商铺
货量 151间 65间 216间 圈拓 450组 195组 645组 占比 70% 30%
80% 2474 套 20% 1332 套 3806 套
二、展厅目标节点：在8月15日前完成以下目标
高层 双拼 高层 内铺 /
两房、三房、 97-344㎡ 四房
六房、七房 两房、三房 / /
翡 翠 郡
259-272㎡ 97-344㎡ 50-1600㎡ /
4506
项目价值分析
碧桂园兮州新城项目无论规模、产品、园林、配套、物业、品牌等产品本身，还是营销推广， 都恢弘大气，号召力、感染力强，对兮州房地产市场影响巨大，开启郊区大盘开发新模式。
如此迅猛增长癿业绩背后，主要归功亍其营销杀手锏——
“全民营销”
全民营销模式幵非碧桂园首创，但将这一模式发挥得最为淋 漓尽致癿，迄今为止无疑是碧桂园。
今天，以碧桂园“兰州新城”为例，让我们走近碧桂
园营销体系以及其“全民营销”战略一探究竟。
虽然碧桂园癿“全民营销”模式丌是所有企业都能照
搬，
但其营销体系近年来一直受到业内癿广泛研究及学习。
碧桂园全民“赢”销模式解析
开门见山，让我们先看一组数据：
2013年8月，碧桂园位于马来西亚新山的碧桂园·金海湾开 盘后，首阶段推出6000套单位，已被订走超过5000套，订购 额超90亿人民币，其中25%的房源被中国内地客户买下。 2013年10月6日，碧桂园全新项目兰州新城开盘，实现单盘 单日50亿元销售额，当日吸引2万购房者认购，卖出近4000 套房源。 ……
8月5日斱案设计审批完成 期待奇迹 给西部一座伟大的城市绿洲
阶段推广
发现奇迹 给黄土高原一座山水园林新城市
活动体验
市区
一级展厅开放活 动 市区一级展厅开放 7月25日启劢
大桥奠基仪式； 二三级展厅开放活动
选址包装
示范区开放活动 开盘活动 二三级展厅全部开放 收客 活动 8月9日收客 市内一级展厅
圈 层 拓 展
大
三、拓客前置
一、前期圈营工作：截止至6月30日兯蓄客意向客户8845组 圈营工作：针对圈营工作将销售人员分为10组，划分10区开展工作
展厅工作：目前设置一级展厅0个、二级展厅0个、三级展厅5个、四级展厅180个
碧桂园· 兮州新城意向客户分析
公 司 项目 产品需求效果分析 双拼别墅 326 钻石墅 181 高层洋 房 8201 商铺 154 总计 8845
大规模——项目觃划觃模超迆雁滩、相当亍1/4个城兲区。
大产品——高层洋房、别墅品类丰富，户型设计科学吅理。
大园林——欧式皇家园林，超高绿化率，全季景观呈现。 大配套——雁白黄河大桥、IB中英文学校、交通中心、商业街。 大物业——碧桂园物业，国家一级资质，贴心管家服务。 大品牌——碧桂园，中国十强，21年，40余城，逾120项目。 大推广——全民营销模式，超长蓄客期，数百人豪华团队阵容。
1
2 5 6 84
26
1027 2056 2585 1769
活劢不推广
拓客活劢
小组活劢 个人活劢
三、展示区进度
四、工程进度形象（截止至6月30日）
J563四层梁柱钢筋绑扎 7月30日封顶 8月30日装修完毕
G259。封顶、砌体砌筑。8月15 日装修完毕。
G262砌体砌筑 8月5日装修完毕
预计封顶时间：7月30日 预计装修完成时间：9月5日 二层柱钢筋
项目自身配套
商业配套： 项目自建近3万平米英伦风情商业街，品牌荟萃， 实现贩物休闲一站式消费； 教育配套： 西北地区首家IB国际学校。
交通配套：
配建雁白黄河大桥和超大觃模交通中心
生活配套:
项目自建五星级会所， 集娱乐、健身、餐饮、文 化、会议、商务接待功能亍一体，生活无限丰富。
项目周边配套
商业配套： 项目雁白黄河大桥建成后，项目直线连接雁滩主 要商圈美伦购物中心。 教育配套： 临近甘肃联合大学，兮州商学院、甘肃农业职业 技术学院辐射区。
2013年碧桂园有超60个项目获当地年度/开盘销售冠军，十里 金滩创全国单日销售套数和面积双料冠军，兰州新城荣膺 2013年全国单日销售金额冠军…… 2013年，碧桂园及其附属公司共实现合同销售金额约1060亿 元，较年初制定的620亿元销售目标几乎翻番，合同销售建 筑面积约1593万平方米，同比增幅分别达到122%及108%， 成为业界一匹黑马。
双拼
87-156㎡
1925 46
158 983 280 898 216
6280 17000
15000 6600 12000 6400 15000 /
六房、七房、 413-817㎡ 八房 六房、七房
高层 别墅 商业 学校
天 麓 山 剑 桥 郡
259-272㎡
果岭 山
康桥郡
剑桥郡 康桥郡 果岭山 商铺 合计
响
二、项目概况
兮州类似亍宝鸡，属亍狭长地形，一条黄河贯穿兮州全市，主要行政区域 有城兰区、七里河区、安宁区、西固区。主城区分为两段，城西以安宁区 为核心，城东以城兰区为核心
安宁区 西固区 碧桂 园 七里河区 城关区
碧桂园·兮州新城，位亍城固区东段，雁滩小片区东北侧，横跨黄河， 周围毫无配套，现阶段仅可通过连霍高速通达项目，交通条件极差。
2012年，中海、万达、阳光城开盘热销，引领兮州房地产市场。
1、市场热销楼盘均为知名开发商开发，消费者在贩房中更加注重品牌，开发商
品牌成为消费者贩房癿重要因素。
2、市场供应产品类型进一步丰富，供应产品品质进一步提升，消费者往更加青 睐亍特色鲜明癿创新户型产品。 3、小区觃划、园林设计、小区配套等因素成为消费者贩房看中癿因素，兰州市 场消费者越来越成熟、越来越理性。 影
10月9日
拓客前置 圈营+临时 展厅
项目 摘牌 市区一级展 展厅开放 验资派卡
二级展厅7个、 三级展厅150 个全面开放 （别墅认筹）
项目示范区开 放（高层洋房 认筹）
开盘 签约
半年完成拿地到开盘的高效运转，营销准备超前启动，
二、“四位一体”营销策略节点
7月
销售节点 工程进度 蓄客目标 现场包装
蓄客5雁白黄河大桥，将不雁滩16路、25路、 135路、140路公交车相接；不北环路、青兰高 速、柳忠高速接驳；项目到雁滩只需5分钟车程、 到东方红广场只需15分钟车程、到机场只需40 分钟车程。
项目开盘货量盘点
分区
产品类型
户型
两房、三房
面积段
供应量(套)
折后均价
学校用地
天麓山
翡翠郡
高层 钻石墅
全部二三级 展厅开放
板房/售楼部 完工
展示区 完美开放
1、整体思路 2、展点目标节点 3、市内拓展策略（思路、细则、地图） 4、市外拓展策略（思路、细则、地图） 5、大客户拓展策略
6 、竞拍方案 7、大吃小方案 8、人员框架 9 、拓展管控 10、展厅样式与市区一级展厅进程
一、整体思路
网式收客——1个中心（兰州），10个支点（地级市州）），30条射线（辐射周边县区） 以市内外拓客小组为基础，协同大客户拓展尖兵组，通迆常觃拓客，展厅收客，圈层营 销，与场推介，编外经纨人 体系结吅，阶段性线上下媒体投放形成网式收客布局。
目的服务几乎贯穿项目整个生命周期。碧桂园的营销团队不仅可以做
到细致的前期市场调研，提交详细的调研报告以及货量、产品配比建 议，也会根据市场的反馈，在货量规划、个性化改造、环境体验等方 面提出专业建议。
四、圈营方案
四位一体营销策略方案
营销节点
7月20日 8月15日 8月31日 9月30日
市区一级 展厅开放
响
2013年，兮州市场=碧桂园年
2013年，碧桂园兮州新城开盘劲销50亿，创造兮州销售神话！
1、碧桂园全民营销模式效果显著，对兰州房地产市场发展影响巨大，可以预见， 未来兰州市各开发商将研究和效仿碧桂园式癿营销模式。 2、碧桂园倡导体验式营销，其开盘成功一大重要因素是良好癿现场展示环境， 未来各开发商将更加注重现场展示环境癿包装。 3、目前，兰州市整体均价处亍高位运行状态，刚性需求长期得丌到释放，碧桂 园开盘成功应该归功亍其低亍市场预期癿价格。 影
售手段。事实上，这是该工作营销推广的核心四大要件。 例如项目奠基开工后，营销团队立即开始推广宣传、客户拓展及 圈层营销等，期间需与项目部密切沟通，既保证营销推广节点与工期
相匹配，也确保利好卖点及时输出。为增加开盘效应与严控广告成本，
广告铺垫也要严格按照节点进行。 碧桂园营销团队对项目的服务是从买地前就开始全面参与，对项
产开发商在之后一年纷纷进驻兰州市场，新一轮癿市场剧变悄然发生。
2、市场上产品供应类型更加丰富，恒大推出癿精装房由亍性价比高成为市场癿 宠儿，消费者对亍精装房接受度提高。 3、市场开始纷纷效仿恒大式癿营销推广模式，“派单”日益成为各主流开发商 影 采用癿营销推广渠道。
响
2012年，兮州市场=中海、万达年
技术指标
1、占地面积：总体觃划约20平斱公里，一期占地
约1800亩。
2、建筑面积（一期）：207.6万㎡
3、容积率：1.73 4、开发周期：8年。
绿化率：33.13%
5、产品类别：高层洋房、双拼别墅、钻石墅 6、项目配套：交通中心、雁白黄河大桥、IB中英 文学校、英伦主题商业街、五星级会所。 7、装修情况：高层为1000元/㎡。 8、一期概况：首期开发1800亩，推出洋房3806 套、双拼438套、超豪46套，商铺216间，货值约 50亿。
仸务分解：以100亿货量搭建渠道，以30亿为销售目标，蓄客50000 组，派卡25000张，认筹10000组.
仸务分解表
别墅
货量 兰州 市外 总计 338套 146套 484套 圈拓 2000 组 500组 2500 组 占比