第138期 2013年10月31日星期四重点分析 (2)【北京产业空间变迁的前世今生】 (2)城市研究 (5)【大规模征地拆迁干扰城镇化】 (5)【天津新城规划恐成土地营销策划】 (6)【“画窗”岂能造就城市公共空间】 (6)【城乡失衡导致少年犯罪率上升】 (7)【生态优势助力韩国首尔江南区】 (7)【“活化”是历史建筑保护的法宝】 (8)【巴黎的都市智能公交站亭】 (8)重点分析【北京产业空间变迁的前世今生】一个城市的产业空间格局演变，有其经济逻辑和社会逻辑。

我们以北京为例，来看看产业空间更替背后的各种因素。

北京目前的产业空间格局，受到了北京城市发展定位变迁的深远影响。

上世纪50年代，在苏联专家的影响下，北京旧城改造的第一个目标是，将北京从工人阶级仅占百分之四的消费城市，改造成为工人阶级占四分之一以上的莫斯科型大工业城市；将北京从一个落后的封建城市，彻底改造成为一个以天安门广场为中心、按照新的规划思想建设起来的社会主义首都。

在大工业城市的规划思想的指导下，到70年代末，北京已经成为中国北方最大的经济中心和重工业基地，逐渐形成了完整的工业布局：东郊棉纺织区，东北郊电子工业区，东南郊机械、化工区，西郊冶金、机械重工业区……到1979年，北京重工业总产值的比例高达63.7%，仅次于辽宁居全国第二，北京因此成为重工业占主导的城市，高大的烟囱成为城市风景。

直到80年代，中央书记处对北京的建设做出了四项指示，明确提出，北京作为首都，是全国的政治中心，经济发展要适合首都的特点，今后基本不再发展重工业。

才促使北京外迁工厂，将一些制造业转移至河北和京郊。

1992年北京市总规第四次修编，进一步明确首都政治中心和文化中心的城市性质，提出建设全方位对外开放的现代化国际城市，实行“两个战略转移”：市区不再扩大规模，逐步从外延扩展向内涵发展转移；城市建设重点从市区转移到郊区，强化在市区外围建设卫星城。

2004年北京市总规提前进行第五次修编，明确北京是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市，提出“两轴两带多中心”的城市空间格局，以更加独立、功能更加完善的新城取代卫星城；突出首都特点，加快发展现代服务业、高新技术产业；坚持以人为本，建设宜居城市。

新总规确定的“两轴两带多中心”的城市空间格局，曾居城市首位的制造业正逐步从城市的中心区域向外围区域转移，取而代之的是与北京历史、文化和现代信息社会发展相适应的第三产业和高科技产业，在中心城区，服务业的比重已超过80%。

从50年代的单中心大工业城市，到80年代弱化经济中心功能，90年代建设卫星城，2004年建设多中心的新城区。

北京的城市发展定位经历了数次大的改变。

最终形成现在的产业格局：长安街正在“长个儿”，向东西延展至通州和石景山；中轴线北端没入奥林匹克森林公园，南端复建了永定门；东部发展带CBD大厦林立；轨道交通亦庄线建设正酣；西部发展带首钢已经搬迁，逐步转变为文化聚集区……CBD、中关村、金融街、亚奥地区正成为北京的一个个功能“中心”。

如果我们从城市的层面，转向具体的商务区或产业园区的发展，基本可以归纳为两种模式。

一是政府规划主导，市场跟进，形成了成熟的商务区或产业区。

最为典型的就是CBD和金融街的发展。

北京的CBD有着非常浓厚的规划色彩，CBD的建设历程也跟各种规划文件息息相关。

CBD的概念最早在1992年修订的《北京城市总体规划》中提出，1998年北京市城市规划设计研究院编制《北京市中心地区控制性详细规划》，CBD被明确为北起朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，2001年编制完成的《北京商务中心区总体规划》，对CBD区域的功能布局、空间形态、绿化系统及公共开放空间、地下空间利用等方面进行了科学规划。

经过十余年的发展，CBD地区已经成为高端商务产业的聚集地，并且日趋饱和，CBD东扩计划也在紧锣密鼓的实施中。

金融街地处长安街与西二环交接的城市黄金地段，在历史上一直就是商务聚集区域。

而金融街商务区最早是在1993年10月的《北京市城市总体规划》提出，在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部。

之后，为了加速金融街的发展，2003年西城区人民政府出台了《促进金融产业发展的意见》等一系列的文件，为入驻金融街的机构和企业提供了优惠条件，推动了金融街商务区的成熟。

CBD、金融街的发展，是在政府的规划主导之下，切合了北京产业转型，从传统商务向高端商务转型的有利时机，符合城市经济发展的规律和趋势，使得CBD和金融街的发展相对成功。

但因为早期的规划，并没有考虑到配套设施的问题，使得两个区域尤其是金融街的餐饮、商业、娱乐等配套设施相对缺乏。

建筑密度和人口密度较高，交通拥堵也困扰着这两个区域。

另一种发展模式恰恰相反，多是市场自发形成产业区，政府后续跟进规划引导，比较典型的是中关村。

中关村科技园，是在80年代“中关村电子一条街”的基础上发展起来。

80年代初，中科院的一些科研人员下海，创办了中国第一批科技民营企业。

科技民营企业不断聚集，自发形成了电子产品“自由市场”的“电子一条街”。

1988年，国务院批准在以中关村为核心的西北郊100平方公里的区域内，建立我国第一个国家级高新技术产业开发区——北京高技术产业开发试验区。

90年代末，试验区重组为“中关村科技园区”，并逐渐形成了环绕北京中心城区的“高新技术产业带”。

2000年中关村科技园区开始了大规模的扩张建设，在海淀园的中心区动工兴建科技园区的商务功能区——“中关村西区”。

发展到现在，北京几乎每个城区都有一个中关村科技园区，可以享受相关政策。

然而，随着北京的人口和产业爆炸式的聚集增长，北京的城市承载力已接近极限。

面临着疏解人口、疏散产业功能的巨大压力。

人口疏解和产业疏散、城市功能疏散必须结合起来，才能真正的缓解城市的压力。

因此，北京周边新兴的产业园区和商务区将承担起疏解人口疏散产业的重任。

一是功能和配套完善的园区。

如中关村也曾因为商业环境太差，使得微软等企业外迁，近年来才有逐渐回流的趋势。

其中最重要的原因就是中关村的城市配套逐渐完善，从原来的“电子卖场+高校”，变身为“高档写字楼、购物中心、大型超市、金融服务、酒店、会所、电子卖场和城市绿化”等功能多元的商务区。

城市基础设施配套也在不断的完善，如“综合管廊+地下空间开发+地下环行车道”三位一体的地下综合构筑模式，立体交通系统等现代城市基础设施，使整个中关村广场地上和地下、区内和区外形成一个整体，增强了区域吸引力。

二是成本低廉的园区。

近日来，国务院大幅减少行政审批手续，降低公司的注册资本金，就是为了激发中小企业的活力。

北京拥有人才优势，产业聚集力强大，占首都之利，必将会引来中小企业发展热潮。

而中小企业在创业初期，对成本最为敏感，一些需要聚集人气的园区，就应该对具有发展潜力的企业，保持低成本，聚焦长期的财税收入和综合效益。

三是成熟产业园区周边的园区，将迎来发展机会。

CBD东扩规划、金融街西拓规划，分别是朝阳区、西城区政府的重点规划项目，两个区域比邻发展成熟的商务区和金融街，将会优先承接两地的产业溢出。

每一个城市的产业空间变迁，背后都有其经济逻辑和社会逻辑，都是市场力量和行政规划两种力量，互相制约促进的结果。

随着城市的规模不断扩张，传统的商务区和产业园区，将会面临发展空间受限，产业转型升级等问题。

那些成本低廉、配套完善和区位良好的园区，将会迎来新的发展机会。

（TLM）（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦城市组提出要求，作出进一步的讨论。

其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。

安邦城市组对这一类别的问题将根据客户的客观需要，一一提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。

）城市研究【大规模征地拆迁干扰城镇化】清华大学中国经济数据中心发布了一项中国城镇化调查的大型数据。

据此调查数据显示，在有承包地或曾经承包过土地的家庭中，14%的家庭承包地被征用过，占全国家庭的比例达11.3%；包括城镇和农村，全国有4%的家庭的宅基地被当地政府统一征用或被集中处置过；全国有6.3%的城乡家庭的房屋被拆迁过。

全部样本中，有16%的家庭至少经历过其中一种拆迁情况。

根据第六次人口普查数据，2010年我国家庭户户数是4.02亿户，按上述比例测算，全国约有6430万家庭在最近一波的城镇化过程中遭遇过征地、拆迁。

另据数据显示，约有16%的家庭在最近一波城镇化征地、拆迁过程中受到波及，同时，征地拆迁后提供就业机会和城镇社会保障比例较低。

安邦（ANBOUND）研究人员认为，大规模的征地拆迁是各地土地财政思维的一个重要表现，而拆迁过后人口的安置与就业普遍存在滞后或者低效的问题，这也成为人口流动进一步加剧的一个重要因素。

据此次发布的数据，农业户籍人口的流动率为21%，而非农户籍人口的流动率达到23.7%。

这说明当前城乡人口正呈现的一种强流动特征，不仅表现为农民工的流动，城镇社会内部的流动率同样很高。

由此，对于有关决策者来说，在征地拆迁过程中需要考虑拆迁与安置的同步、有效推进；同时在涉及市民化政策、流动人口社会融入政策时，必须对当前的城市流动人口进行更加细致的分类。

（SHY）【天津新城规划恐成土地营销策划】根据近期发布的《天津市住房建设规划（2011－2015年）》（以下简称《规划》），在5年规划期内，天津预计全市住房总建设量约为9500万－12000万平方米，其中新建保障性住房4875万平方米，新建商品住房4625万－7125万平方米。

该《规划》还进行了分区域详细阐述，与滨海新区、中心城区及环城四区相比，蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊等七座新城将成为建设重点。

然而，据数据统计，2011年至2013年9月，天津市商品住宅供应面积约合3335万平方米，而成交面积却仅有2616万平方米。

2013年上半年，天津土地市场供应381宗地，同比锐减三成。

但值得注意的是，以武清区为代表的远郊区县成为土地出让中的大户，供应地块数量占到全市总量的近六成，其中宝坻区占比15.46%，武清区更是占比最高，达21.95%。

显然，面对天津现有的城市财政能力、城市人口的支付能力、一直居高不下的商品住宅库存量以及疲弱的市场需求，多个新城同时推进大规模建设，对天津这个城市而言，意味着巨大的风险。

在这样的背景下，经过新城规划后，规划中地块的价格将被推高；对于政府而言，除了土地出让金增加之外，还可以通过做新城规划获得更多的征地指标。

如此一来，这个新城《规划》恐怕演变成为“土地营销”策划。

（SHY）【“画窗”岂能造就城市公共空间】近日，青岛市宜昌路的一处经适房成了网络热点。

该楼盘靠近宜昌路一侧的三座楼体上，整齐地画了很多窗户，引起了人们的质疑。