二、商业建筑内部三大组成部分 （1）引领部分 （2）营业部分 （3）辅助部分 三、商业建筑内部空间元素：
（1）点：中庭 （或大厅） （2）线：室内步行街（或通道） （3）面：柜台（或专卖店）
大型商业场所位置策划
（一） 商业圈分析(选址的第一步骤)
次级商业圈
边缘商业圈
核心商圈
大型商业建筑空间构成元素
KK Mall
城万 象
22
交通：公交枢纽
40条公交线路
地王大厦站11条线：观光①、观光②、
3路、10路、12路、101路、203路、223路、302 路311路、N5路
深圳书城站16条线：29路、85路、
103路、103B路、104路、113路、K113路、204 路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4 路专线1路、4路
位臵
L401
P
临时上落点
P
停车场出入口
24
商业设计亮点1
品牌户外 墙体广告 牌，不但 可出租且 增加了外 立面美观
正门入口
深圳购物中 心中最大的 LED广告屏， 面向紅嶺中 路和荔枝公 園，可視度 高
2014-4-17
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商业设计亮点2
●正门正对红岭中路，KK Mall标志显而易见 ●林立路边导购牌，彰显大气 ●清晰醒目的导视牌
项目周边情况 道路交通 停车位 停车收费标准 项目名称 开发商 物业管理 KK Mall 京基地产 京基地产
开业时间
占地面积 建筑面积 扶梯 垂直电梯 项目配套构成
2011.11.26
4.7万㎡ 8.35万㎡ 18 6 集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒 店）、大型购物中心(KK mall京基〃百纳空 间) 、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心 都市综合体 涵盖全市74%的银行机构、 80%的保险机构 和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资 产、90%的外资银行，区域价值得天独厚 毗邻深南大道，红岭中路，红宝路 1200 收费时间段为凌晨1点-7点，第1-2（含2）时 10元/时，第2-3（含3）/15时，之后每加一 小时需+5元/时
• • • • • • 超市类（代表商家） —华润万家blt高端超市 休闲娱乐类（代表商家） —UA(影院）IMAX 星际传奇反斗城 中航健身
• •
• • • • • •
餐饮类（代表商家） —俏江南、金钱豹
零售类（代表商家） —ZARA emoi基本生活 H&M 金融类（代表商家） —中国银行、浦发银行
Pizza Hut
80
B105
面点王
84
B119a
元气寿司 Burger King 自然派 H&M
117
B106/107
iZZUe ARMANI EXCHANG E 蜜蓸
69
B120 B121/122 /123 B124
53 21 283
B108 B108a B109/110/1 11/112
69 20
贯穿商业地产全过程的三种行为
开 发 行 为
投 资 行 为
经 营 行 为
商业地产的四元素
开 发 商
投 资 客
商 户
消 费 者
3、案例分析
1.
KK Mall 京基•百纳空间
KK Mall整体定位
整体定位
- -国际精品时尚购物中心，年轻的奢华，高端的时尚 - - 奢华但行走于年轻的路线，时尚但不甘平庸，追求高端
B1层商户类别
商店名
Bit超市 石名家 翡翠拉面小 笼包 85度C
面 积
960 65 98
位臵
B101 B101a B102/103
商店名
SEPHORA ZARA MANGO
面 积
93 173 141
位臵
B113/114 B115/116 B117
44
B104
WATSONS
74
B119
女装 男装 餐饮 个人护理/家居生活/数码 影音
商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的 一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广 作为第一等大事来对待
停车场与商场无缝连接
19
区位：正门道路
项目位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位臵，毗邻深南大道，红岭中 路
红 岭 中 路
双向四车道宽 18米
20
区位：京基金融中心—实景图
坐落在蔡屋围成熟商圈中
21
交通：地铁枢纽
双线地铁上盖
•KK Mall在负一楼与地铁大剧院站 相连 •深圳地铁大剧院站为1、2号线的 换乘站，设计客流量为44368人次 /小时，节假日客流量相对增加， 据不同时间段观察，拎袋率平均为 40% •KK Mall：从B出口到达负一层商 铺距离约150米。 •万象城：从C出口到达负一层商 铺有约400米
Best Pals ME&CITY KIDS 天长地久、优优 宝贝 MONNALISA 星际传奇 Combi
36
L4百纳〃体验空间
L4层共27家店铺，主力店和特色店各含2家 本层设有VIP室 同样设有通往京基100大厦通道
37
L4层商户类别及明细
2家主力店：UA影院、优莱荟， 租户主要承担人流贡献和面积消 化功能； “个人护理/家居生活/数码影 音”、“餐饮”为主，既可以让 都市人全身心放松又可满足优质 生活产品需求
SIERLI.COLLECTi ON Masfer.SU INSUM PSALTER
L303
L304 L305 L306 L307
TBF
ELEGANT PROSPER Embry Form BERNIS EEE
L315
L316/317 L318 L318a L319a
AMASS
L308
L309 L310 L310a L311 L311a L312 L312a L313/313a L314
map by BELLE
Timberland SKAP ORIGIN 俏江南 ALGLE MEPHISTO ACE Ashworth
L319/320
L321 L322/323 L324 L325 L326/326a L327 L327a L328
L3层商户类别
JETEZO 舞鹤 Di Caro
女装 鞋/包 餐饮 钟表/珠宝/饰品 童装/儿童摄影/游乐场 休闲户外
L4层商户类别
餐饮 钟表/珠宝/饰品 银行/配套服务/休闲娱乐 个人护理/家居生活/数码 影音 休闲户外
商店名
金钱豹 Symphon新 丰名店 SUNION 3C4U 汉阳馆 仙踪林 鑫泰 SILVERLILY 尚Hair Newclub life 优莱荟 Panda-Rosa BOSE emoi基本生 活 Holpe+
15
项目配套构成
京基〃金融中心广场
京基100大厦 (写字楼）
京基〃公寓 （住宅）
京基〃百纳空间 （KK MALL）商业
瑞吉酒店
16
项目基础信息
深圳商业新亮点
项目于2010.11.26日开业，由开发商单一权出租 经营，是投资了50亿RMB京基金融中心的商业核 心部分，同时也是深圳罗湖区蔡屋围金融中心商 圈核心位臵；无缝衔接地铁大剧院站，地上四层， 地下一层为商业部分，地下二层至地下四层及部 分夹层为停车区域，共有1200多个停车位；拥有 三大剧场式自然采光中庭，商场设计与国际潮流 同步、场内由南至北单一主通道全长达200米， 不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计， 150余家国际国内知名时尚品牌，内设深圳首家
定位阐述
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KK Mall目标定位
●目标消费人群： 具有相当消费能力的潮流时尚人士，包括高级白领、金领及私营业主
●目标消费年龄层： 25岁至50岁 ●目标消费者收入： RMB 5,000——100,000元/月 ●目标消费群特征： 高收入、时尚、潮流、独立见解、对国际品牌有高度认同感，容易接受 新鲜事物
外部空间设计
1 人车分流 商业建筑的外部交通可 分为三类： 一是过城人（车）流； 二是顾客人（车）流； 三是内部人（车）流。 外部交通组织的第一步 就是做到商业街道要与 交通干道分开并尽可能 保证不被城市交通所穿 越，这样会有效地把过 城人（车）流分开，设 置步行系统。高架步行 街是较好的解决方案之 一。
1、营业部分：含营业厅、娱乐、餐饮等，实为使 用空间； 2、引导部分含：门厅、垂直交通厅、问讯、寄存、 步行街廊、四季厅等，实为交通枢纽空间； 3、辅助部分含：库房、办公、店员用房、货运平 台等，实为辅助空间。
内部的步行街室内 的商业街底层的宽 度 一般在 10 一 20 米之 间，以使购物者能 看 清两边商店的标牌 及橱窗里陈列的商 品。 交叉口之间一般相 距 20—30 米，以能 看 清最远处的标记广 告及人和物为准。
●主力店基本主要发挥人流贡献和面积消化贡献 ●特色店主要发挥租金贡献和配套贡献
类型 Bit超市 UA影院（IMAX） 主力店 星际传奇 NOVO 优莱荟 蜜菓 VERSACE 店名 实用面积（㎡） 960 2178 780 1509 119 — — 位臵 B1-101 4F-427 3F-313/313a L201/201a/L301/301b/302 L411a B1-124 1F-112a
UAIMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特
色美食以及bit时尚超市；以“时尚高端，潮流的 前沿”为营商主旨，创建深圳购物中心新体验消 费模式
2014-4-17