试论房地产泡沫的成因与防治
摘要：本篇文章首先对房地产泡沫的形成原因作了详细分析，随
后就其原因提出了相应的防治措施。
关键词：房地产；房地产泡沫；形成原因；防治
我国房地产业经过多年的发展与努力，现已成为我国国民经济三
大支柱产业中的其中之一。房地产业的良性发展可以有效拉动我国
国民经济的增长，但同时，房地产作为泡沫经济的主要载体之一，
一旦泡沫破灭了，必然会给国民经济的运行造成困难。
一、房地产泡沫的含义及其形成原因
1.房地产泡沫的含义
房地产泡沫，主要是指房地产开发中所出现的一种泡沫现象，也
就是指土地和房屋的价格被哄抬得极高，远远超过了土地和房屋的
实际使用价值，但是这种现象往往只能流于表面形式，只能在账面
上将土地和房屋的价值哄抬和增长得很高，实际却很难得以实现。
所以业内人士称这样的现象为房地产泡沫。
2.房地产泡沫的形成原因
2.1土地资源紧张，导致地价投机性上涨
房地产是由土地资源及其地表之上的附着建筑物共同构成的，且
土地资源和建筑物都具有不可移动的特点，所以我们推论：房地产
业是一个从事不动产开发、投资以及经营等相关活动的行业，它的
经管活动的开展离不开土地的供给。然而随着世界人口的不断增
多，城市人口的密集度越来越大，土地资源的紧缺问题也变得越来
越严重。从2004年开始，我国大部分城市的房价和地价便开始呈
现述同步上涨的趋势，且这种上涨趋势一致持续到了今天。
在地球环境中，土地资源的供给总量是固定不变的，虽然可以通
过推山填海的方式来进行土地面积的扩张，但其所需要花费的成本
太大，再加上全世界都在提倡保护自然生态环境，如果采用推山填
海等方式扩大土地的使用面积，必然会造成海洋生态系统和陆地生
态系统的生态平衡，对环境产生破坏，所以推山填海的扩大土地使
用面积是不可取的。如此一来，土地资源便变得极为有限。就我国
而言，我国的土地资源相对匮乏和紧缺，且随着我国国民经济的发
展，以及人口数量的不断增多，原本就匮乏的土地资源便显得越来
越稀缺。土地紧缺是导致地价上涨的主要原因，而地价上涨之后，
其附着在土地上的建筑物价格必然也将随之上涨。
2.2房地产商品的特殊性，使得房地产供求结构失衡
房地产商品在大部分时期内都会出现供应不均衡的现象，这是因
为房地产商品具有独特的不可复制和不可再生的特质，并且它既可
用于实物消费，又可用于投资和经营获利，只是它是以不动产的形
式存在的。而它的不动产形态又正好是泡沫载体需要具备一个基础
条件，因此，房地产商品自身的所具有的特殊性是引起资产泡沫失
衡，产生房地产泡沫的主要载体。
2.3政府部门干预的负面效应
就我国而言，房地产的开发、投资与经营工作都需要得到国家相
关部门的审批与支持，换一句话说则是我国政府会干预房地产行业
的发展，比如房源过度紧张时，国家会出台相关的政策和法律来鼓
励人们按揭购房，或者放宽银行的信贷等，通过一系列有效的措施
来推动房地产的行业的快速发展，同时也在一定程度上促进了房价
的增长。在政府的干预过程中，某些政府官员为了满足自己的私欲，
有可能会利用手中权力来对房地产行业进行负面干预，比如挪用公
款、设租、贪污受贿等行为。政府部门的负面干预将助长房地产泡
沫形成。
二、房地产泡沫的防范措施
随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产
网络的崛起以及加入wto和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地
产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产
业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求
的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一
行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房
地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：
1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办
法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免
收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有
房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施
的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不
已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北
京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平
方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由
于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那
北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实
施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房
价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应
量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一
些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建
设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严
厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的
违法活动。
3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏
观监测体系
通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运
行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，
为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速
度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加
快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改
善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产
业“泡沫”的产生。
4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风
险
一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管
理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的
房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业
自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四
证”。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房
贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际
价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不
得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关
情况，注意防范与期房相关的特定风险。
三、结束语
总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社
会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界
市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，
就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，
以防止房地产市场的“虚假繁荣”。
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