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房地产跨部门协同系列——快速开发的经验和教训
工程施工至 竣工验收 销售配合
销售及入伙配合
客 服 说明及图例: 2015-6-16
入伙事务管理
:某个阶段的主导专业任务, 用心构筑美好生活 即其输出会成为本阶段其他专
:提前开始或与主 导任务并行的工作。
:配合专业的任务。 14
快速开发中的资源整合(事业部供方管理)
上海事业部供方库的建设
供方管理是项目工程管理及成本管理的平台,在市场并不完善的今天 ,供方管理的重要性与难度均很大,对供应商管理,事业部根据供方管 理总体目标,稳步开展对供应商的信息收集、报批入库、过程评估、履 约后评估、进退等管理工作,使上海事业部合格供应商达到270家,可能 供应商达到310家,市场供应商达到76家,供应商库的数量增加,结构更 合理,基本能适应事业部的采购要求。
6.20
91天
2010 9.19
拿地时间
样板段(售楼处)开 工时间
建筑工程施工许可证取 得时间
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用心构筑美好生活
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项目开盘前主要节点开发周期分析
施工图设计 扩初设计 审图 开盘
方案设计 132
26 定位 用地规划证 57 方案批复 78 样板段提前实施(单体达到预售条件) 204 施工证 2
“快速开发”的经验和教训?
龙湖路项目
10月21日
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用心构筑美好生活
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目录
第一部分 第二部分 第三部分
第四部分 项目快速开发基本情况介绍 项目快速开发的几点经验 项目快速开发的几点教训 实现快速开发的几点建议
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用心构筑美好生活
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第一部分
项目快速开发基本情况介绍
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一、合同未签订总分包进场施工
二、设计变更与技术核定作业指引 按规定,设计变更与技术核定应完成审批后才能执行,施工过程中,单位外立面、 景观绿化、精装修均存在部分实施完成后发现需要提升而变更,因工期因素,部分变更在 审批未完成的情况下,经各方充分沟通后立即实施。如 7月8日,5号楼外立面线条,9月上 旬,三层样板房精装修及室外景观绿化均进行了较大调整,为确保进度,项目部与设计、 成本协商,经领导同意,在设计变更流程未完成的情况下及时安排施工单位施工。又如: 由于部分外立面线条工程、北侧大小楼梯及公共部位底层楼梯间精装修工程未提供细部构 造图纸,项目部、设计、成本、施工方充分沟通,项目部及时发文安排外保温、金属漆、 精装修施工单位施工。
成 本
报 建
建设用地规划许可证、 方案、初步设计、施工图报建; 基础提前开工报建;施工许可证 签订土地使用合同 配套、管线征询
预售许可证
合同备案、 入住许可 手续 按揭办理
样板区(含卖场、会所)施工
工 程
设计配合、供 应商考察、招 标及施工准备 投诉问题归纳、 产品改进建议 :关键里程碑
桩基与基础施工 主体结构施工至 综合管线施工 具备预售条件 工程施工配合
取得土地中标通知 完成《项目定位报告》 取得土地权证 取得《建设用地规划许可证》 方案设计批复 销售样板区开工(桩基开始施工) 完成施工报建图 取得《建设工程规划许可证》 施工总包合同签订 取得《建设工程施工许可证》 完成桩基/围护工程 开始垫层施工 售楼处完成施工,对外开放 09-9-25 09-10-20 09-12-23 09-12-16 09-3-4 10-3-1 10-4-8 10-4-27 10-2-5 10-4-29 10-4-30 10-4-9 10-9-21
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第二部分
项目快速开发的几点经验
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快速招标采购
本项目总工期2010年4月1日土方开挖,样板区竣工计划日期2010年9月 21日开放,按三级计划,2010年7月底之前完成涉及样板区工程的27项分 包工程、配套工程、检测工程招标,据此招标前期的工作准备较充分, 工程、设计、配套及成本通力合作,按时交付本部门应提供的招标所需 资料。基本未因前期时间的耽搁而造成后面招标时间延长;基本未因单 位提供、图纸、方案等资料不齐原因,给整个招标过程造成滞后。
有基本实力,能配合
配合好 有实力,配合好 有基本实力,配合好 有基本实力,配合好 配合很好
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用心构筑美好生活
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快速开发中流程效率优化
流程是工作协作的基础,在严格执行流程的前提下,根据流程的原则及实际情况,以领导 同意,优化流程,提升效率。 按集团三级计划体系,总分包合同签订后才能进场施工,由于从中标到合同签订时 间较长(正常约需1个月左右),总包及部分分包在收到中标通知书后就进场准备施工,如 桩基进场施工时间为2010年3月1日,合同签订时间为2010年3月23日;总包挖土时间为2010 年4月1日,合同签订时间为2010年4月22日
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样板区入 口广场
5
项目总平面图
5号楼西套1、3层 两套精装样板房 6号楼住宅 7号楼住宅
4号楼住宅
3号楼住宅 5号样板楼
2号楼住宅 1号楼公建
样板区边 线
样板区入 口广场
售楼处
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龙吴路里程碑计划完成情况
龙吴路项目里程碑计划完成情况 工作节点
用心构筑美好生活
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主要技术指标
龙吴路朗香苑项目地块,位于上 海市徐汇区华泾镇,南临华济路 ,西隔欧洲印象项目与主要干道 龙吴路相接,东侧隔华济苑小区 眺望黄浦江。整个小区用地面积 为14489平方米,由6栋6-7层住 宅、1栋7层公建及一个地下车库 组成,总建筑面积32833平方米 。
类别
总用地面积 总建筑面积 住宅建筑面积 地下建筑面积 户数 居住人数
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部分招标计划
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快速开发中的工序工作前置、并行与交叉
土地中标 用地规划许可证 工程规划许可证 主体开工 开盘 竣工备案 开始入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
开盘前工程管理
开盘后营销、交付管理
客户关系管理阶段
拓 展
三、甲定乙供材料认质认价作业指引
为确保样板区的进度,对数量较少及总价较低的部分材料,如落水管、潜水泵、贮 藏室门、精装修墙地砖等材料未完成书面核价情况下(已达成口头共识),及时安排总分 包采购。
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计划管理——合同
根据集团审批确定的里程碑计划科学细化,确定总包施工关键节点及各分包进 场时间,特别是在总包合同中明确样板区的六大节点(基础、主体框架、砌体 、内粉、外墙装饰及落架、室外景观绿化)及非样板区结构封顶时间(办理预 售证)及奖罚措施。 分包合同中亦有各自的关键节点及奖罚措施
指标
14490 32833 21159 9412 152 532
机动车位
非机动车 容积效率 绿化率
120
128 1.60 0.35
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用心构筑美好生活
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项目鸟瞰图
5号楼西套1、3层 两套精装样板房
6号楼住宅 4号楼住宅 3号楼住宅
7号楼住宅
5号楼样板房
1号楼公建
样板区边 线 2号楼住宅 售楼处
项目论证
营 销
初步产品定位
项目定位 产品策划
样板展示 区策划
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 扩初 设计 施工图 设计
销售事务管理
设 计
规划要点/规划草案
概念规划设计
方案 设计
工程施工配合、销售配合及入伙配合
景观设计 样板区设计 管线设计 材料定样 估算 测算 预算、标底、合同价 总包签约 材料采购 进度款、工程变 更 结算
项工程进度优势单位跨合同施工。如安排总包完成应由景观绿化单位承担的地下 车库顶板回填土工作,缩短关键工作3天时间。
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用心构筑美好生活
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计划管理——现场协调—过程评估及每日会议
过程评估
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
每日会议纪要
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计划管理——现场协调——界面管理
按总包合同及景观绿化合同,样板区地下车库顶板至绝对标高6.300之间填土由
里程碑计划
09-9-25 09-10-20 09-12-23 09-12-16 09-3-4 10-3-1 10-4-8 10-4-27 10-2-5 10-4-29 10-4-30 10-4-9 10-7-15
实际进度
工期
备注
正常 正常 正常 正常 正常 正常 正常 正常 正常 正常 正常 提前
主体施工达到预售条件
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用心构筑美好生活
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快速开发中的资源整合(项目供方管理)
在项目景观绿化、精装修、铝门窗、进户门、外墙金属漆、外保温等供
方选择过程中,经各方充分沟通,在事业部领导的支持下,较好地处理 了供方能力与成本之间的平衡
样板区主要供应商选用合作过、配合意识较好的供应商,特别是总包、
精装修、室外景观绿化及设计四家供应商
结合供应商过程评估、后评估,组织对总包、监理及主要分包商进行培
训交流,用旭辉的文化培养供应商对旭辉的忠诚度,用旭辉的基本要求 、知识积累、客户的关注点提升供应商管理水平,为项目部的工程快速 开发奠定坚实的基础。
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快速开发中的资源整合(项目供方管理)
龙吴路项目主要的供方
序号
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