• 房地产公司工程技术部的角色定义 • 不是工程建造者－－承包商管理 • 也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理
• 不能只顾进度计划－－平衡质量、计划与投资回报
• 要为销售服务－－配合销售示范区开放 • 要实现公司的经营目标－－满足结转的要求
• 创造客户价值－－消除设计缺陷、提供高质量标准的产品
如何消灭质量通病？ ---制定企业自己的建造标准！
1）、钢筋混凝土结构 2）、砌体结构 3）、楼地面 4）、墙面抹灰、饰面 5）、天棚抹灰、饰面 6）、踢脚做法 7）、门 窗 8）、防水 9）、屋面 10）、露台做法 11）、雨棚、挑板做法 12）、小区消防、道路做法 13）、强电系统 14）、弱电部分 15）、室外管网 16）、器具安装
工程进度与开发节奏同步，快了引起财务压力，慢了影响蓄客、开 放、开盘、交房等重要节点。
如何确保工程进度与营销同步？
1、首先是选择一个好的承包商和合作商，这对整个项目来 说是最重要的，其次是合同约定，如设定目标，采取经济措施等。 2、计划管理是重点，做到事事有计划有准备，包括总进度 计划、专业分包进场时间计划、甲供材料及大型设备进场计划、 分项工程验收计划等等；实行月度和大节点考核制度，分解目标 到月和周计划，对重要的节点实行专项考核，制定奖罚措施。 3、根据实际情况开展各标段之间的劳动竞赛，将比赛结果 向总包的上一级单位发函、约见上一级领导、入住工作组、扣除 履约保证金等措施。 4、协调是个非常重要的工作，协调总包、分包、物资设备 供应、工序交接界面划分等之间的冲突与矛盾。
5、设立工地开放日活动。
主要关注点为： （1）做好总平面图布置工作，按照“动静分离”的原则安排划分场地、 围蔽及临时设施的规划，布局要合理，开放区、两点一线地方控制好施 工顺序，避免产生较大的杂音，减少对开放区和展示区的干扰，安全文 明卫生提前计划和规划，业主在两点一线区域能看到的脚手架、安全网、 施工围护和防护等重点把控和打造，必须高于正常标准，并且要高于地 方上同类竞品的标准。 （2）合理规划施工用电和给水、排水系统：根据首期开发面积并结合 后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电需求， 计算施工用电和用水总容量，合理规划并预留管线禁止在售房期间两点 一线上存在挖沟等施工现象。 （3）施工道路系统：满足施工与永久规划路和两点一线的关系等，施 工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设，施 工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开。
2、确定项目质量目标、工程质量标准、建立健全项目质量保证体系 建立事前预防、事中控制、事后验收三级质量保障机制 事前预防：土建工程师在每个分部分项工程开工一个星期以前（个 别牵涉到材料需特殊试验或复试的要提前），要做出一个该分享工程的实 施手册。该手册含相关图纸、图集、规范要求、验收和质量评定标准等 要素。即要明确如何干，干到什么标准算优良，有什么要求及注意事项。
（二）功能性质量问题 1、铝合金门窗渗漏工程 问题 2、外墙渗漏工程质量问 题 3、屋面渗漏工程质量问 题 4、卫生间渗漏工程质量 问题 5、……
从业主的角度看待工程质量管理问题
（三）观感性质量问题 1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、……
计划管 理
质量与 安全管 理 成本管 理 信息管 理
引导监理/利用监理 技术梳理/沟通/交底与引导 系统地发现问题-整改
1. 客户对产品质量的标准与要求； 2. 施工单位、监理是否具有健全的质量保证 与管理体系。
1. 项目的投资回报； 2. 工程造价控制。 1. 流程的规范化 2. 沟通顺畅 3. 经验的沉淀与积累
分项工程质量检查要点→分户验收→ 整改→合格产品
同时通过样板展示区的展示，将施工工艺、材料品牌、工法 标准等向业主进行承诺，接受业主的监督。
1、首先从业主的角度看有哪些不好的质量现象（质量通病）
（一）安全性质量问题 1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等 工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道 质量问题 6、……
• 公司内部沟通与协调 • 外部沟通与协调
房地产工程师的职责和关注重点
技术管 理 职责 关注重点 1. 统一技术标准和做法 1. 将营销理念转化为工程技术参数 2. 图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济 2. 将客户要求转化为构造、技术标准 性检查/交付标准检查 3. 通过采购和过程管理保证技术参数的实现 1. 总包工程节点进度控制 从宏观的层面对项目设计、施工、采购、 2. 分包工程施工与甲供材料进场施工协调 营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单 3. 分包工程与甲供材料的出图-定板-招标 位计划安排的基础和依据 -进场计划协调与落实 4. 配合销售对外展示工程的实施 5. 入伙验收与交付
建筑工程质量通病和客户敏感质量问题的控制
施工前的准备工作:
(1)在设计阶段，从质量通病防治的角度要求设计单位完善设计措施，从设
计构造上提高质量通病防治的效果。 (2)在采购时，针对质量通病的易发部位，在招标文件中要求投标单位于投 标函中明确质量通病防治方案和施工措施。
(3)在项目开工前，组织设计单位、施工单位及监理单位就工程质量通病防
（3）室内装修：以一个毛坯单元为一个样板单位，包括内门窗安 装工艺，内墙面粉刷或装潢效果，楼地面、天花铺装效果，强弱 电插座开关位置，上下水管安装工艺，商场、办公大楼的天花内
3、样板引路
施工样板工程是项目工程技术质量管理中的一个重要环节，在工程
产品的形成中起到重要的作用。以下施工环节和工艺操作必须做到样板
引路： （1）标准层的结构施工的第一层（或第二层）以一个标准层为一个样
板单位，包括柱梁板的模板和支撑系统搭设工艺，钢筋绑扎工艺，预
埋管线和铁件的敷设位置，预留洞孔位置，混凝土浇灌程序，拆模程 序，各工种交叉搭接的作业计划。 （2）砌墙施工：以一层中的一个单元为样板单位。重点在外墙块体材 料砌筑时的工艺流程，以保证灰浆饱满，不留渗漏隐患。使用新型墙体 材料的，必须以完整的一层标准层楼面作为样板层。
二、树立良好的企业形象
规划布局合理、提供良好的企业形象和两点一线环境，简单来说就 是在开盘前完成必要的绿化景观、施工围挡、看房通道等两点一线建设， 有了必要地绿环景观，客户一进入工地就能有种好的感觉，同时，施工 围挡和看房通道，在保证客户安全看房的同时还能给客户营造一个安全 文明施工的概念，给客户以信心，
事中控制：土建主管工程师就该手册向总包、监理进行交底确认，
并带领监理、土建工程师和技术员在分项工程样板验收合格后，大面积 施工中的全过程控制，确保质量工作随时受控。 事后验收：土建主管工程师负责该分项工程整体完工后的质量评定， 以决定是否进入下道工序施工，如抹灰结束后发现有空鼓，那就要敲掉 修补完后才能进入下道工序。
治工作召开专题会议，研讨防治质量通病的质量标准及施工工艺的可行性， 针对工程特点制定预防措施，并与施工单位签订《单位工程质量通病防治任 务书》。 (4)组织施工单位针对工程的特点制定质量通病防治计划。质量通病防治计 划应包括确定工程易发生质量通病的部位、计划采用的施工工艺标准、人员 分工、需达到的质量目标、实施检验计划等方面内容。
如何树立良好的企业形象呢？
1、严格按照青岛市建设委员会下发的《青岛市建筑施工现场管理 标准图解》进行安全文明施工的要求，特别是围墙、围挡、永久道路、 临时道路、施工用水及排水、施工用电、绿化、环境卫生、扬尘、建筑 垃圾的及时清运、建筑物的安全维护、主要出入口等重点关注。 2、实行随时、不定期、定期相结合的安全文明卫生环境检查，并进 行评比，奖优罚劣。 3、安全文明施工费用单独计取，避免施工单位只计费用不投入，从 根本上保障安全文明施工费用的按需使用。 4、合同约定需要达到省级文明工地标准。
营销导向的工程设计管理
工程技术部
2015年5月8日
房地产开发是一项综合的系统工程，工程部与营销部门是不 可分割的有机整体，从实质上需要进行有效的沟通配合，是相辅 相成的关系；做好工程和设计方面的工作就是最直接的对营销工 作的支持。 工程技术部的工作职责： 1.组织周边勘察及市政配套设施调查确认； 2.组织现场临建、三通一平； 3.完成质检委托、水文监测； 4.组织编制施工进度计划和审核； 5.参与材料设备的采购，准备项目开工事宜； 6.负责工程过程质量控制和安全文明施工管理； 7.组织基础工程、主体工程、分部分项工程、专项工程 的验收，组织项目竣工验收； 8.组织物业移交验收； 9.与物业公司结清移交手续。
预防控制设计变更/控制现场签证 流程规范化 总结与案例库建设
工程技术部的主要工作内容
如何从工程技术角度支持营销工作？
一、工程进度满足营销要求 二、树立良好的企业形象
三、靠质量赢口碑
四、新材料、新技术为营销加分 五、保障农民工工资利益避免负面影响
六、快速优质的售后服务
一、工程进度满足营销各阶段要求
5、工程技术部进度关注点： ⑴主要区域和主要样板施工进度；
⑵承包商管理人员和劳务队伍：总包、主要专业分包关键岗位变化，劳
务队伍数量、质量以及工薪是否正常； ⑶工期核对：主要任务工期核对及纠偏措施制定，并对可能出现的问题
预警；
⑷质量、安全评估：可能发生的重大质量问题、安全隐患影响工期的问 题； ⑸重要关联项：关注与要施工任务相关的合约、招采、设计、甲供材进 度； ⑹协调问题：重点解决因自身问题导致的施工进度延后；
主要关注点为：
（4）小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、 供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。
（5）样板区、售楼部绿化用大乔木植物在条件允许的情况下提 前种植，确保开放开盘时生机勃勃、效果良好。
三、靠质量赢口碑