四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）
1、国有土地使用权出让（续）
1）协议出让——土地使用权的有意受让向土地管理部门提出有偿使 用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后 出让土地的行为。该方式一般适用于以公益事业或福利事业为目的的出 让，如微利商品房用地，国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和 市政设施等非盈利性用地。
是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置 等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地 使用者的行为。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土 地使用权人可以无限期使用。
容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目； 如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。
二、房地产开发企业的分类
1、按资质分类
按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：
序号
1 2
条件
注册资本 从事房地产开发经营年限
一级
≥5000万元 ≥5年
二级
≥2000万元 ≥3年
包括国有土地使用权的出让。 狭义的国有土地使用权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权
的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将国有土地使用权再转移 的过程。
国有土地使用权转让的方式有3种，即出售、交换和赠与。
四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）
3、国有土地使用权划拨
≥15万㎡
≥10万㎡
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/
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6
……
我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企 业可没有三级
2、按股东类型分类 ①内资企业 ②外资企业 外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万
美 元 ） 的 ， 注 册 资 本 金 不 得 低 于 投 资 总 额 的 50% 。 投 资 总 额 低 于 1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）
1、国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。
国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城 市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有 土地的使用权方可有偿出让。
三级
≥800万元 ≥2年
四级 暂定
≥100万 元
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≥1年 /
3
房屋建筑累计竣工面积，或累计完 成与此相当的房地产开发投资额
近3年≥30万㎡
近3年≥15万㎡ 近3年≥15万㎡
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4
建筑工程质量合格率
连续5年达100%
连续3年达 100%
连续2年达 100%
达100%
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5
上一年房屋建筑施工面积，或完成 与此相当的房地产开发投资额
外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土 地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得 办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
三、房地产企业的运作模式
资金流入
开发阶段
资金流出
自有资金 股东借款
银行借款 股东借款 预售款
购房者首付款 银行按揭贷款
项目初期 项目建设期 项目销售期
支付土地款 支付建设成本 偿还银行借款
四、房地产开发流程
四、房地产开发流程（续）
※申领项目选址意见书及项目立项批文
申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性 研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发 物业类型说明等文件。
可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告 上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估 和对可行性研究报告进行评价。
房地产开发项 目
成本估算及现 金流测算
一、房地产开发的定义
1、房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施
建设、房屋建设的行为。
2、房地产开发贷款定义 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房
等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。 在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计
根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式主 要有3中，即协议、招标和拍卖，出让时具体采取哪种方式，由出让提地 的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有 条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方 式的，可以采取双方协议的方式。
此外，各地在具体执行过程中，又增加了挂牌出让这种方式。因此， 国有土地使用权的出让方式，实际上是4中：协议出让、招标出让、拍卖 出让、挂牌出让。
4）挂牌出让——出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让 宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请 并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。
四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续） 2、国有土地使用权转让 广义的国有土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，
项目评估的投资估算精度为±10%，可行性研究报 告的批准，标志着项目立项阶段的完成。
四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证 房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。
房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地 使用权出让、转让和行政划拨。
房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到 相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使 用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。
2）招标出让——土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招 引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让 人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。
3）拍卖出让——在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权 拍卖，支持人宣布低价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权最高 者得到一定年限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、 区位优异的地段及利用上有较多灵活性的土地。