• 开发模式：海峡建设已在福建平潭和四川成都成功签 订海峡城合作开发框架协议并逐步落地，并同时在全 国多个城市逐步推进布点
资料来源：罗兰贝格分析
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由世茂集团牵头，整合台湾、香港共五家企业成立了海峡建设，负责海 峡城的建设开发以及运营
公共设施
公共设施
居住
居住
商务办公
商务办公
公用研发中心
技术配套
孵化中心
检测认证中心
服务配套 商务配套
展示交易中心 教育培训中心
商务会议中心
公共配套 公共服务中心
生活配套 生活服务中心
占比 11% 25% 45% 3% 4% 1% 0% 1% 2% 3% 5%
资料来源：罗兰贝格分析
说明 道路绿地 高级住宅 23万平方米，公寓 6万平方米 标准厂房与写字楼 为园内企业提供的研发中心 主要为创业企业提供办公室 为区内企业提供检测认证
• 16家银行，方便企业 • 各类风投私募公司 • 天安入股企业 • 天安为企业担保取得银行贷款 • 新鸿基天安创新科企基金 • 各类与风投银行的交流平台
• 产业配套：会计事务所、律师事务所、检测认证机构、 物流企业
• 生活配套：超市、药店、邮政、中高低档餐饮34余家、 濒临高尔夫的商业地产、进一步汇聚人才
• 深圳天安公司抓住市场机 会，主动进行产业升级,面 向高科技中小企业，在原 先天安工业园的基础上升 级至天安数码城
• 从九十年代中期至今，建设 • 提出―产业地产‖的概念，
软件园、高新园、创新园等
将园区进一步提升归纳，
各类园区，总称为科技产业
开发的产品新定位为―城市
园，以民投、民建、民营和
产业综合体‖
北京天安数码城：总用地面 积约300亩
重庆天安数码城：占地面积 38万平米
成都天安数码城：规划总占 地面积约147万平方米
广州番禺节能科技园 ：园区 占地50万平米
佛山天安数码城：园区占地 18万平米
东莞天安数码城：项目一期 占地16万平方米
成都
北京 天津
江阴
重庆
常州 上海 苏州
杭州
广州 龙岗 佛山 东莞 深圳
深圳天安数码城产业发展现状
深圳天安数码城入驻企业情况
[总数=1600多家]
其他
产
18%
业 概
文化创意 4%
述
服装 8%
2% 专用设备 6% 金融等高端
62%
生产性服务业
通信计算机
及电子制造代
• 天安数码城主要产业是通信计算机
表
和电子制造，其中手机企业颇多
企
• 产业链逐渐完备，龙头企业具有自
业
然吸引周边配套产业链企业聚集的
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SHA-
天安公司在20世纪末抓住产业升级及民营经济蓬勃发展的机会，针对民 营中小企业，升级原有天安工业园，发展深圳天安数码城
深圳天安数码城发展历程介绍
成立前身 1990年-1996年
升级发展 1996年-1999年
发展壮大 1999年-2009年
常州天安数码城：项目占地 面积34万平米
苏州天安数码城：占地32万 平方米
江阴天安数码城：占地面积 32万平米
上海： (正在洽商)
杭州： (正在洽商)
龙岗天安数码新城：园区占 地12万平米
深圳天安数码城：占地30万 平米
资料来源：天安数码城官方信息，罗兰贝格分析
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深圳天安数码城因为个性化的产品设计，大力引入配套物业及类似房地 产销售的招商而受到市场的热捧
深圳天安数码城发展举措分析
顺应中小民营企业的产品设计
配套物业投入大量人力物力
类似房地产销售的市场招商
• 符合中小企业诉求的小单元租售形式， 售价远比商业写字楼低
• 独特的写字楼与工业厂房相结合的物 业形态，具有一般写字楼与工厂不具 备的差异化功能优势
南京海峡城
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 117
南京海峡城定位云计算产业链发展，由五大集团携手开发建设，打造集 综合商务园区、配套居住休闲为一体的现代化滨海生态城市综合体
南京海峡城项目概述
老山国家 森林公园
玄武湖
中山陵
南京海峡城
南京海峡城的基本概况
无 为区内企业提供培训教室等
为园区企业提供会议室 包含提供法律、金融等专业服务 会所、便利店、商场、餐饮、药店等设施
建筑形态 绿地
高层楼宇 标准厂房及高层楼宇
多层楼宇 多层楼宇 多层楼宇
无 多层楼宇 多层楼宇 多层楼宇 多层楼宇
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海峡城开发模式概述
世茂集团
"云计算"科技园
• 引入“特色云办公”理念：未来
房
入驻企业可以享受到丰富的低成
地
本云服务，企业用户无需配备IT
产
开
恒基兆业
发
经 验
海
新鸿基
峡 建
运维人员，即可实现“拎包即驻”
• 打造全产业链：打造“云计算” 产业集群，引入各环节的领先企 业，全产业链聚集；目前已经与 上海交大科技园合作并且也在与 华为、微软、软银等知名企业进
A C
B DE
未开发区域
资料来源：罗兰贝格分析
一期开发用地
一期开发用地情况
• 一期开发地块中，实际用地面积为34.1万平 方米，产业用地和商住用地的占比为1:3
• 产业发展用地（A地块） – 地块打造以科技研发、创意研发和高度 聚集的国际现代服务产业园区 – 地上建筑24.3万平方米 – 主要包括24层的高层办公楼、11层的小 高层办公楼、5层的创意产业办公楼及展 示中心
• 商用物业60-70%；配套民宅开发20-25%；空城现象
• 2000年成立天安清华信息技术有限公司，提供 楼宇智能化和园区网络整体规划
• 针对不同物业提供不同网络解决方案 • 在电话拨号上网的时代，首个接入IP城域网宽
带信息化园区
资料来源：罗兰贝格分析
• 在初期阶段，天安数码城周边较为荒 凉，因此在引入配套物业时投入了大 量精力和财力
– 租金减免或对于餐饮按照当月业绩 给予租金补贴等
– 免费装修等
• 天安数码城的招商形式与政府主导的 工业园不同，更类同于一般的房地产 销售模式
• 针对所有中小高科技民营企业
• 招商并未投入大量资源给予任何优惠 政策，完全源自市场需求
• 天安物业：亮点包括治安和绿化及停车系统等、天安 商会
资料来源：罗兰贝格分析
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天安数码城模式已被普遍认为是一个城市解决中小民营科技企业集聚发 展的方案，并已经在全国进行复制
天安数码城全国分布
天津天安数码城：占地面积 59万平米
创新提升 2009年至今
• 1985年，深圳市工业区开 发公司成立，深圳车公庙 工业区正式建设
• 1993年，更名为深圳市泰 然实业发展总公司，形成 以工业区开发为龙头、带 动相关产业发展的园区营 运构架
• 1996年，改组为中外合资 经营企业
资料来源：深圳天安数码城
• 二十世纪末产业升级，电 子通讯制造业蓬勃发展,而 改革开放后，民营经济蓬 勃发展
设
一步洽谈中
信
息
台湾远雄
产
业
基
础
台湾东园
住宅开发
• 主要打造绿色、地碳、生态文明 的人居示范区
资料来源：罗兰贝格分析
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至今海峡城项目已进行一期拿地开发，一期用地面积为34.1万平方米， 产业用地和商住用地的占比为1:3
南京海峡城项目开发用地配比
正是充分满足中小民营企业的诉求，在2000年深圳第一届“高交会”上亮相的天安数码城受到了市场的追捧
资料来源：罗兰贝格分析
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深圳天安数码城通过独特的写字楼外观厂房、合理规划空间布局及领先 网络运行环境为入驻企业提供良好硬件环境
引入中小民营高新科技企业
为特点
• 2001年，建造天安数码城时 代大厦、 荣获“中国创新科 技园开发模式”奖、评为 “深圳天安民营科技园”
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深圳天安数码城以通信计算机和电子制造产业为主，通过龙头企业的聚 集作用，形成了较为完备的产业链
SHA-
深圳天安数码城成功的关键在于其找准科技园的切入点、开发创新形式 的物业及从企业需求出发的人性化软硬件设施
深圳天安数码城关键成功要素总结
1
找准科技园的 切入点
深圳天安数码城
3
关键成功因素
2
以企业需求出发 的人性化软硬件
设施
创新形式 的物业
1 找准科技园的切入点 • 由具有丰富经验的开发商顺应产业升级大 势，找准切入点打造完全市场化的民营科 技园
• 商住建设用地（B-E地块） – 规划总建筑面积124.3万平方米，地上建 筑面积73.3平方米，是产业园的3倍 – 主要为18层至50层的高层住宅，以及商 业、社区中心、物业管理、教育等
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深圳天安数码城
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