35－40％
1.2－1.4万
艺术休闲娱乐
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
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7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
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9
新天地夜景：横纵的小街
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10
上海新天地业态
估算的业态比例 零售：餐饮：休闲娱乐 38％：42％：20％
北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平
餐饮 22家，其中11家 为欧美风味
35－40％ 1.2－1.4万
零售/服务
24家，主要为工 艺品、饰品、家 居用品
E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑
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4
新天地改造历程
太平桥改造秩序
商圈 地铁口
商圈 地铁口
2001年进度 新天地北里（商业）
绿地、人工湖
商圈 地铁口
2002年进度 新天地南里（商业、公寓）
2003年进度 住宅、写字楼一期
1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工
提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为 一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新 天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会
优美、舒适、现代化
价值
低价值、部分历史建筑 高价值、上海的标志区域
周边房价 8000－10000元/平
17000－25000元/平
旧貌换新颜
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12
上海新天地旧改成功因素
选址 差异化的定位 旧改开发顺序 旧改启动
位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近 商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善 与临近成熟商圈形成差异，功能综合 与城市旅游形成互动 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体 住宅建设，实现部分收益 新建集中式商业，完善商业功能 后期住宅开发，实现超额利润 较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象） 功能转换（商业功能取代原有住宅，完善城市功能） 生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）
世联研究案例
案例一 ： 上海新天地——成功的旧改项目
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择标准 旧城改造 商业区定位 城市中的经济地理位置相似（城市中心区域） 借鉴成功因素 功能定位与项目发展战略 业态比例与商业形态 改造模式与改造顺序
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2
上海新天地区位
中心绿地及人工湖动工 2001年 新天地北里开业（商业只租不售）
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
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5
改造前的上海新天地
南里
人工湖
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8
上海新天地商业形态
新天地占地3万平米，建筑面积6万平米 街铺——北里街区
以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修 南里以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业
＋少量商铺 2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库 门建筑 小结： 集中式商业与街铺的比例 42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层） 近乎40％：60％的比例
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
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6
上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、 娱乐中心
功能构成
客户定位
具有 shoppingmall功能
功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客
新天地
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3
新天地的改造只是太平桥改造规划中的一 部分
太平桥改造规划
A太平桥人工湖绿地， 占地4.4万，水面面积 1.2万，地下为车库， 已成为市中心景观
B新天地，占地3万， 建面6万，分南、北里。
C翠湖天地高级住宅 小区，总建68万
D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万， 兴建办公楼、酒店、商 场等
主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报 高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新 天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场
餐饮 37％ 0.82万平
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零售/服务 45％ 1万平
艺术休闲娱乐 18％ 0.4万平
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上海新天地改造结果
小结： 成功实现了旧城改造 城市功能的升级 住区客户置换 区域形象的提升 整体房价的上涨
指标
改造前
改造后
功能 客户
单一居住功能 原居民
综合高尚人文社区 商务人士、游客
环境
破旧、拥挤、恶劣
旧改启动项目 新天地为上海太平桥 改造的启动项目
城市中心的中心 新天地距淮海中路高 档消费商业区600米 左右
占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
南京路商圈 地铁口
地铁口
淮海中路商务圈
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上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近
多功能
零售：餐饮：休闲娱乐及商服
42％：38％：20％
42％集中式商业＋58％商铺
商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式