滨海新区商业市场分析
1、滨海新区核心区商圈分布
标号 1 2 3 4 5 商圈塘沽解放路塘沽洋货泰达黄海路翠亨广场市民广场
2、各商圈概况
商圈建筑面积
（万m2）
沿街一层租
金范围
（元
/m2·天）
租售率主要业态目标消费群范围
塘沽解放
路约30 11-13 89%
百货、大卖场、
餐饮娱乐、专
业卖场、步行街
塘沽居民及外来人口
泰达居民及外来人口
塘沽洋货约20 7-8 86% 大卖场、专业卖
场、步行街、餐
饮、娱乐
周边居民、市区居
民、外来游客、周边
外来人口
泰达黄海
路约10 3-5 90%
百货、大卖场、
餐饮、娱乐
周边居民、周边住宅
租户、塘沽中高收入
居民
泰达翠亨广场约12
2-5（1-2
层）
85%
购物中心、餐
饮、娱乐
泰达居民、塘沽居民
周边住宅租户外来
3、泰达各商圈主要商业项目情况
3.1 黄海路商圈
该商圈相对成熟，乐购超市及周边的餐饮娱乐业态聚集了大量的消费客群，百货的档次与泰达的消费水平比较吻合，泰达常住人口的增加使得该商圈的商业氛围逐渐向好，目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货；临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的发展提供了较好的外部条件。
3.2 翠亨广场商圈
该商圈起源于翠亨广场，起初以餐饮娱乐业态为主，2007年7月以太平洋百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营业阶段，使该商圈的业态逐渐丰富；该商圈周边为泰达行政、商务中心和生活中心。
3.3 市民广场商圈
市民广场项目是开发区体量最大的购物中心项目，该项目的目标客户定位涵盖了泰达和塘沽的高收入群体，但目前已开业的友谊名都档次不高，与目标客户定位不一致，名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低，未能吸引中高收入人群的光顾。
4、滨海新区商业市场特点
✧商业分布集中，核心商圈的聚集程度较高
✧商业区与住宅区相混合，业态丰富
✧商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化
5、典型个案研究——市民广场
◆位置：开发区市民广场
◆开发商：天津滨海快速交通发展有限公司
◆物业公司：自管
◆物业服务：物业分为常规服务和特约服务，常规包括全天候24小时保安服
务、停车场管理服务、全天侯清洁服务、绿化保养服务、土建、公共设
施、设备维修保养服务、客户室内土建、水电维修服务
◆项目概况：
✓产品形式：地下一层、地上5层，层高5.4米
✓建筑面积：19.58万平方米，酒店38971平方米、商业146755平方米◆业态配比：
◆均价：
✓一拖二：2.7—3元/天/平方米；3F：1.5元/天/平方米；4F：面谈
✓物业费：1元/平米·月
✓采暖费：12.02元/平米·月
客户需求：
个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈，需求面积在
100-800平米之间，价格承受力一般售价为同区域商品住宅的1.5-2倍，租金则根据售价，要求投资回报率在5%-8%。
目前塘沽区的商业价格在1.4-2万元左右，租金从1.1元/平米·日到6元/平米·日不等。
天津消费者需求分析
1、居民收入情况
1.1 按性别分
中高收入人群中，男性所占比重明显高于女性，个人消费能力强。
1.2 按行业分
在各行业人群中，公务员、医疗、科技及金融业整体收入水平较高。
1.3 按企业性质分
国有企业及事业单位收入相对稳定、政府机关及外资企业单位高收入群体占比较多。
2、天津商业消费者整体特征
✧消费者认为购物中心中不可缺少百货商场、休闲娱乐及餐饮三大业态
✧消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall
✧消费者外出购物、休闲时通常和恋人/配偶、朋友/同学一起
✧消费者出行主要交通工具为：公交车、私家车及出租车三种形式
✧消费者在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过
1小时
✧消费者在选择购物场所时所考虑的主要因素为：价格、环境及交通、泊
车便利性
✧消费者对会员卡的功能需求较为实际，“打折”是首选
2.1 对消费者最有吸引力的商业业态分析
餐饮、休闲娱乐、百货商场占据大众消费意识的主导，消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall 。
2.2 居民消费支出情况分析
居民消费情况
40%
10%
27%
4%
17%2%
餐饮、食品服装日用百货烟酒娱乐其它
2009年，天津市民人均消费支出为1161.12元/月，其中最大支出是饮食方面的支出，占个人消费支出总额的40%，其次是生活日用品的支出，占27%，娱乐和服装则分别占17%和10%。
目前天津市民的消费水平低于北京、上海等一线城市，消费支出绝大部分是为了满足日常生活需要。
2.3 居民外出消费交通工具分析
天津市民外出购物时的出行方式集中于公交车、私家车及出租车三种形式。
2.4 居民外出消费、娱乐的交通时间承受力分析
通常情况下，市民在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时。
2.5 居民选择消费娱乐场所关注因素分析
天津市民在选择消费或娱乐的场所时，最关注的因素主要是价格档次、环境及交通、泊车便利性。
3、消费者购物需求情况
3.1 消费频次情况
“每月2-3次”是大众习惯性的购物频次，且多集中在周末及节日长假。
3.2 单次购物花费情况
大众购物单次花费集中于200-500元，且与消费者收入成正比例增长关系。
3.3 消费品类情况
天津市民在商场的消费品类排序与商品品类销售比重成正比，主要集中在服装、化妆品等品类。
3.4 购物娱乐时餐饮需求情况
天津市民在购物时的就餐需求更倾向于快餐、火锅及特色餐饮，以便捷、特色为主导。
4、餐饮行业客户需求情况
4.1 外出就餐频次
目前，天津市民大多数的外出就餐频次为每月3-6次，且随年龄结构的递增而减少。
4.2 外出就餐动因
消费者外出就餐原因主要以朋友聚会、随机消费、家人聚会为主。
4.3 居民选择就餐地点关注因素分析
消费者在选择就餐地点时更偏爱特色餐馆，另外，价格和服务也是很重要的因素。
4.4 居民外出就餐交通时长承受力情况
通常情况下，市民在就餐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时。
4.5 居民外出就餐消费金额情况
天津市民外出餐饮上平均单人单笔花费多集中于50-100元。
4.6 天津餐饮市场发展情况
餐饮品牌连锁店在市民心中的地位与日俱增。
天津连锁餐饮企业的销
售总额在同行业中的比重不断攀升。
2009年，连锁餐饮企业的规模化经营仍将保持迅猛的发展态势，不少企业快速扩张的计划都在进行中，希望以此占据更多的市场份额。
⏹数据显示，天津多数消费者属于“实惠型”，而天津市场中近七成左右的
餐厅是以“实惠型”消费者作为目标客户，人均消费不超过50 元。
在菜品的选择上，消费者对大众化菜系需求很高，天津消费者最喜欢的菜系主要为中餐类，如天津菜、川菜和火锅。
同时，西餐和日韩菜系也深受消费者青睐。
⏹津城餐饮市场上门店数量最多的也是天津菜、火锅和川菜，价位都相
对较低，人均消费在50元左右。
湘菜、自助餐厅数量较少。
东南亚等外来菜系人均消费相对较高，多在80-120元价格区间内。