合肥市土地价格走向分析二〇一五年六月四日目录一、2011年—2014年土地市场供求分析 (3)（一）、土地供求年度分析 (3)二、2011年—2014年土地市场成交分析 (5)（一）、成交土地区域分析 (5)（二）、成交土地用途分析 (6)（三）、土地成交方式分析 (7)三、2011年—2014年成交土地价格分析 (8)（一）、成交地价情况 (8)（二）、地价分析及市场价格趋势预测 (9)四、城市地价与房价对比分析 (15)（一）、地价与房价比值分析 (15)（二）、地价变化率与房价变化率比较 (16)五、城市地价与土地市场协调状况 (16)（一）、地价变化率与土地计划供应面积增长率对比 (16)（二）、地价变化率与土地实际供应面积增长率对比 (16)六、城市地价与房屋市场协调状况 (17)（一）、地价变化率与房屋供应面积增长率比较 (17)（二）、地价变化率与房屋实际销售面积增长率对比 (17)七、城市地价与社会经济环境协调状况 (18)（一）、地价变化率与地区生产总值增长率比较 (18)（二）、地价变化率与固定资产投资增长率对比 (18)（三）、地价变化率与城市房地产投资增长率对比 (19)八、背景情况与未来趋势分析（经营性用地） (19)（一）、城市地价变化的背景及土地市场特点 (19)（二）、土地交易现象成因分析 (21)（三）、未来地价变化的趋势预测 (23)一、2011年—2014年土地市场供求分析（一）、土地供求年度分析1、2011年—2014年合肥市土地供应量2011年—2014年合肥市土地供应计划表年份总量（亩）商品住房（亩）商服用地（亩）2011年37999.9545001000.052012年30000450010002013年30500500025002014年3020056403132从近年合肥市土地供应计划表来看，合肥市土地供应总量处于基本稳定状态，近三年来总量基本持平，商品住宅供应计划量近几年呈稳步略增态势，商服用地供应量逐步增加，且2013年较之2011年、2012年增幅较大。

总体而言近几年合肥市土地供应保持了较为稳定的增长水平。

合肥市2015年全年将供应土地31600亩，其中商服用地2100亩，商品住房用地5500亩。

从土地总供应数字上看，2015年供应量创近新高，但在商服用地、商品住房用地上相比2014年均出现了下滑，其中商服用地供应量相比2014年下跌巨大，达到1032亩，跌幅33%；商品住房用地供应量相比2014年下跌140亩。

从供应结构上看,商品住宅用地的供应规模少于2014年,同比下跌2.4%。

这可能考虑到2014年土地出让计划的实施相对不如意,而且部分区域去库存的需求依然明显,所以在2015年的土地出让方面会放缓。

从商服用地来看,也出现了比较明显的下滑,三年最低,同比下跌三成,说明对于此类土地也采取了一个有效的供地节奏。

同时，该供地计划体现了2015年3月25日国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）中明确“优化住房及用地供应结构”，“应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模”的思路。

2、2011年—2014年合肥市土地供求对比从土地成交数据来看，2011年—2014年合肥土地成交量最高为2012年的10344.03亩，最低为2011年的3868.88亩，2011年—2014年合肥土地成交量平均为7739.39亩。

成交量占供应总量比重分别约为10.18%、34.48%、29.49%、25.67%，成交量占供应量比基本稳定。

综合以上，合肥市近几年土地成交量基本稳定，总体供求状况处于一般稳定状态。

二、2011年—2014年土地市场成交分析（一）、成交土地区域分析2011年-2014年各区域成交量表（单位：亩）从成交土地的区域分布来看，滨湖新区近几年一直是成交的热点区域，2011年—2014年区域成交占合肥市成交量比重平均约为29.49%，平均成交量为2116.65亩，且近几年呈逐渐量增趋势；此外，新站区、高新区近几年平均成交比重分别约为12.73%、11.39%，分别居于第二和第三位，显然这与合肥市城市发展政策以及这些区域的可供开发土地存量关系密切。

2011年-2014年各区域成交量占总成交量平均比重图年度区域包河区滨湖区瑶海区新站区蜀山区政务区高新区庐阳区经开区2011年254.401515.04318.29212.23243.03293.68190.76582.61262.37 2012年476.321998.04626.522624.00230.08146.552119.471127.28995.77 2013年1594.172208.691292.21918.26734.86161.741099.63581.24397.05 2014年977.942744.82844.91773.08456.8884.35619.79669.28681.97（二）、成交土地用途分析2011年，合肥市居住用地占总成交亩数的43.43%，商业用地占总成交亩数的36.08%，商住用地占总成交亩数的18.46%。

2012年，合肥市居住用地占总成交亩数的26.07%，商业用地占总成交亩数的34.82%，商住用地占总成交亩数的30.69%。

2013年，合肥市居住用地占总成交亩数的24.20%，商业用地占总成交亩数的20.58%，商住用地占总成交亩数的51.84%。

2014年，合肥市居住用地占总成交亩数的21.44%，商业用地占总成交亩数的12.62%，商住用地占总成交亩数的62.93%。

年份居住（亩）商业（亩）商住（亩）20111680.401396.003714.2020122696.183601.793174.3920132176.691850.814662.0020141661.96977.954878.102011年—2014年合肥市居住用地成交量基本稳定，且自2012年以来成交量占总成交量比重基本稳定；商业用途土地成交量存在一定起伏，整体而言成交量处于递减趋势，且所占比重亦为逐年减少；商住用途土地成交在近三年以来逐步递增，2011年成交量最低，且与近三年成交量存在较大差距。

（三）、土地成交方式分析2011年—2014年合肥市土地成交挂牌、拍卖成交宗数统计图（单位:宗)由上图可以看出，2011年以来合肥市成交宗地，主要以挂牌为主，挂牌成交宗数分别为2011年37宗、2012年60宗、2013年53宗、2014年32宗；但是，近年来拍卖出让方式成交宗数逐年上升，其中以2012年以来表现最为明显，并在2014年超过挂牌出让方式，达到49宗（2014年挂牌为32宗地）。

由此，从另一方面可以看出，合肥土地市场上开发商拿地的意愿及热情还是存在一定空间的，尤其是区位条件较为优越的地块。

三、2011年—2014年成交土地价格分析（一）、成交地价情况2011年-2014年合肥市成交土地面积及均价图2011年被称为“楼市史上调控最严厉的一年”，合肥土地市场经历了抢地的高潮，零供应、频频流拍的低潮，政府采取了降低单价，把拍卖地块转为挂牌方式积极促进成交，这降低了开发的土地成本价格，加大了土地的供应量，有利于楼市调控，2011年合肥市土地成交均价338.80万元/亩，为2011年-2014年均价次低。

2012年合肥市土地成交量创历史新高，成交均价方面，2012年达256.30万元/亩,而自2011年连续两年下滑的主要因素一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。

2013年合肥全年土地成交款353.11亿元，同比2012年265.13亿元，增长87.98亿，同比增幅达33.18%，再创新高。

全年土地底价成交30宗，占比35.71%，溢价成交54宗，其中溢价超50%的有25宗，最高溢价达571.43%。

全年土地平均单价达392.90万元/亩，增长136.60万元/亩，增幅达53.30%。

2014年从全年土地价格来看，合肥土地成交均价为432.46万元/亩，同比2013年392.90万元/亩上涨39.56万元/亩，涨幅达10.07%。

地价继续上涨的原因与部分热点地块高价出让有关，2014年出现了至少四块千万级单价的地王。

另外，由于市区成交数据中包含了大量公租房、教育科研等用途的低价地，导致了一定程度整体均价被拉低的状况。

而政务区因全年仅有一宗地块出让，以990万元/亩成交，成为合肥区域地价榜首。

蜀山区以成交7宗平均地价744万元/亩位居第二，庐阳区以724万元/亩紧跟其后。

（二）、地价分析及市场价格趋势预测1、城市地价水平及变化趋势（1）地价整体水平2014年合肥市城市总体综合地价水平值为2772元/㎡，增长率为9.09%。

其中，商业用地平均地价为5726元/㎡，增长率为4.72%；居住用地平均地价为3951元/㎡，增长率为10.58%；工业用地平均地价为408元/㎡，与去年持平，且近几年基本持平为该水平。

整体地价水平有所上升，总体呈现稳中有升的态势商业、居住、工业地价水平呈阶梯状排列，商业地价最高，居住地价次之，工业地价最低，水平值之比为1∶0.69∶0.07。

（见下图）。

合肥市2014年地价水平柱状图（单位：元/平方米）从历年地价水平值比较来看，合肥市整体地价水平值有一定幅度的增长，其中的住宅地价水平增幅最高，达到10.58%。

合肥市整体地价水平历年状况如下表。

合肥市整体地价水平历年状况表（单位：元/平方米）年度类别综合商业居住工业200617443932243329020072006433727634082008218945753057408200922774873317740820102366505133134082011238052843310408201224395320341040820132541546835734082014277257263951408（2）地价整体增长率与2013年相比，2014年合肥市地价总体水平有一定幅度增长，地价综合增长率为9.09%。

其中，商业地价平均增长率为4.72%,居住地价平均增长率为10.58%，工业地价平均增长率为0。

2014年地价的一个显著的特点就是，居住用地地价增长率最高，受国家调控和宏观经济的影响，商业地价出现一定增长，增长率为4.72%，工业地价增长率最小。

从历年地价增长幅度来看，合肥市整体地价增长幅度总体呈现“波浪起伏”的态势，反应时间上略滞后于全国宏观经济形势、特别是一线城市房地产市场的变化速率。

合肥市整体地价增长率及变化趋势历年状况如下表、下图。