积 45-55 85-87 89 120 135 实现面积 65-75 110 120 140 160 面积比 3% 15% 4% 10% 16%+8% 套数 162 471 19% 121 245 34% 498 合计 3%
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标志性建筑物
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案例：以风情营造+豪宅形象为项目核心竞争力的打造方向
入口广场及绿化 强势山水资源 临水国宾馆做形象展示
景观展示
高档社区配套 国宾馆及楼王展示 豪华符号展示
营销中心
临湖楼王售楼处 豪华装修专业服务 豪华装修样板房
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2、户型规划
户型规划：包含户型推导论证、户型功能分区、功能尺度、创新亮点等方面
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示例：户型推导步骤尽量按照以下推导过程进行，以保证合理及科学性
“亮点”是案例归纳而出的，是实现某 一物业目标的必选动作,是具有创造性的， 不一定是唯一解，但能对解决问题有启 发作用 譬如：做一个夸张、个性化的会所也许 是提升某一类项目价值的“亮点”；
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拓盘模板 ——物业发展建议模板
深圳中原技术发展中心 ShenZhen.09.2010
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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中原 力量
建筑理念指设计 的整体概念，如 ：根据地形，景 观、项目属性给 出总体的设计理 念；常见的有： 保留原生态、依 山而建、异国风 情等
建筑布局及类型
布局一般为项目 整体的规划排布 如：围合式、点 式、蝶型的排布 类型一般可分为 高层、小高层、 多层、别墅等
建筑立面
建筑立面相关 如建筑风格、建 筑造型、立面色 系、建筑档次相 关
> 独栋保证景观资源最大化，做到户 户拥景 > 多层做到户户都有景观面 > 高层南向面湖，尽量做到户户观景
最大化亲近自然
> 保护自然是亲近自然的前 提
高层弧型 排布
> 做到每户景观资源最大化 > 建筑与周边环境自然融合
天麓 七区
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天麓 二区
建筑 单体 设计
商业 会所、幼儿园 垃圾场、居委会、物管中心 ……
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物业发展建议具体归纳为以下几点
整体规划：建筑平面，布局，产品形象 户型建议：面积大小、功能分区、功能尺度、创新
亮点
物业发 展建议 内容
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Part C.1
物业发展建议相关说明
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物业发展建议定义
物业发展建议：
是指代理公司针对一个项目或者一个地块，依托前期定位，提出符合项目自 身发展的合理的见解或意见，或者对项目整体开发给到明确的意见，使该项 目或者地块向着良好的、积极的方面去发展和完善，为项目后续发展提供立 命之本，同时为后期营销推广打下坚实的基础。 符合项目前期市场定位 给出形成价值点和竞争力的因素 指导项目未来走向 解决从市场到产品对接的问题 给到设计院参考
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示例：户型配比需要从户型推导得出最后结论，往往需要给到明确的项目指
导意见。
户型推导 户型配比 功能尺度 户型创新
两房
档次定位：产品整体形象中高档，纯正大户型社区 客户：主要针对二次或多次置业客户，以关内客户为主力目标客户群体 10%的120平、16%的135平的三房、4%的叠加不需要合拼,其他90平以上大户型均需要考虑合拼.
建筑用材
根据定位所选择 各种风格和档次 不同，可选择不 同的木材、石材 、面砖、文化石 等
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示例：给到参考项目做为参考是物业发展建议最常见做法
整体规划 布局建议 建筑风格 建筑用材
独栋拥景，高层户户观景
通过片区三级市场的成交户型 和需求户型系统分析
第三次通过三级市场成交和需求户型区间 调整项目户型的区间.
第四次通过本片区二级市场客户喜好和需 求户型区间修正项目户型区间
通过本片区二级市场客户喜好 和需求户型区间系统分析
最终建议户型面积区间和比例
案例：信义坂田 项目户型推导
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意大利式风格：复古、沉重
西班牙式风格：休闲、厚重
英式风格：明快、鲜艳
法式风格：豪华、浪漫
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示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法
整体规划
> 考虑项目开发企业
布局建议 建筑风格 建筑用材
沿湖木栈道及亲水平台 湖景样板房展示 彩虹花海
创新的物业类型
资源规划 资源放大
以湖景资源的最大化利用规划 尽可能保留原始地形地貌 充分利用湖水资源 三峡会展中心
舒适度整体提升
整体 规划
高端配套
五星级酒店 湖中央船形咖啡厅 山地高尔夫练习场 私家亲水空间
产品 超越
提高产品性价比
豪宅形象昭示性
别墅户型
主要功能空间观景 多维度观景阳台
物业发展建议考量因素
项目的整体定位如何在物业中体现？
项目条件
市场竞争
客户敏感点
相互影响，相互制约
1 项目的自身条件有哪
2 市场上竞争对手的项
3 客户有什么需求，认
些可以构成核心竞争 力是打造前提。
目表现，整体水平是 项目参考对象。
同怎样的项目品质是 物业打造的出发点。
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的背景，建议尽量 多的使用木材，进 行项目建设； > 木材节省成本，用 木材装点项目，体 现尊贵、大气、厚 重的感觉； > 局部结合有质感的 材料，如：石材或 面砖，体现客户身 份感，迎合项目目 标客户需求；
木材
木材
木材
文化石贴面
砖
石材
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> 在高层的设计上具备挺 拔升扬的形态，避免对 整个社区带来压抑感。 上海浦江公馆
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示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法
整体规划 布局建议 建筑风格 建筑用材
> 建筑风格体现之色 系：总体以明亮浅 色系为主，点缀其 它色系，根据组团 略有变化，形成包 容性的、融合的社 区
户型推导 户型配比 功能尺度 户型创新
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参考基本户型 区间和比例 意向基本户型 区间和比例 意向基本户型 区间和比例 策略基本户型 区间和比例
通过对片区已售、在售项目的 户型区间和比例进行系统分析
第一次通过在售项目的户型和比例初步推 导出本项目户型和比例 通过对片区潜在竞争项目的户型区 间和比例进行系统分析 第二次通过潜在项目的户型和比例修正本 项目户型和比例
项目宣传
组团规划
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Part C.1
中原物业发展建议模板
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1、整体规划
整体规划：一般可包含建筑理念、建筑布局、类型、立面、用材等方面的建议
建筑理念
风情 营造
样板空间
全新家居生活 亲水空间打造 城市建设新方向 强势景观、配套资源 欧式风情大盘，全新生活体验 中心广场 两大居住片区 三大休闲带
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豪宅 形象
豪华社区入口 公共活动区材质高档 视线常接触区用材高档 生活风情营造
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锐普PPT图表——综合关系 锐普PPT图表——综合关系
物业发展建议涉及内容
从定位出发做整体规划,大胆想象未来建成后的项目形态
住宅 设计 外部形象：立面造型 内部空间：户型设计
整体 规划
整体布局 空间关系 交通组织 景观组织
景观 设计
园林、绿地 道路、广场 设施
汇报说明
[为了提升中原的专业形象，提升同事 们的工作效率，对拓盘常用模块进行 分解，分别给到专业的模板建议，此 伙报告里面的物业发展建议部分。]
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