山东济宁泗水县地产的项目定位发展
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26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
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27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
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28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
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29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
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30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
投标的报告
泗水项目定位发展投标报告
本案总体思路(Contents)
关于福丽公司 项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状及趋势 项目开发主题初探 项目定位思路及物业发展建议 项目总体规划建议 项目营销建议及平面表现
福丽的业务范围
前期服务 区域和城市土地资源开发研究 项目可行性研究 项目发展策划：复合地产 项目发展策划：住宅、商业、写字楼 中期服务 营销推广策划：项目命名；品牌策划；广告宣传包装策略；广告策略；市场推广整 合营销策略；价格策略；促销策略；项目资金回笼计划及预算。 销售代理的执行：销售推广部署；销售操作流程；销售人员培训；销售现场气氛控 制；销售现场工作监控。 后期服务 签订《认购书》和《商品房买卖合同》；办理合同公正、鉴证 ；协助办理银行按揭 初审手续；客户跟踪；协助办理房产证 。
地块西面为泗水县中医院及居民 生活区，泗河路从此经过。
北 西 项目宗地 东
南
地块东侧为泗水县人民医院、 县实验小学、华联超市、农行 等生活配套，地块周边配套齐 全、居住氛围浓厚。
地块南面是泗水试验中学，是 地块附近有优势的配套，为区 域居民子女入学提供便利，同 时也提升了地段的自然价值。
地块理解
➢地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 ➢产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值
经济指标
项目规模中等偏大，三块 土地分割不均匀，项目需 要分期操作及组团规划。
区位条件
目前是泗水中心区域，但 随着泗水县县政府整体西 迁，县城向西发展。
配套条件
目前生活购物、教育医疗等 配套设施齐全，配套环境总 体较好。
环境条件
目前地块周边自然条件一般， 生活环境较好：地块南侧为泗 水实验中学、东侧有华联超市、 县人民医院、农行等生活配套， 地块周边具有得天独厚的配套 优势。
地块条件
地块形状分割后不完全规整， 增大项目整体规划的难度。 同时地块内尚有未拆迁建筑 和厂房。
交通条件
交通道路系统较为完善，泗 水县汽车站设置于此，居民 出行较便利。
地块价值解析之一： 泗水县旧城改造规划将极大提升区域土地价值
泗水县旧城改造
经济带动和发展前景
极大提升区域土地价值
泗水县旧城改造将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供动力。 项目周边多个地段有改造计划，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。
• 项目紧邻泗水一中和实验中学，为居民入 学提供方便；
• 地块周边配套发展环境较好：学校、医院 超市等配套一应俱全。
• 地块北面为327国道，周边道路通达，交通 便利。
• 地块所处区域历年开发项目档次普遍较低， 房价同比一直不高，给项目提升带来不利 因素；
• 区域居民消费水平较低，居住混杂，商品 房购买力有限。
目前，学校获得了县精神文明先进单位、学校管理先进单位、安全工作先 进单位、高考艺术优秀奖、先进基层党组织、市初中教学示范校、市网络建设 示范校、市遵纪守法光荣校、市规范化学校、省学生家长示范校等荣誉。
项目优劣势研判ness ）
• 地块所在区位处于泗水县中心，紧邻泗水 汽车站，有较好的发展前景；
地块价值解析之二：泗水实验中学
本项目地块南侧是有30多年历史的泗水 实验中学。泗水实验中学是一处完全中学， 占地面积62亩，建筑面积31115.2平方米。 现有教学班52个，在校生3069人，其中高中 38个班。近年来，在县委、县政府的领导下， 学校坚持“以人为本，以德立校，让学生健 康发展，为学生未来奠基”的办学理念。随 着，学校管理力度逐步加大，教学质量直线 上升。
[项目基本经济指标]
项目总规划用地：417亩 整体分布： 住宅+商业+公建 容积率： A地块：1.4--1.8(住宅） 2.0(商业)； B地块:1.8(住宅）2.0(商业) C地块：2.0(商业） 地块规模较大，呈不规则形。
本案
地块外部环境[四至]
地块北面为327国道，是城市南 北交通大动脉。泗水汽车站就设 置于此，对区域经济及地段价值 带动作用大。
福丽介绍
济南福丽房地产营销策划有限公司创立于2005年底，是一家集房地产全程统筹策 划、资源整合、品牌推广、营销代理为一体的专业房地产服务供应商。福丽凭着 对市场的敏锐洞察力，专业的策划技术，精湛的销售技巧、稳健的办事风格，以 清盘率、成交率为衡量结果的标准，成功行销代理了数个楼盘，我们以用最少的 成本，为开发商赢得最合理的市场回报为己任。
福丽服务的项目
本案总体思路(Contents)
关于福丽公司 项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状及趋势 项目开发主题初探 项目定位思路及物业发展建议 项目总体规划建议 项目营销建议及平面表现
项目宗地分析[特征及经济指标]
[项目背景信息]
本案地处泗水县老城区实验 中学以北，济河路以南，华 联超市以西，泗河路以东。
• 县城往西发展，区域内竞争压力较大，潜 在竞争对手不断增多
注：项目机会与威胁将在后面的章节中体现。
定位的核心问题点
如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？
县城传统中心区域，目前区位整体环境与形象一般
如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？
项目南靠实验中学、地块内有生活、休闲等公建规划
县城西部竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？
县城向西发展，西部有多个楼盘在售或待开发项目
项目的地块犹如一块璞玉，未来旧城改造前景、地块周边交通 四通八达、配套齐全、地块内配套规划及毗邻泗水实验中学 是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块 独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为 我们研究地块价值最大化的根本命题。