南京工业职业技术学院2004/2005第1学期末考试试卷闭卷【 】课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试类型：开卷【√】适用班级： 房工0314、0324 第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、房地产开发的主要参与者有： 、政府有关部门、 、设计机构、 、 、律师事务所等。

2、城市房地产综合开发经营，指以 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。

3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：①买卖 ；② ；③抵押 ；④典当；⑤ 。

4、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气、电信、 ； 平整。

5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有 、购买动机、需求档次、 。

6、银行发放贷款要求有： 自有资金不少于35%、 有“四证” （《国有土地使用证》、 、《建设工程规划许可证》、 ）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、 、 、 、经营性风险、社会风险和意外事故。

8、土地使用权转让方式 、 、赠与、土地入股 等。

9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为 提供精确的原始资料、数据。

10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目成本、进度、 ；“两管”—— ，信息管理；“一协调”——综合协调。

11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、、，以及水、电、气、供热等各种。

12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了。

适用房地产开发项目的组织结构图是结构。

二、简答题（共25分）1、房地产开发流程是什么？（5）2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）3、房地产买卖交易程序（5）4、房地产商品房的定价依据（5）5、地产项目规划设计的基本原则（5）三、分析题（共12分）1、分析房价上涨的原因。

（5分）2、分析房地产“概念”的本质与作用。

（7分）第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据《南京市国有土地使用权公开出让公告》(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。

土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。

用地面积：用地总面积.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。

规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；覆盖率：≤20%；规划建筑高度：≤35米（机场限高分区要求）。

挂牌出让价：19000万元。

……请根据上述资料和自己所做的《杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案》做如下题目（如果答题空太小，可另外附纸）——1、房地产开发类型有哪些，本项目用何种开发类型？本项目的资风险分析？（10）2、做该项目的立地及SWOT分析。

（10分）3、如何做该项目的营销策划？（5分）4、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿2化规划，并画出建筑布局草图（15分）5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为5000元/㎡，请计算该项目的收益率？（10分）答案第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、房地产开发的主要参与者有：房地产开发商、政府有关部门、金融机构、设计第3 页共11 页 A 卷机构、建筑承包商、建设监理单位、律师事务所等。

2、城市房地产综合开发经营，指以成片集中开发为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。

3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：①买卖；②租赁；③抵押；④典当；⑤置换。

4、“七通一平”指：通给水、排水、热、电、气、电信、公路；土地平整。

5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有收入状况、购买动机、需求档次、房型。

6、银行发放贷款要求有：自有资金不少于35%、有“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、购买力风险、利率风险、变现风险、经营性风险、社会风险和意外事故。

8、土地使用权转让方式出售、交换、赠与、土地入股等。

9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为设计、施工提供精确的原始资料、数据。

10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目成本、进度、质量；“两管”——合同管理，信息管理；“一协调”——综合协调。

11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、高压水泵房、煤气调压站，以及水、电、气、供热等各种地下管线。

12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了赢利。

适用房地产开发项目的组织结构图是矩阵型组织结构。

二、简答题（共25分）1、房地产开发流程是什么？（5）①房地产开发商提出开发设想；②可行性研究；③申请项目用地；④项目设计；⑤征地及拆迁安置；⑥筹措开发资金；⑦建设工程招标（建筑承包商、监理单位）；4⑧施工；⑨市场营销与策划；⑩物业管理2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）1)土地投放2)利率和贷款条件3)政府房地产交易税费的政策选择4)政府对房地产经营者资质审查的严格程度5)政府房地产交易管制的严格程度3、房地产买卖交易程序（5）1)确认资格2)签订房屋买卖合同A)买主姓名、联系地址、电话及签约日期。

B)房屋所在地理位置、地形图及产籍号。

C)贷款申请及定金支付情况，最后达成的物业成交价格。

D)卖方提供的产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明。

E)规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等。

F)规定产权过户的交接日期。

G)买方出价截止日期。

H)附加条款。

I)买卖双方签字。

3)付款成交4)房地产过户4、房地产商品房的定价依据（5）单个、分批、分市场A)成本加成定价法B)竞争价格定价法C)加权点数定价法a)朝向差价b)楼层差价c)采光差价d)面积差价e)视野差价第5 页共11 页 A 卷f)产品差价g)设计差价D)顾客感受定价法5、房地产项目规划设计的基本原则（5）1)符合城市总体布局，完善城市结构A.城市布局结构的基本形式a)圈层布局结构b)放射状布局结构c)带形布局结构d)分散式布局结构B.房地产项目应符合该城市的布局结构2)丰富和创造最佳的城市空间环境A.房地产项目的环境是城市空间的组成部分B.空间环境规划设计的要点：生存要求的物质功能与心理要求的精神功能。

3)房地产项目规划设计应满足的其他要求a)使用要求b)卫生要求c)安全要求d)经济要求e)施工要求f)美观要求三、分析题（共12分）1、分析房价上涨的原因。

（5分）1、需求拉动；2、成本推动；3、结构失衡。

2、分析房地产“概念”的本质与作用。

（7分）概念，在一定程度上它也是楼市的生产力，只要能实实在在落到实处，无论对产业培育、市场发展，还是对消费者和开发商，都是一件极为有利的事。

概念的本质：概念包含了建筑、景观、生态、管理、配套及营销等多方面内容，是一个项目的内核之所在。

概念看上去很“虚”，但是它跟科技一样，一旦与实践活动结合起来，就能成为一种引导、支撑及推动生产力发展的强大动力。

这种动力从本质上说就是具有强大引导性和推动性的生产力。

如深圳华侨城依靠人文力量，在致力创造新的环境的同时，提出了把文化融入环境的新理念，通过环境与文化的互动，全面提升华侨城的文化品位。

在网络时代的今天，华侨城又以“创造新的生活品质”为核心理念，提出了建设数码华侨城的构想，6倡导21世纪数码生活新时尚，企业蓬勃发展。

概念的双重作用：①“务实”的作用。

说得“俗”一点，概念具有功利性的一面，可以为某个具体的房地产项目带来一定的经济效益。

大打“概念”牌的楼房都有喜人的销售业绩。

②“务虚”的作用。

一方面，通过“概念”可以吸收文化营养，不断完善地产项目的建筑风格、规划设计、园林景观及物业管理等；另一方面，“概念”远非一种工具，而更是一面旗帜，它除了帮助我们建造和管理更趋完美的楼盘外，更会为整个房地产界指导进一步发展的方向。

第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据《南京市国有土地使用权公开出让公告》(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。

土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。

用地面积：用地总面积.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。

规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；覆盖率：≤20%；规划建筑高度：≤35米（机场限高分区要求）。

挂牌出让价：19000万元。

……请根据上述资料和自己所做的《杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案》做如下题目——1、做该项目的立地及SWOT分析。

（10分）（一）立地分析及租赁市场分析位于城东南，东接绕城公路，西临大校场，南至宁芜铁路，是南京建设中的东南门户。

该地块为二类居住用地，东邻绕城公路，北邻光华路。

规划中的宁杭高速，绕城高速及纬六、纬七路环顾四周。

交通路网呈纵横交错之势。

经过的公交车有99、82、93路。

周围的租赁市场完善，四方新村，天堂新寓及月牙湖畔的住宅为主要的出租房源。

良好的租赁环境可以促进销售环境的良好发展。

较高的租金有利于提高周边楼盘的价值，拉高房价，扩大利润空间。

由此可以预测杨庄地块的发展前景看好。

（二）SWOT分析S优势点分析（1）随着房价的趋于平稳，杨庄地块良好的环境，配套，交通等必然得到消费者青睐。

机场搬迁会直接提升楼盘品质，居住环境。

杨庄地块受其影响，在房价，配套，景观设计方面必然有较好的决策。

整体楼盘的价值提升必然会扩大利润空间。

目前规划部门提出了众多规划设想，除了住宅用途外，还包括发展会展经济，汽第7 页共11 页 A 卷车配套项目等。

杨庄地块的开发可以引用这些设想。

为战略决策提供更多方案。

（2）杨庄地块交通便利，规划中的宁杭高速，绕城高速以及纬六、纬七路环顾四周。

公交车有93、82、99路。

（3）配套设施齐全，工商银行，农业银行，苏果超市，华联超市，联华超市，月牙湖公园等。

由市土地储备中心承建了一条支干道。

位于光华路与绕城公路之间，连接6号和7号两个地块。

全长600米，宽43米，局部宽24米。

今年开春道路两边进行了绿化。

该支干道的建成，完善了杨庄地块的配套，为将来小区业主的出行提供了方便。

（4）杨庄地块离市中心及商业中心不远，整体的经济环境稳定，人气旺，前景良好。

W劣势点（1）杨庄地块挂牌起始价为1.9亿，折合每亩地价为172万元。

半年时间上涨了20%，挂牌价的提升可能是政府期望把这一区域的地价提高。

原先在这里拿地的开发商成本都不是很高。

其他开发商要想进驻肯定会考虑这种土地成本上的劣势。

（2）秦淮河，运粮河都流经该地块。