5、社区名称
6、物业管理
7、智能化
8、装修标准
第二部分：物业市场定位
1、物业市场定位：低密度高档TOWNHOUＳＥ园林住宅
2、户型定位：户型面积20０—２70平方米，总价区间１０0—180万元；主力户型面积2１0—240平方米，总价区间115—125万
3、社区主题:澳洲小镇、棕榈风情
社区主题统领社区建筑园林风格,体现物业定位的特点,社区广场、标志物、
■项目以目前规划入口区域为起点,社区主题以下列三条主轴线展开：
“流水+生态”中部核心轴线,其中可布置各类岛屿风情景区,如马尔代夫卡尼岛风情、印度尼西亚民丹岛风情，该轴线是项目核心营销主题的物质体现。
“山涧+巨型卵石＋珍稀岛屿植物”南部核心轴线，同时赋予各类岛屿风情的内涵。该轴线区域应开发坡地住宅,应在利用原地形的基础上人工建造坡地,这样可使项目场地空间景观变化丰富。
东莞银湖项目物业发展建议报告
ﻩ
目 录
第一部分:背景简介ﻩ３
第二部分：物业市场定位5
第三部分:物业建议7
一、平面规划要点ﻩ7
二.园林设计要求11
三、户型设计12
四、公建设计要求17
五、物业管理及智能化系统2１
六、装修标准要点23
第四部分：附件:2５
附件1:市场调查ﻩ2５
附件２:东莞市篁村区银湖项目目标客户调查38
亲水组团：水晶宫风情区,内含临水“水晶宫”高级商务会所、岛屿风情园林和独栋亲水豪华别墅、联排别墅。
坡地组团:山地风情区，利用地势创造富有层次的园林和建筑,为TOWNＨOUSＥ核心区。
时代组团:威尼斯广场风情区,内含幼儿园、时代广场、商业街和联排别墅，体现异域文化和风情。
■ 主水面延伸到入口项目展示区内。
（三）产品类型及分布
■取消联排别墅区域的高层住宅，原因如下：
项目首期推出联排别墅（TOＷNＨOＵSE）,其以优美环境及低密度抢夺东莞复式及大平面户型市场,同时创造东莞高收入人士的市场需求，TOWNHＯUＳE与高层住宅布置在同一区域会降低TOWNHOUSE品质。
首期推广时将采用“为成功人士独身定造的理想家园”等一类的推广口号,而TOWＮHOUSE与高层住宅客户群不同，俗称“物以类居,人以群分”,布局在同一区域将降低整体物业挡次。
附件3：东莞市区楼盘调查表ﻩ48
附件4:东莞市区专业人士访谈表62
附件5:澳大利亚63
第一部分:背景简介
本报告是在银湖项目整体战略报告的基础上，对项目首期的开发进行详细研究的部分成果。
(一）战略报告中已经确定的成果：
1、项目整体发展战略：
差异化创新产品，引导置业观念,创建项目品牌
2、一期客户定位和物业定位：
■ 坡地改造、绿化设置、道路规划应结合排水沟土方工程。
立交桥处的护坡处理纳入景观设计中，在避免对住宅区的干扰的基础上,要强化对外的形象昭示。
（二)主题组团
一期地块占地面积近2０万平方米，为保证营销推广时各组团的销售实现的均衡,必须在在一个核心主题的统领下，推出各组团主题,核心主题与各组团主题必须在规划设计中体现，具体建议如下：
棕榈：体现热带风情,反映休闲、从容Байду номын сангаас健康的阳光生活。
长滩(lonｇ beach）：美国纽约著名滨海中产阶级度假住宅区。其休闲海滨生活十分出名。
第三部分:物业建议
一、平面规划要点
(一)基地改造与保护
■结合防护绿化带、公共绿化及私家花园保留或移载荔枝树,使自然景观及基地品质得以延续，利于营销推广。
■ 结合住宅布置保留或改造坡地,使自然地形得以延续，创造坡地风情的居住区域。
高层四周布置改变TＯＷNＨOＵＳE区域环境开阔、自然的特征，使TOWNHOUSE区域被周边“石林”包围。
■原高层住宅区域布置多层洋房(5—6层一梯一户或二户带空中花园住宅),为实现项目高贵品质的目标,多层和商业要剥离。
■充分利用水景资源创造三种产品挡次：独栋豪华别墅、珍宝型别墅、多联排别墅。减少原规划独栋豪华别墅，仅保留靠水面景观区的１2栋。同意靠水面景观区珍宝型别墅共48套的布局,取消其他区域双联排别墅的布局。靠近运动会所的展示区需布置除独立别墅外的所有种类的TOENＨＵＯSE住宅,但整体布局应完整,风格统一。其他多联排TOENHUOSＥ建议采用６—8栋的排列。
４、首期形象定位:东莞新城市中心●首个TOWNHOUSE私家花园社区
——区位:东莞市城市新区
——时尚：新城市、国际化
——尊贵：城市中心有天有地的私家洋房，传世经典
形象是项目推广的核心:凸现东莞市城市发展趋势，指明国际化城市中心尊贵府
邸的物业形式。
东莞市区典型楼盘的形象定位：
新世界花园:东莞首个最贵的豪宅
客户定位:东莞市区及附近镇区高收入阶层。
物业定位:均价５50０元/平方米；TOWＮHＯUSE建筑面积１８0——２50平方米。
（二）本报告已提供成果清单
1、基地改造
2、平面规划要点
3、园林设计要求
4、户型功能及面积要求
5、公建要求
（三)本报告补充成果清单
1、户型设计要求
2、物业定位
3、社区主题
4、形象定位
“小广场＋小品+珍惜岛屿植物”北部轴线，在区域建设风情休闲购物娱乐步行街。
■根据推广需要及结合目前的规划结构，项目一期分割为四大主题核心风情区,具体如下：
展示组团:澳洲风情服务区,位于人流主入口处，以生态公园、运动会所和步行商业街构成强大的形象昭示。内含多层洋房、联排别墅、运动休闲会所、特色步行街、游池及岛屿风光园林。包含联排别墅的各类户型，作为销售时样板房展示区。
运动会所、商业街和热带园林风情TOWNHOUＳＥ准确体现目标客户追求的尊贵、从容、健康的如诗如画的小镇生活。
社区有主题,前期既可指导平面规划设计和园林设计符合市场要求，又便于销售期围绕主题系统性的推广。
社区主题选择“澳洲小镇、棕榈风情”，其一:澳洲的经度和东莞相近,气候相同。其二，根据对目标客户的调查分析，澳洲是他们较为熟知的国度，澳洲的美丽自然风光和黄金海岸的惬意生活为人们所向往。其三，作为为成功人士量身定做的低密度小区——ＴOWＮHOＵＳＥ社区,一方面要求体现私家、尊贵,另一方面要求人文、自然，既不远离中心，又不地处纷攘之所。犹如都市卫星小镇——宁静而不致远。其四，棕榈风情在突出园林特色的同时，更反映了一种自然、休闲、健康的生活方式。
新世纪豪园：东莞山边高档社区
中信东泰花园:成熟的中档大社区
峰景高尔夫：东莞风景最好的别墅区
盈彩美地：超时代的都市社区
金月湾：东莞最具现代感的都市花园
项目首期形象特点：东莞新城市的传世珍品,东莞成功人士繁忙打拼后,修养身心的理想家园。生活尊贵而从容,在享受大自然神韵的同时亦感受人类现代文明的神奇。
5、项目名称：棕榈长滩