借款偿还期 还本付息比率 资产负债率 流动比率 速动比率
价值指标、实物指标 或比率指标
财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期
某房地产开发项目财务评价示例
一、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，
拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商
2 现金流出
…N
续表2
资本金现金流量表 单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9
资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
单位 ㎡
数量 11 417
㎡ 52 426（地上）
㎡ 36 898
㎡ ㎡ 户
4 280 2 854
304
项目 居住人数
平均每户建筑面 积 平均每户居住人 数 人均居住用地 道路面积 车库面积
单位 数量 人 1 064
㎡ 122
人
3.5
㎡
34.68
㎡
4 681
㎡
7 200
盈余资金（1）-（2）
累计盈余资金
出售项目资金来源与运用表
表5
单位：万元
序号 项 目
合计 1 2 3 … N
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4
销售收入 资本金 长期借款 短期借款
2 资金运用
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7
开发建设投资 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余公积金 应付利润 未分配利润
计算指标：1、投资利润率（%） 2、投资利税率（%） 3、资本金利润率（%） 4、资本金净利润率（%）
出售型房地产项目的损益表
表8
单位：万元
序号 项 目
合计
1
销售收入
2
总成本费用
3
经营税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
6
所得税
7
税后利润
7．1 7．2 7．3
盈余公积金 应付利润 未分配利润
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
出租与自营项目资金来源与运用表
表6
单位：万元
序号 项 目
合计 1 2 3 … N
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
出租收入（或自营收入） 资本金 折旧费 摊销费 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入
业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动 中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公 室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高， 为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表1-1与1-2。
表1-1 项目主要技术经济指标(一)
项目 占地总面 积 总建筑面 积 居住面积
公建面积 绿化用地 居住户数
投资各方现金流量表
表3
单位：万元
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
计算指标：1、投资利润率（%） 2、投资利税率（%） 3、资本金利润率（%） 4、资本金净利润率（%）
1
23
…N
序号 1 2 3
4 5 6 6．1 6．2 6．3
出租型房地产项目的损益表
表9
单位：万元
项目
合计
1 23
出租收入
经营成本
经营税金及 附加
利润总额
所得税
税后利润
盈余公积金 应付利润 未分配利润
2
现金来源与运用表
表4
单位：万元
项目
合计 1 2 3
资金来源
销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入
资金运用
…N
续表4
现金来源与运用表 单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
3
4
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标：
1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
资本金现金流量表
表2
单位：万元
序号
项目
合计 1 2 3
1 现金流入
1．1 销售收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
2 资金运用
出租与自营项目资金来源与运用表
续表6
单位：万元
2．1 开发建设投资 2．2 经营资金 2．3 运营费用 2．4 修理费用 2．5 经营税金及附加 2．6 土地增值税 2．7 所得税 2．8 应付利润 2．9 借款本金偿还 2．10 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
…N
附 表：
分析内容 盈利能力分析
财务分析指标与基本报表的关系
基本报表
现金流量表（全部投 资）
静态指标 静态投资回收期
现金流量表（自有资 静态投资回收期 金）
清偿能力分析
资金平衡能力分析 其他
利润表
借款还本付息表 资金来源与运用表 资产负债表
资金来源与运用表
投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率
序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7
2
全部投资财务现金流量表
表1
单位：万元
项目
合计 1 2 3
现金流入
销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金
现金流出
…N
全部投资财务现金流量表
续表1
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7
序号
1
1．1 1．2 1．3 2 2．1 2．2
3 4
表7 项目
损益表 合计
经营收入
销售收入 出租收入 自营收入
经营成本
商品房经营成本 出租房经营成本
运营费用
修理费用
单位：万元 1 23
…N
续表7
损益表
单位：万元
5 经营税金及附加
6 土地增值税
7 利润总额
8 所得税
9 税后利润
9．1 9．2 9．3