建筑形态建议——方法与说明
说明：建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素，与前期分
析与定位紧密联系，直观上决定了项目未来属性。 方法：项目定位指导运用项目基本指标，各方面因素作修正与 支撑，确定价值最大化的项目建筑形态。
建筑形态建议——一期定位
深圳最具人居价值的大城别墅
——华南首席，超低密度3A生态住区
重要性：
1、专业博取信任，与发展商达成共识； 2、市场属性指导建筑属性； 3、市场观点在产品上的表达。
物业发展建议写什么？
一、把握项目总体规划理念（宏观）
1、地块价值分析定类
地形、景观、交通、地质
2、地块用途分析定类
产品、规划、景观
3、分期开发策略制定
各开发期的发展策略与战略目标、位臵及规模、产品线
容积率:约为2.7
地块平整，有少量坡度
地块实景图
地块示意图
建筑形态建议——基本指标下的建筑形态研究 从基本指标看，项目有如下几种建筑形态组合的可能： 组合
高层
分析
利于打造低密度，均好型社区。 小高层与高层市场认知差异较小， 增加建筑密度，降低社区档次。 多层占地要求高，导致小区建筑密度高，居住
典型楼盘
7. 创新及成本效益原则
8. 地块价值最大化原则
总平面规划设计建议——规划设计及功能布局 规划设计及功能布局说明：
1、项目地块狭长——
从中间一分为二，分成南北两区，南北 区相对独立，私享各自独立园林景观。
两梯三户
中央绿化园景
2、从容积率利用角度——
240㎡以上大户型设为两梯两户板式， 其余户型设为两梯三户板式。
2、推导产品设计建议模型：
目标客户群生活特征
项目自身资源 项目开发背景 项目设计布局：总体规划设计、建筑单体设计、景观设计
物业发展建议写什么？
3、提供产品设计方案建议：产品设计是概念设计的进一步深化，主要包括以下6个方面，
其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。
设计元素
土地开发总平面规划 交通道路规划
模板拟定——户型面积与配比建议
Step1.对户型面积与配比的决策因素分析
Step2.综合考虑确定户型面积与配比
总平面规划设计建议——方法与说明
说明：总平面规划设计是对项目各功能布局的统筹安排，决 定了项目未来的品质感与舒适度。
方法：从项目后期营销视角出发，拟定规划设计原则，在原
则范围内确定总平面规划设计建议。
规划概念 设计
根据项目发展需要 根据项目周边环境，结合项目地块、地形 根据项目发展需要 结合目标客户群
景观概念 设计
根据项目地块、地形、项目发展 根据景观主题
物业发展建议写什么？
三、提供权威的产品设计建议（微观） 1、分解产品设计研究步骤：
确定单体设计要求：依据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、 色调搭配组合等方面的设计意见。 制定户型的面积配比和空间设计要求：依据对市场各物业的户型研究分析，结合项目定位、客户需求 ，制定户型的面积配比和空间设计要求。 进行公建配套设施的功能分布设计：依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。
3、从地块景观、朝向、 噪音、对视等因素考虑——
地块西侧建筑布局采用全东南朝向， 视线通透，且与社区景观相融合；地块东侧 建筑布局采用西南朝向，避免东面影响。
会所
两梯两户
4、从配套设施功能角度——
会所设在社区中央，幼儿园设在东南角。
幼儿园
总平面规划设计建议——交通体系
交通体系说明：
1、人车分流设计； 2、主入口设在南北区分界处， 利于业主进出与统一管理。
Step2.平面与户型建议
Step3.建筑附加值建议
环境景观设计建议——方法与说明
说明：环境景观设计是在项目总体规划思路的基础之上，根据 各功能的划分、住宅组团特点所营造的环境景观艺术设计。
方法：根据项目定位拟定设计原则，在原则下确定环境景观风
格并进行整体及细部的打造。
环境景观设计建议——设计原则
大户型放在景观良好的位臵，视野开阔，有助于销售；
部分户型采用夹层和顶层假复式的特色； 有条件的大户单位设玄关和衣帽间； 客厅设臵落地大玻璃窗连接阳台，卧室用转角飘窗，即扩大了观景视野， 又美化了建筑形态，浴室设臵大凸窗； 每户都作生活阳台和观景阳台，生活阳台作封闭处理； 在空间布局合理的情况下，适当增加储物室或保姆间； 厨房油烟统一烟道处理，空调机位考虑隐蔽处理； 预留洗衣机位臵，与洗手区或生活阳台相结合； 厕门不要朝厅，卫生间干湿分离，公共卫生间洗手区与入厕区分开； 为提升产品附加值，建议将层高提高到3.2m—3.3m。
内部空间：户型
景观设计 园林、绿地、广场、道路、设施……
其他建筑 单体设计
商业、会所、幼儿园……
实践篇
——以振业城3#地块为案例，从实操角度
为物业发展建议的撰写拟定模板。
一．建筑形态建议
二．户型面积与配比建议
三．总平面规划设计建议 四．建筑设计建议 五．环境景观设计建议 六．项目配套建议 七．物业管理建议
三房 四房 五房 合计
面积区间 （㎡）
130——160 180——220 240——400 ——
面积比例
13% 45% 42% 100%
套数比例
20% 50% 30% 100%
主力户型：180—220㎡四房 次主力户型：240—400 ㎡五房（除少量顶层复式在400㎡左右外，其余均为240—280㎡） 补充户型： 130——160 ㎡三房 为提升产品附加值，建议标准层高为3.2—3.3m
多阳台设计
阳光浴室 入户阳台
建筑设计建议——建筑附加值建议
中空玻璃百叶窗 “Ｓｔｏ”外墙外保温体系 高分子防水卷材 中水回收利用 高性能混凝土 节能保温装饰砖
天棚辐射温度调节技术
中央真空洗尘系统
建筑内部噪音防止系统
全臵换健康新风 同层后排水技术
模板拟定——建筑设计建议
Step1.基于营销的建筑设计原则及原则下的风格与外立面设定
丰富：打造多功能园林组团； 通透：首层局部架空，设计园林景观； 舒适：低覆盖率，高绿化率； 均好：房房有景，户户环景； 立体：地面植物与空中花园的完美结合； 层次：通过有高低层次的植物的合理搭配，形成错落有致的园林景观； 实用：既可观赏，又可亲近； 方便：方便物业管理，便于保养； 借景：充分借用梧桐山景、雁田水库、大山地、振业城前期等景观。
物业发展建议之理论与实践研究
事业一部C组 陈治
理论篇
——从经验分享的角度提炼观点（仅供探讨）
一．物业发展建议是什么？ 二．物业发展建议写什么？ 三．物业发展建议怎么写？
物业发展建议是什么？
市场策划
项目策划
投资策划
物业发展建议
——介于市场策划与设计策划的中间形态
设计策划
房地产策划
销售策划
营销策划
形象策划 广告策划
具体内容
坚持市场化与适度超前的原则 包括小区内交通道路规划和小区连接外部道路规划 户型比例配臵
户型设计
户型面积比例 户型设计的特色 外化面积的确定
园林景观规划 景观主题的提炼 景观特色的营造 适度超前的设计 智能化系统 差异化及特色营造 菜单式选择与成本控制
建筑设计建议——风格与外立面选取原则
1.延续前期建筑风格，符合项目整体形象：
西班牙（一期）——南加州（二期）——？（3#地块）
2.切合项目定位，实现价值支撑：
高端、高层、高尚
3.与周边环境（自然、非自然）的有机融合：
大山地：现代欧式 信义锦绣：现代简约
风 格 与 外 立 面
4.切合目标客户群意向：
总平面规划设计建议——营销思考及原则设定
基于营销视角的思考：
1. 延续项目3A住宅小区形象
2. 迎合目标客户群需求 3. 规避风险与竞争 4. 实现价值最大化（利润与品牌）
基于营销思考的原则设定：
1. 生态节能原则 2. 科技优先原则 3. 以人为本原则
4. 功能布局合理性原则
5. 景观均好性原则 6. 规避项目开发负面因素影响原则
小区主入口
车行道
模板拟定——总平面规划设计建议
Step1.地块性质及外部环境分析 Step2.基于营销思考的规划设计原则设定
Step3.规划设计、功能布局及交通体系建议确定
建筑设计建议——方法与说明
说明：建筑是项目的核心与灵魂，承载着实现项目价值的
终极使命。
方法：从项目后期营销视角出发，对有利于实现价值最大 化的建筑风格、平面与户型设计及各细部特征提出建议。
————本项目最适宜建造:
“低密度的高层高尚社区”
定位高端 建筑形态
模板拟定——建筑形态建议
Step1.项目定位的针对性再说明
Step2.项目基本指标罗列与分析
Step3.综合考虑确定建筑形态
户型面积与配比建议——方法与说明
说明：户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系 的项目关键因素，紧随建筑形态的确定而确定。 方法：通过对目标客户群的意向分析、市场供求关系及其 变化趋势、政策及区域发展机遇、分期开发策略等因素的 综合分析确定户型面积与配比。
别墅、洋房
建筑形态建议——二期定位
龙岗首席别墅大邸
——上东央区，新轨道，3A别墅
别墅、高层、洋房
建筑形态建议——3#地块定位 3#地块作为项目收官之作，承载着质的飞跃的历史使命！
————定位的进一步拔升是为必然
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建筑形态建议——3#地块基本指标 占地面积:约 4.3万㎡ 建筑面积:11.6万㎡ 幼儿园建面:2342 ㎡
户型面积与配比建议——决策因素 1、目标客户群意向分析
——大户型、改善居住质量