第十章土地登记代理的内容与操作第一节土地登记代理内容与程序一、土地登记代理的内容根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务：（1）办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等；（2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；（3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；（4）查询土地登记资料；（5）查证土地产权；（6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；（7）与土地登记业务相关的其它事项。

二、土地登记代理的程序不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而在程序上存在一定差别，但基本程序差异不大。

通常情况下，土地登记代理的基本程序包括以下步骤：（一）接受委托接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径：1．被动接受。

即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。

委托人可以是单位或者个人。

在实际操作时，委托人可以是该宗地的权利人，也可以不是，但与该宗地具有或即将具有一定的经济关系或利害关系。

如甲与乙拟进行合资，甲方出地，乙方出钱，为了解甲方所使用的土地产权状况是否属实，乙方可委托土地登记代理人对甲方的土地产权进行查证，为其决策提供依据。

在这个例子中，乙方作为委托人，尽管不是土地权利人，但为了查证土地产权状况，可以委托进行土地登记代理业务。

2．主动争取。

即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。

随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务来源的主要途径。

这也要求土地登记代理人应有主动争取土地登记代理业务的市场开拓意识，不断提供服务质量，努力提升服务水平，以赢得更多的土地登记代理业务。

（二）签订土地登记代理委托书、代理合同为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签定书面委托书及委托代理合同。

委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。

委托书主要应明确以下内容：（1）委托人；（2）土地登记代理机构；（3）土地登记代理人；（4）土地登记代理的内容；（5）土地登记代理的权限；委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。

土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。

委托书的具体格式可参照下表。

相对于委托书，土地登记代理合同也是双方建立委托关系的重要凭证，但两者作用不同。

土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供具体办理土地登记代理业务时土地管理部门审查用。

（三）收集查询土地登记相关信息与资料在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人需要收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰，如该宗地是否被司法或行政部门依法限制、查封或收回，是否设定抵押、租赁等他项权利等情况。

必要时，还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。

一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：1.文字资料通过收集查询委托方及土地管理部门提供的土地登记有关文件资料、书面登记资料等，了解土地的权属状况、面积、用途等情况。

在收集文字资料时，需要注意具有法律效力的文件与非法律文件的区别，非法律文件只能作为参考和推断，不能作为土地登记代理的法律依据。

2.实地察看通过实地察看，对土地的具体位置、四至、数量、质量及地上物变化等情况有一个较全面的感性认识，获取土地登记代理所需的一手资料。

3.向有关当事人了解情况在开展土地登记代理业务时，除收集文字资料、实地查勘外，还应根据需要，向有关当事人了解情况，当事人主要包括委托人、土地权利人、四邻的土地权利人、单位中具体管理土地或操办土地证的人员以及其他熟悉该土地状况的人员等。

通过向当事人了解情况，可以进一步摸清土地权属的来源及沿革、权属变更情况、土地登记状况、发生产权纠纷的缘由及沿革、土地边界情况等，为开展土地登记代理业务提供更为充分的分析依据。

在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意以下几个方面：（1）收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性；（2）检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料不准，应与委托方沟通协商，及时补报；（3）材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料；（4）在收集资料时，土地登记代理人应认真做好准备工作，事先准备好需要收集资料的具体内容，必要时还应制作专门的调查表格。

在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录有关情况。

（四）开展具体业务收集、整理相关资料后，土地登记代理人进入具体实际操作阶段。

通过代办土地登记申请、代理现场指界、代写土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务，完成委托人交给的具体代理业务。

不同的土地登记代理业务，具体操作的步骤及内容也有所不同。

（五）提交成果土地登记代理机构和土地登记代理人按照委托人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。

三、开展土地登记代理业务的基本要求（一）认真进行市场分析和政策分析土地登记代理是一项政策性和专业性很强的工作，土地登记代理机构和土地登记代理人除应掌握土地登记、地籍调查、权属审核的专业知识外，还应认真做好市场分析和政策分析工作。

根据当地土地登记和地籍管理的基本状况，收集整理有关土地登记法律法规等资料，了解和掌握当地土地登记的主要内容、业务量、分布、土地登记中存在的主要问题以及土地登记的变化等特征，为开展土地登记代理做好充分的市场准备和政策准备工作。

（二）公平公正对待客户无论客户大小，均要公平公正地对待。

主要表现在与客户的联系、沟通及服务质量和时间要求上，不要因为客户小而减少应有的服务程序，更不能因为收费低而就降低服务水平和服务质量。

（三）不断提高服务水平和服务质量土地登记代理作为中介服务的一种，服务是根本。

在实际工作中，土地登记代理人和土地登记代理机构应强化为客户服务的意识，努力提升服务质量。

土地登记代理人应在掌握土地登记基本知识的同时，不断学习，掌握和熟悉土地登记的相关法律法规，提高服务水平。

同时，不断改进和深化服务的内容，不断拓展服务的领域，在提供常规服务的同时，不断增加有附加值的土地登记代理服务，以赢得客户的认同。

在开展土地登记代理业务过程中，应积极发挥土地登记代理机构和土地登记代理人的专业性强、业务水平高、政策性和协调能力强等优势，树立土地登记代理机构的专业品牌形象，进一步拓展市场。

（四）加强沟通和交流在开展土地登记代理业务过程中，要定期、主动与客户进行交流，了解客户的真正需求，以便提供高质量的、更有针对性的服务，最大限度地满足客户的需求。

此外，还应与土地登记机关经常保持沟通，协调与地籍管理部门的业务关系，以便及时了解土地登记的有关动向、政策变化等。

（五）做好客户维护工作由于土地登记是一项长期性工作，土地登记代理业务也会长期需要，因此，在完成土地登记代理业务后，应积极做好客户维护工作。

对于重要客户或潜在客户，应根据不同客户情况，主动做好沟通协调工作，并加强对土地登记基本知识、土地登记法律法规要求与土地登记代理的宣传，不断拓展土地登记代理市场。

四、土地登记代理的服务收费作为中介服务的一种，土地登记代理人在承担土地登记代理业务时，应获得合理佣金。

但目前国家尚未制定统一的土地登记代理收费标准，所以在实际操作中，土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定，具体收费数额可根据代理项目的内容、工作量、难度、时间要求以及协调情况、产权情况等商定，由双方确认并认可。

第二节土地登记代理合同一、土地登记代理合同的涵义土地登记代理合同是合同的一种，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。

土地登记代理人根据土地登记代理合同从事委托人要求的土地登记代理服务内容，并据此收取土地登记代理服务费用。

在实际操作时，土地登记代理合同签订的目的在于明确双方当事人各自享有的权利和承担的义务。

一方面，它通过规定土地登记代理人的代理权限和违约责任，约束代理人的行为，从而从法律上保护了委托人的利益；另一方面，它规定土地登记代理人在合同规定的代理权限内从事的代理活动，委托人必须承认、承担责任，并且按照合同规定给付代理费用，从而保护土地登记代理人的利益。

土地登记代理合同的重要作用主要体现在以下两个方面：（一）有效保障合同当事人的合法权益合同订立后，对合同当事人具有法律约束，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

合同当事人在履约过程中不承担义务或者违反约定就应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任。

土地登记代理人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利与义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务，确实保障双方权利的根本途径。

（二）维护土地登记代理市场的秩序土地登记代理活动是市场行为，土地登记代理人与委托人之间虽然是劳务关系但也体现了商品（服务）交易关系。

土地登记代理人与委托人之间通过合同形式约束双方恶意的、无序的行为，可以避免损害对方利益行为的发生，使双方最大限度地实现其利益，从而有效维护了土地登记代理的正常市场秩序。

二、土地登记代理合同的特征土地登记代理合同主要有以下特征：（一）土地登记代理合同是双方合同双方合同是指一方当事人所享有的权力就是另一方当事人所负担的义务。

双方当事人之间存在着互为对等的关系，这也是商品交换（包括服务交换）最为典型的法律表现形式。

（二）土地登记代理合同是有偿合同有偿合同是指当事人在取得权利的同时，必须支付相应的代价。

一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价；支付代价的一方，必须取得相应的利益。

这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供服务。

但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，但应做到公平、合理，并应得到双方的认可。

（三）土地登记代理合同一般为书面合同《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。

三、土地登记代理合同的内容土地登记代理合同的内容主要由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要内容是具有共性的。

一般情况下，土地登记代理的合同应当包括以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。