益阳市资阳区五一西路“燕子美容美发用品总汇”商业门面房地产估价报告估价项目名称：湖南省益阳市资阳区五一西路“燕子美容美发用品总汇”商业门面委托方：***联系方式：***估价方：***法定代表人：***办公地址：***估价人员：***估价作业时间：2010年6月15日至2010年6月20日估价报告编号：益华湘报字（2010）第0704501-27号目录一、致委托方函 (3)二、估价师声明 (4)三、估价的假设和限制条件 (5)四、估价结果报告 (6)五、估价技术报告 (11)六、附件 (20)致委托人函陈斌：承蒙委托，我公司对贵方委托之房地产进行评估，估价时点为二○一○年六月二十日，估价目的为贵方拟进行市场转让店铺买卖双方的价格协议提供参考。

根据贵方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：委托估价房地产为益阳市资阳区五一西路“燕子美容美发用品总汇”商业门面房地产市场价值评估，建筑面积为平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:评估总值：人民币194855元大写金额：壹拾玖万肆仟玐佰伍拾伍元整评估结果明细表华湘房地产估价事务所法定代表人：薛姝2010年6月20日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。

6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。

7.如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。

估价师签名：***三、估价的假设和限制条件（一）估价假设条件1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。

2、委托方合理取得土地使用权及建筑物使用权，并支付了相关税费。

3、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。

4、在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

5、本报告以估价对象所占土地是以出让方式获得（即已向政府补交纳了土地出让金）为假设前提。

（二）估价限制条件1、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。

2、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。

估计对象具体交易额在市场相对稳定，即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。

3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

6、本次估价是在估价对象没有设定其它权利的情况下进行的。

7、本次估价设定估价对象在未来各年期的收益和各项费用均保持不变。

8、本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。

9、本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。

10、本估价报告应在有效期内使用。

四、估价结果报告（一）委托人：***（二）估价机构：***（三）估价对象估价对象调查情况●估价对象权利状况1、估价对象为位于益阳市资阳区五一西路54号的商业门面，土地用途为商业。

土地使用权为出让。

至估价时点，其土地已使用了11年（取整），尚余使用年限为29年。

2、估价对象所处建筑物建于1989年。

为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为60年。

至估价时点该建筑物已使用了11年。

●估价对象状况估价对象坐落于益阳市资阳区五一西路，是益阳的繁华区域。

有多路公交车经过，交通便捷度较高。

估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大，旁边有农业银行、工商银行、建设银行及中国银行，估价对象用途为商业，设定出让年限为1989年至2029年。

至估价时点，该宗地已使用了11年。

土地剩余使用年限为29年。

根据估价人员现场勘察，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。

●权益情况估价对象产权为公共汽车总公司，根据委托方提供的资料以及估价人员及实地查勘，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。

（四）估价目的为委托方确定房地产价值提供价值参考依据。

（五）估价时点2010年6月17日（六）价值定义根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。

根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。

本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。

（七）估价依据●本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1、《中华人民共和国担保法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《中华人民共和国拍卖法》5、《中华人民共和国土地管理法实施条件》6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》●本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(八)估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

（九）估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。

市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。

将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。

收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

收益价格公式：V=a/r[1-1/(1+r)^n]式中：V————房地产的价格a————房地产的净收益r————房地产的资本化率n————房地产的使用年限与剩余收益年限成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。

采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价格-建筑物折旧或房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价格×成新率得到估价对象房地产的价格。

本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。

基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。

这些类似房地产的成交价格进行适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法定义：将估价对象与在估价时点较近时期内已经成交的类似房地产进行比较，对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。

综合得到估价对象的最终评估结果。

市场比较法的基本公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。

在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下大写金额：人民币（十一）估价人员：***（十二）估价报告应用有效期本估价报告自2010年6月21日起壹年内有效。

若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。

五、估价技术报告（一）个别因素分析1、土地状况估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。

2、建筑物状况估价对象为砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。

房屋设备使用正常，无暖通设备，七成半新。

（二）区域因素分析1、地理位置估价对象位于益阳市资阳区五一西路，东至资江一大桥，南至桥北步行街，西至人民路，北至迎春南路。

2、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。

供水、排水、供电，对外交通设施完备。

区域地质条件较好。

3、交通状况估价对象坐落在五一西路，，位于资阳经济开发区，多路公交车到达，就近设有公交车站点。

交通出行十分便捷。

4、环境质量该区域无无重工业基地，无空气、水等污染。

5、土地等级及基准地价估价对象所在区域为市一级地段。

（三）市场背景分析估价对象所在的区域邻近步行街，附近有众多商业门面、店铺、营业厅等，且各大银行都在该区域设有分行。

估价对象的市场背景好。

（四）最高最佳使用分析估价对象地处益阳市五一西路较繁华地区，从周围环境来看，该地段有步行街以及各商业门面人口密集。

商业巨大的消费群体对于估价对象已经达到最高最佳使用。

（五）估价方法的选择根据估价对象的情况和委托方提供的有关资料，结合当地政府有关房屋、土地政策，依照估价惯例，根据国家标准《房地产估价规范》要求并结合估价目的，选择估价方法，采用市场比较法、成本法、收益法进行房地产价格评估，并以加权平均法确定估价对象最后的市场价格。

（六）估价测算过程1、利用成本法求取估价对象的价格成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。

从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。

从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。

（1）计算公式:积算价格＝土地重新取得成本+建筑物重置价格-建筑物累积折旧(2)土地重新取得成本采用基准地价修正法，应从临街深度、临街宽度、土地使用年限、估价日期、容积率等方面对其修正。