房地产项目定位及优劣分析
1 项目定位
1、市场定位
（1）住宅目标客户定位
AA项目住宅产品的目标消费群包括传统客户群和中坚客户群两类。

其一，传统客户群。

通过对聊城市内本项目的竞争项目——振光家园项目、东新城邦项目、阳谷水润项目、丽景花园二期项目等的客户进行调研得到的结果，山东以往的高档住宅区的购房群体主要集中在城市“先富阶层”，以经商人士和企业管理者为主，具体包括：国有大中型企业管理者、政府官员和私营企业主。

其二，中坚客户群。

随着聊城市城市功能转变以及城市地位的提高，聊城市将建设为我国北方的经济中心，第三产业得到了良好的发展空间，并随着时间的推移成为本城市的主要经济支柱，相应的从事第三产业服务行业的人群队伍将日渐庞大，开始出现“中坚”购房群体，中坚阶层主要包括：公务员、高校教授、科研人员、高级技术人员、白领阶层、企业管理者等。

（2）商业目标客户定位
AA区域风景优美，未来交通便利，与聊城市区及周边区域联系紧密，因此大量的认可本区域发展的聊城市区及其周边区域以及外地的客户，将成为AA项目商业设施的主要目标客户。

项目的商业设施主要为以下两部分客户服务：一方面是针对项目及周边居民的日常商业消费需求。

根据规划，AA地区建设用地约32平方公里，人口规模为15万人。

根据聊城市目前人均商业面积（0.9平方米/人）计算，未来若干年内，这些人口将产生20万平方米的商业需求。

另一方面，针对短距离客户的休闲旅游消费需求，项目应寻求发展具有休闲、度假性质的主题性商业设施。

2、产品价格定位
AA项目的住宅价格的确定主要参考以下两个因素：
一是聊城市平均住宅价格水平。

2011年，聊城市住宅平均价格4437元/平方米，比去年同期增长12.6%；其中，市内商品住宅成交均价为6380元/平方米，高档住宅市场的平均售价为1430元/平方米。

按照目前聊城市住宅市场的价格及涨幅情况，预计未来普通住宅的售价年增长率将保持在8%左右，高档住宅的售价年增长率保持在12%左右。

二是周边项目价格水平。

项目定价时需要调查和借鉴周边同类型项目的价格水平。

本项目地块周边在住宅楼项目价格水平详见表3.1。

表3.1 AA项目周边在售住宅项目售价表
房屋类型与销售均价（元/平方米）
物业名称
洋房小高层高层阳谷水润无57106080
东新城邦450053005880丽景花园二期526060006450
基于以上各方面考虑，预计未来项目商品房售价为6500元/平方米。

另外，目前区域的商业氛围不浓，需要比较长的市场培育期，但是随着AA板块的成熟以及周边区域的开发开放将会带动本区域商业的发展。

从目前市场情况来看，AA 项目在开发前期需要用低于市场平均价格的优惠价格来吸引商业的投资者，加快商业用房的销售。

2 项目优势分析
首先，区域整体环境资源优势较为突出，自然环境也很宜人。

其次，项目的用地规模大，其在住宅楼的基础上还可以建立起俱乐部、酒店等多元素产业，形成多板块经营，并且能够通过其努力，为项目提供条件比较优越的小区，以便形成产业互动，发挥出整体势能。

再次，该项目当前的建设地点不涉及地上物的拆迁工作，现状为平整后的工程建设用地，地形规整，各项开发条件比较理想。

3 项目劣势分析
AA项目当前用地周边的交通通达性不强，只有两条公交线路能够到达，未来交通路网规划实现需要一个较长时期，随着时间的推移，由于可能发生规划调整、投资不落实等问题，路网规划实施面临一定的不确定性。

AA项目周边配套性服务项目处在规划或建设阶段，项目自身的服务项目建成需要一个阶段，目前项目几乎没有可以依托区域生活及产业配套，近一阶段项目缺少生活气息，这两个方面可谓是该项目目前的劣势所在。