管理费用：取总投资的5% 总费用：11700×0.05＝585万元
投资总额： 1300＋10400＋1500+585＝ 13785万元
项目投资分析说明
2、工程造价：
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1、土地费用根据德清国土局资产科调研预估，参考当地商业用地价格，可能更优惠；
主要分两部分，一是土建及装修造价，小屋为混凝土结构，成本较低；别墅为全钢 结构加混凝土楼板，造价较高；室内装修为简装+设备+家具，预计在3000元/平米 左右； 二是室外道路、管网以及与外部连接的市政水电、通讯、网络配套设施，该部分成 本较高，主要参考青山湖园区道路、挡墙，以及杭州外接市政管线推算。 3、费用：主要为财务和管理费用，按实际工期和资金占用推算，资金成本按6%暂估。 4、由于室外环境主要依托自然，未进行改造，景观成本比想象中要少很多。 5、设计费主要由境外公司和知名建筑人完成，预计费用较高。 注：酒店官网宣称总投资约1.5亿元人民币，与我们估计较为接近，预计实际投资1.21.3亿元左右。
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四、投资风险评估
选址规划风险
1、选址风险：主要依托景观、旅游和人文资源，以及经济和消费 水平，具有较高的风险； 2、规划风险：建筑、装修、设施设备和旅住方式的高度统一，具 有较高的规划难度；外围配套对成本影响较大。
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四、投资风险评估
经营风险敏感点
1、销售渠道：主要利用特色理念塑造品牌；注重境内外特属渠道推 广，是文化经营和特色旅游服务的结合，具有一定的复制难度； 2、酒店经营：软性服务和口碑传诵非常重要。
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三、模式可复制性分析
土地与开发政策
1、用地性质：商业或旅游用地，最好能直接销售； 2、规划要求：低容积率、高绿化率、低密度建筑； 3、土地成本：根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上升 趋势； 4、开发要求：前期有招商需求，未来将限制开发。
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三、模式可复制性分析
规划要求
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裸心|谷
项目综合分析
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目录
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一、酒店基本情况分析
缘起
2007年，湖州市莫干山镇劳岭村的三九坞总共有18户人家。 南非小伙高天成（Grant Horsfield）第一次骑自行车来这里游逛 时，村里只有二十来个留守的老人，年轻人或外出经商、或进城打 工，空留下很多老式的泥坯房、西洋楼。 了解到这些泥坯房大多闲置，高天成和朋友们毫不犹豫地租下 了八栋农房，一租就是15年。这些农房被改造成可以接待客人的 小屋，变成了度假村，于是在2007年，裸心乡诞生了。之后， 2011年10月，裸心谷也开幕了。在高天成和合伙人的努力下，裸 心成了一个颇负盛名，而且非常成功的的公司及品牌。
（四）裸心谷酒店营销
客源地
•境外（主要来源：美国、新加坡、马来西亚等），20％－30％比例 •境内（主要来源周边城市：上海、杭州、苏州、南京），70％－80％比例
主要客户形态
•家庭 •情侣（2－3人） •朋友（4人以上）
主要入驻目的
•度假 •休闲体验 •高端商务活动
客户价值诉求
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推广策略
餐饮： 按照15％GOP率估算：821.25×0.15＝123.18万元 配套： 按照25％净利润率估算：355.5×25％＝88.86万元 合计：2779.29万元 静态投资回收期：13785万元÷2779.29万元＝4.95年
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（六）未来发展战略
截至 2012年底，包括上海总部及浙江的两个度假村，在未来的五年到十年 间，裸心酒店管理集团计划扩展到十个度假村。
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40 40 70
（8500×1.15×0.6×30×169）=2973.55
（1700×1.15×0.6×40×196）= 919.63 （2100×1.15×0.7×40×169）=1142.78 7335.04
说明：1、树顶别墅最多户型为“三间房”，因此以它的价格为基准。 2、夯土小屋两种房型数量基本相等，因此取其中间价格。 3、按照2012年的放假规定进行统计，平日为196天，假日为169天。
naked 2、收入估计
客房
房型 树顶 别墅 夯土 小屋 合计 价格 （元/间/晚） 平日：6800 全年平均 入住率 50％ 数量 （套） 30 全年收益 （万元） （6800×1.15×0.5×30×196）=2299.08
假日：8500
平日：1700 假日：2100 ——
60％
60％ 70％ ——
裸心谷在ELLE台湾版上的软文
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主要营销策略是投放时尚类杂志软文或广告，进行精准营销
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(五）裸心谷酒店经营效益分析
1、价格
2012客房价格 餐饮价格
A、中餐——150元/人 B、西餐—— 快餐：120元/人 烧烤：250元/人
配套价格
SPA 680-980元/60m 骑马 250元/30m
可持续发展理念 在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到LEED白金奖。雇佣当地居 民，提升就业机会.所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地 农户购买 。
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二、酒店经营分析
产权式酒店开发与销售 经营内容
酒店经营管理
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（一）管理团队
高天成，南非人， 集团的创始人和总裁。 在2005年来到中国之前，高天成先 生曾在英国及南非工作，有超过10 年的商业经营及运作经验。2004年， 高天成获得了开普敦大学商学院的 MBA学位。
有着超过16年餐饮及高档豪华度假村的管理经验，他以丰富的经验领导新 度假村——naked Stables的试营业和运营。在加入naked 之前，Kurt曾 担任过“第六感觉”Laamu试营业总经理和“第六感觉”Soneva Gili的驻 店经理。Kurt是来自南非，并拥有康奈尔大学授予的酒店管理硕士学位。
韩天宁－销售总监
来自荷兰阿姆斯特丹，韩天宁拥有商业学学士学位、战略管理硕士（专注于 中国商业文化）。来集团的第一年韩天宁将公司的销售业务提高了350%， 并为公司带来了不少国际性的大公司客户，这其中有国际大企业联合利华和 可口可乐，也有上海美国学校等当地机构和中国银行等中国龙头企业。
Kurt Berman - naked 私人度假村总经理
林纲洋 集团首席营运官 13年的企业财务及地产开发经验。在此 之前，作为中国金光的地产开发部的总 监，负责 上海第一家W酒店的开发。在 金光集团任职之前，林纲洋是澳大利亚 墨尔本普华永道会计师事务所的经理， 他专注于商业价值和战略咨询。
房产开发团队
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叶凯欣女士， Ben Wood 设计工作室总 监，哈佛大学建筑学硕士。 来上海之前，她在香港、纽 约和波士顿工作。来上海后， 她代表Wood和Zapata负责 新天地项目的监督工作。 2005年秋季，叶凯欣女士成 为Ben Wood 设计工作室合 伙人。 有着不同文化游历经验的叶 凯欣女士，担任了许多高端 项目的监督，包括;杭州西湖 天地、朱家角东方花园、上 海外滩源、北京77宫殿、上 海虹桥商业中心、丽江拉市 海度假村总体规划设计等。
投资收益分析
1、建设成本：总体较低，以建安装修成本为主；外部配套具有很 大的不确定性 2、运营成本：人员和营销成本较高，对地域性的人工、食材等有 较高依赖性； 3、收益分析：按当前价格计算，有非常高的盈利能力；
4、未来预期：竞争可能加剧，售价和入住率有可能下降。
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三、模式可复制性分析
经营管理要求
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一、酒店基本情况分析
概况——业态
树顶别墅 • 2室、3室以及4室的别墅
夯土小屋 •夯土小屋与山顶夯土小屋
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一、酒店基本情况分析
概况——配套
包括马场、水疗中心、活动中心、三个餐厅、两个泳池、会议中心等
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一、酒店基本情况分析
概况——特色
设计构思 亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分， 天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。所有建筑的设计都以尽量减低对环境的 影响，并与自然融为一体为最高原则。
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餐饮 日平均客人数量：150人 日人均餐饮消费：150人 全年餐饮收入： 821.25万元
配套SPA 日平均客人数量：10人 日人均消费：700人 全年收入： 255.5万元
其它收入： 预计100万元 总计：8500万元
naked 3、经营利润估计
客房： 按照35％GOP率估算：7335×35％＝2567.25万元
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酒店人员 员工总数：370人 人数最多岗位为清洁服务人员：160人 餐厅均为酒店自身经营，餐厅服务人员员工含 在其中，大约40人。 与一般酒店不同的岗位是：客户管家、茶园工 人、马场员工等。
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（二）项目投资分析
土地 总用地：按400亩测量估算 建设用地：100亩（可能不到，属政府 正式出让部分，其他为租赁） 土地单价：10万元/亩（参考当地类似商 业用地出让基准价格） 土地总价：1000万元 茶地租赁总额：300万元 合计：1300万元 财务费用 总费率：12％ 总费用：1.25×0.12＝1500万元 建筑 土屋单价：60万元 土屋总价：60×40＝2400万元 别墅单价：200万元 别墅总价：200×30＝6000万元 道路管网及其它配套设施 2000万元 合计： 10400万元 建设工期：拿地2009年 施工：2010-2011年9月
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三、模式可复制性分析
选址要求
1、自然环境：选择有地缘特色的自然环境，强调山水结合； 2、人文环境：以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文景观为主，具有国际影响力 最佳； 3、交通通达性：与周边中心城市距离最好不要超过150公里； 4、内部环境：山地+峡谷+溪流，有一定的坡度，植被覆盖率较高； 5、经济消费水平和习惯：收入较高，崇尚自然生活方式，有钱有闲，有周末和 假日出游习惯。 注：以入住2天，人均消费1万元/人为例，至少需月收入5万元以上左右群体。