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房地产采购与供应商管理


寻找有竟争性的供应商=寻找既有意愿又有能力的供应商
针对供应商寻源的结果,万科的采购制度明确: 垄断性质的即仅有一家的,采用直接约谈的方式; 仅有两家的,采用竟争性谈判的方式; 三家级以上的,采用邀请招标的方式;
确定意愿与能力注意事项: 1、没意愿、没能力:当面答应背后转包; 2、有意愿、没能力:眼高手低,全面崩溃 3、没意愿、有能力:报高价,捡漏心态
如何看待供应商考察:
考察是一种应急计划? 考察是一个常态?
供应商考察,是采购工作的前置条件;是了解供应商市场的必 要条件;是供应商管理的前提;是用新鲜血液促进供应商进步 的好方法。
案例:用熟不用生,错过大发展机遇; “人生最可悲的是,最爱的人就在身边,你却看不到”;
供应商考察绝对应是常态! 相对有计划的常态性考察,应急性考察的质量是没有保障的
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房地产采购与供应商管理
房地产工程采购与合同管理实战
一、工程采购方式方法与实战 二、材料设备采购、集中采购方式方法与实战 三、供应商管理方式方法 四、采购计划与采购策划 五、文件与合同管理
一、工程采购方式方法与实战
1、采购部的故事; 2、工程采购初步概念; 2、工程采购方式方法与实战; 3、标杆企业工程采购方式方法介绍
考察报告与考察总结: 再看一份龙头企业的考察报告 评价:
总包考察报告与总结的内容必须包括: 企业资质、运作模式(是否挂靠)、企业资信(有无法律诉讼)、考察项 目经理评价、供应链状况、工程质量评价、安全文明施工评价、管理人员 数量与力度等。 原则: 1、实际的反映总包的能力水平; 2、应该主要是与我们认定合格总包条件的对照
入围供方选择:
尚能饭否; 竞争性说; 保密原则;
供方考察 供应商分类 入围供方澄清
尚能饭否? ----充分评估供应商的总承建能力、在建承建量、承建能力余量、承建 意愿; 1、如何评估供应商的总承建能力? 瓶颈在哪里?人?钱? 我们能提供什么化解之道? 多方沟通,获取准确信息 例:总包总承建能力评估 2、必须给承建商留有适当的余量; 例:被撑死的供应商 如同开发商一样,供应商成长同样有个过程; 3、充分了解供应商承建意愿 平稳持家型、蓄势待发型、眼高手低型、业务转型型……
年度总评分为各季度的平均值;
年度排名前三名的总包为其“优秀”级供方。
新引入供应商一律定为合格等级;待合作一年后评估成绩出来进行调整。
供应商分类的变形金刚: 用经济标补偿分类差异 综合经济标评分法:
供应商分类的结果:奖优罚劣,促进进步
案例:某公司供应商分类管理规定:排名第一的供应商 1、可签订战略合作协议,不经过招投标程序进行合作; 2、可跨项目开展业务; 3、可享受1.05的奖励系数; 评估较差的,则:
结论:将不同品质结果的供应商放在一起,其成本投入的差异,决 定了其报价的差异;届时,所有评估体系会处于混乱状态。 先进的评分法?
供应商的分类管理 1、已有供应商的分类管理 2、新引入供应商的分类管理
分类管理的原则是品质而不是价格; 确定每类供应商的数量的原则是保障竟争性;
供应商引入与评估示意:
已有供 方评估
新供应 商引入
分类竞 争不足
已有供 方分类
某公司供应商分类管理案例: 该公司分类方法:评分制:季度评分+年度总评分
评分部门 权重
得分
说明
质量
项目
40%
72 以工程部检查结果得分
安全
项目
20%
85 以工程部检查结果得分
文明
项目
15%
80 以工程部检查结果得分
配合
项目
15%
90
成本
成本
10%
60
综合
77.3
二、工程采购方式方法与实战:
供方考察 供应商分类 入围供方选择 标书发放 答疑
合同签订 定标 评标 谈判 澄清
1、供应商考察
供应商考察策划 供应商考察业务 a、考察前的准备 b、考察中的注意事项 c、考察报告与考察总结
供方考察 供应商分类 入围供方选择 标书发放 答疑
合同签订 定标 评标 谈判 澄清
费率招标,劣迹斑斑的AK47 1、定价随意性:同人不同价、不同人不同价; 2、成本不定,极易引起经营失误; 3、价格不定,付款问题严重; 3、过程扯皮(不定价不干活)、事后扯皮,影响合作与项目正常运作;
套用《××省土建工程综合定额(200 _ )》及其200 _年《××省土建 工程计价办法》、《××省装饰装修工程综合定额(200_ 》及其200_ 年《××省装饰装修工程计价办法》,按_类地区、材料价格按××年第 ×季度《××市工程造价信息》及《工程量清单报价书》中所规定的计 价程序进行计取,总价下浮 %。套用《××省安装工程综合定额( 200_)》及其200_年《××省安装工程计价办法》,按_类地区、材料价 格按××年第_季度《××市工程造价信息》 及《工程量清单报价书》 中所规定的计价程序进行计取,总价下浮 %, 最后报发包人审定。
利润 综合单价 合价(万元)
钢筋工程
T
3022
400 5000
300
456
6156
1860.3
混凝土工程
M3
1223 150 350
50
44
594
72.6
优势: 成本可控性高,对现金流管理大有裨益; 量价皆定,结算工作简单; 可以按照符合实际的施工工艺、工序报价;案例:土建赚钱装修亏 对图纸有一个检查的过程,减少后期错漏碰缺与变更 合同清晰,利于付款管理; 有利于施工企业的成本核算;案例:总包从支出了解成本到一本好帐
总包考察案例:
总包考察前的准备: 1、我们的产品吸引力: 别墅、高层、地下室 2、根据产品特点寻找适合的总包资源: 好马配好鞍、别墅 3、市场调研 外来的和尚好念经?PK 强龙难压地头蛇? 开发商、承建商口碑兼听则明 4、了解总包的运作模式 公司负责制、项目部制、挂靠?
总包考察案例:
总包考察前的准备: 5、了解总包的运营习惯: 垫资?付款要求、 6、项目经理很关键: 要考察到项目经理、准备好项目经理的人选 7、了解总包的承建状况与能力 有活没活、或多或少可大不一样
评价:与国际脱轨,但国内通行的做法,将随着定额的消逝而消失;国 内总包招标普遍采用;
模拟清单招标
发标---回标---评标---定标
采购部的故事: 1、供方考察 2、供应商分类 3、入围供方选择 4、标书发放 5、答疑 以下省略8p
10、合同签订 9、定标 8、评标 7、谈判 6、澄清
一、工程采购的初步概念与要点 1、采和购是两个概念 2、“采”的要领 3、“购”的要领
1、“采”和“购”是两个概念
采:涵盖的是供应商考察、入围、确定、关系管理的范畴; 购:涵盖的是定价、支付、完成交易的范畴; 采的实施主体是“采购部”或采购人员; 购的实施主体是“成本部”或成本人员;
尚能饭否? 小结: 选择有足够承建余量的供应商是顺利完成工作量的保证; 供应商承建意愿高低决定了采购的竟争性大小,是采购成功的保证;
竟争性说: 竞争性是招标工作存在的原因; 是采购工作的基点;没有竟争性只有“购”而没有“采”; “采”的目的就是寻找竟争性; 垄断是市场经济最不可接受的情形之一;
1、寻找竟争性; 2、创造竟争性; 3、保密原则
供应商考察前结合自身的管理能力与理念匹配相应的资源
国企? 民企? 本地企业与外地企业? 项目经理挂靠制? 项目经理负责制? 现有规模大与小的企业? 立足自身培养还是拿来主义?
供应商考察前的沟通
1、双方认知与基本情况了解 2、是否志同道合 3、了解对方的合作意愿 3、了解对方的诚信 4、确定考察的人员安排与时间 合作成功的最关键是:志同道合; 沟通中最应关注这一点 案例:追求质量的我和讲求规模扩张的他
创造竟争性----挖掘埋在表面下的竞争性
确定入围供应商是一项高度机密; 很多围标、串标就是因为入围供应商信息泄露造成的; 保密原则是确定入围供应商的基本准则。
发标:
1、选择最合适的招标方式 工程量清单招标 模拟清单招标 费率招标 2、小心对待发标文件 内容的完整性 根据项目需求制定内容
供方考察 供应商分类 入围供方选择 标书发放 答疑
如何看待供应商考察:
对供应商考察数量应该有要求,检查;保证“新鲜血液”的充沛 性,是企业长期稳健发展的保障;
供应商考察对象的来源:
我劝天公重抖擞,不拘一格降人才
公司内部相关部门推荐; 同行业内口碑; 知名品牌开发商在用资源;----省时省力 外地好资源的引入;
供应商考察对象的选择
只要是好单位都要去考察吗?
2、采和购的工作要领
“采”: 货比三家----海纳百川的寻找优秀资源 一分钱一分货----注意分类管理 三顾茅庐----珍惜优秀资源 没有永远的朋友只有永远的利益----供应商关系曲线 契约精神----以合约为处理关系的基础 好马配好鞍---供应商资源均有其特异性;
2、采和购的工作要领
“购”: 笑里藏刀----让人心服口服的议价 借刀杀人----竞争性是关键 知己知彼----了解自身优势与别人的本质诉求,利益交换、双赢; 市场为王----充分了解市场价格才能制胜
工程量清单招标的其他现实挑战与需要关注的问题: 国内企业的工程量清单招标时间安排非常紧; 甲乙双方都不熟悉;不熟悉会带来一系列的问题; 乙方的单价基本上是费率套出来;与价格清单的要求有很大区别; 短时间内完成工程量计算,不信任感会使投标人报价谨慎,甚至提 高报价保险系数; 案例:直言不讳的保险系数 短时间对工程量计算准确性的考验; 时间的紧迫性对定价谈判有很大的负面作用; 案例:谁拿主动权? 图纸质量问题是国内企业面临的普遍问题; 案例:招标用图
合同签订 定标 评标 谈判 澄清
选择合适的招标方式:
工程量清单招标程序与线路
施工图纸完成
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