2017年土地估价实务：收益还原法的特点与适用范围考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款__以下的罚款。

A．1%B．2%C．3%D．5%2、下列不属于宗地价格评估目的的是（）。

A．税收B．股份制改组C．容积率D．拍卖3、某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2．5，建筑密度不高于30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是。

【2009年考试真题】A：总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米B：总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米C：总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米D：总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米E：时间因素4、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平300元／㎡(建筑面积)，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30％，假定综合还原率为7％，总建筑面积为30000㎡，可出租率为85％，则所开发房地产的总价可确定为万元。

A：108000B：131143C：9180D：91800E：时间因素5、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。

A．50%B．60%C．70%D．80%6、用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3．1．经调查某一比较实例G的单位地价为2500元／平方米，容积率为3．5．据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0．1，宗地地价就提高5个百分点．该住宅用地H的地价为元／平方米。

A：2000B：2100C：2625D：2976E：时间因素7、下列不属于建设用地的特点的是__。

A．承载性与非生态利用性B．土地利用逆转相对容易C．土地利用的集约性D．无限性与再生性8、统计资料显示，我国城镇人均住宅面积已由1997年末的17．6平方米提高到2002年末的22平方米，则这期间城镇人均住宅面积年平均增长．【2004年考试真题】A：4．6％B：3．8％C：5．0％D：5．7％E：土地9、下列关于土地利用总体规划与国土规划的关系，说法正确的是。

A：国土规划不涉及到土地利用问题B：土地利用总体规划是最高层次的空间规划C：国土规划是土地利用规划的一项专项规划，并对土地利用规划起反馈作用D：土地利用总体规划与国土规划是相互关联而不能相互取代的两项带有宏观战略性的规划E：35％～50％10、国发[2006]31号规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地__为准。

A．计划新增建设用地面积B．实际新增建设用地面积C．实际减少建设用地面积D．实际新增或减少建设用地面积11、土地自然条件的差别是形成的自然条件或自然基础。

A：绝对地租B：级差地租C：垄断地租D：农业地租E：时间因素12、下列可不设定行政许可的事项是__。

A．公民、法人或者其他组织能够自主决定的B．特定行业的市场准人C．有关企业的资格、资质制度D．行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的E．有关组织的资格、资质制度13、居住小区中不宜有过多的车道出口通向城市交通干道，出口间距应不小于__；A．100～150mB．150～200mC．200～250mD．250～300m14、某城市工业区内部的一条道路红线宽度为28m，根据我国城市道路等级和性质的划分要求，结合其所在区域的特点，该条道路最适合的等级和性质应为。

A：交通性主干道B：交通性次干道C：交通性支路D：生活性次干道E：土地15、城市由自然环境和组成，但城市的自然环境也是需要人改造的。

A：人文环境B：人工环境C：空间环境D：社会环境E：时间因素16、税收是调控经济的重要方法，其主要表现在__。

A．调节供求总量之间的平衡B．调节供给在结构上的平衡C．配合价格调节生产和消费D．调节企业利润水平E．提高市场的需求量17、1998年南京市的人均居住面积是杭州的0．5倍，这是。

A：强度相对指标B：结构相对指标C：比较相对指标D：比例相对指标E：土地18、以特种产品为主业的A上市公司拟出资收购长期以来专门为其提供原材料且处于正常经营状态的B企业，特委托C公司评估B企业的收购价值．C公司宜采用的评估方法是。

A：重置成本法B：现行市价法C：清算价格法D：收益现值法E：土地19、某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．500．00B．714．29C．750．00D．833．3320、影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为__因素。

A．环境B．一般C．区域D．个别E．社会21、用__确定货运总量和客运总量的权重，加权计算城镇对外辐射能力指数。

A．德尔菲测定法或总分频率曲线法B．层次分析法或因素成对比较法C．德尔菲测定法或因素成对比较法D．德尔菲测定法或层次分析法22、房产测量成果审核实行制度．【2006年考试真题】A：二级检查一级验收B：二级检查二级验收C：三级检查一级验收D：三级检查二级验收E：土地23、在下列区位关系中，是采矿企业地价评估时需要分析的重点。

【2007年考试真题】A：交通地理区位B：经济地理区位C：自然地理区位D：商业地理区位E：时间因素24、人口净密度是居住人数与的比值。

A：建筑面积B：居住面积C：居住建筑用地面积D：总居住面积E：时间因素25、《土地储备管理办法"规定，年度土地储备计划应包括__。

A．年度储备土地规模B．年度储备土地前期开发规模C．年度储备土地供应规模D．年度储备土地临时利用计划E．计划年度初储备土地规模二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、按规划性质，土地规划可分为。

A：短期规划B：土地利用总体规划C：土地利用专项规划D：土地利用详细规划E：长期规划2、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，__有优先购买权。

A．省级人民政府B．贫困地区政府C．国家军事机构D．市县人民政府3、如果纳税人兼营不同税率的应税消费品，应当根据不同税率的消费品的__来分别计算其应纳税额。

A．销售额B．成本费用C．市场需求D．销售数量E．销售质量4、根据《刑法》规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，下列有关刑事责任，正确的是__。

A．情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役B．情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役C．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑D．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上十年以下有期徒刑E．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处七年以上有期徒刑5、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)规定，加强对农民集体土地的转让管理，。

A：农民的住宅不得向城市居民出售B：农民的住宅可以向城市居民出售C：不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅D：可以有条件地批准城市居民占用农民集体土地建住宅E：有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证6、下列费用中，属于企业财务费用．【2007年考试真题】A：咨询费B：贷款利息C：融资代理费D：销售代理费E：融资手续费7、下列属于一般城市职能的是__。

A．休闲娱乐B．经济发达C．交通运输D．市场复杂化E．工业生产8、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。

对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是__。

A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%～8．0%C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0%9、国家工作人员__，人民检察院应予直接立案。

A．一次性非法批准占用、征用基本农田5亩以上B．一次性非法批准占用、征用基本农田10亩以上C．两年内累计非法批准占用、征用基本农田5亩以上D．两年内累计非法批准占用、征用基本农田10亩以上10、在某不动产总价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，土地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为__%。

A．9.8B．10C．10.1D．10.511、建筑群体平面布置组合形式一般包括．【2008、2004年考试真题】A：行列式布置B：周边式布置C：混合式布置D：自由式布置E：并联式布置12、影响地价的交通条件主要有__。

A．区域交通类型B．区域交通管制C．道路状况D．区域土地利用性质E．区域的车流量13、上市公司对发行股票所募资金，必须按照招股说明书中所列资金用途使用，改变招股说明书所列资金用途，必须经__批准。

A．股东大会B．董事会C．国务院证券监督管理机构D．证券交易所14、我国的国情是人多地少，人均耕地面积相当于世界人均耕地面积的__。

A．27%B．43%C．51%D．68%15、招标投标活动应当遵循的原则。

A：公平B：公开C：公正D：平等协商E：诚实信用16、确定权重的常用方法有。

A：特尔菲测定法B：因素成对比较法C：层次分析法D：总分频率曲线法E：数理统计法17、《物权法》规定，全部属于国家所有。

A：矿藏B：水流C：山岭D：森林E：海域18、与一般商品市场相比，土地市场具有交易实体的非移动性、等特征。

(2000年《土地管理基础》试题)A：土地市场的地域性B：土地市场的垄断性C：流通方式的单一性D：土地供给的弹性小E：管理者19、国土资发【2008】176号指出，土地整理复垦开发项目纵向上实行的管理制度。

A：部级监管B：省级负总责C：市县人民政府组织实施D：国土资源部门牵头E：相关部门配合20、目前我国建设工程招标的方式主要有。

A：全过程招标B：公开招标C：邀请招标。

D：协议招标E：内部招标21、货物运费的大小主要取决于。

A：道路条件B：货物大小C：交通条件D：运输距离E：货物重量22、利用样点地价资料评估基准地价的常用模型主要有。

A：指数模型B：多元线性模型C：算术平均数模型D：生产函数模型E：土地23、按照现行土地分类，“商服用地”包括__。