二、规划方案分析
1、经济指标调整 根据先前意见，对原商业规划方案进行了较大幅度的调整。 核心调整内容： 1、将戏台广场位置调整至中央部分，更大化发挥戏台作用； 2、减小集中式商业面积，减小整体商业自持比例。
商业（
计容商业面积
㎡）
不计容商业面积
整体
集中商业（㎡）
地上
地下（不计容）
其中
公寓面积（㎡） 风情商业(一颗印）（㎡）
编制说明
为快速推进昆明天骄城项目商业产品的开发建设工作，通过对原有规划方案的 分析，调整及优化原有方案中存在的问题，以有效指导商业各项工作的开展落实， 促进项目住宅销售和溢价能力的提升，保证项目商业产品的价值最大化运作及文化 主题落地。
第一部分 项目整体发展定位
一、项目整体运作思路
运用“商业”和“教育”双核心引擎，驱动项目整体价值提升，并促进项目住
二、项目整体运作现状
教育核心：已成功引入四川师范大学附属学校（含小学、初中），核心载 体已经完成搭建，在项目整体运作期将作为重点推广核心价值点。 商业核心：作为项目另一核心价值点，目前处于前期规划调整阶段，还没 有进行价值塑造。
项目住宅即将首批次即将开盘入市，为了确保项目整体价值的呈现和项目整 体利润的最大化，必须快速推进和打造项目商业部分，强化项目核心价值。
7600
7600
7600
商品房入驻人口（10%、30%、60%递增） 合计
6600 120200
19800 149400
39600
172200
未来居住人口与学校人口急剧攀升，对大型据
根据项目所在板块内商业现状分析，区域商业竞争较大，当前以接近30万m²商业呈现，未来将上升。
购物为核心的城市体验型商业。
花腰长廊两大业态
花腰长廊(分为两段）： 业态：便利店，银行，美容美发，社区餐
饮等社区配套商业；主题客栈、主题 文化商品等主题商业。
花腰生活广场
花腰生活广场（零售为主）： 时尚、便捷、居家，供周边居民日常消费； 业态：超市、影院、美食城和零售购物
节点
节点
花腰部落 花腰生活广场
【打造中国首个以“花腰彝文化”为主题特色的城市体验型商业】
主题语 产品定位
“载歌载舞 花腰山寨” “休闲昆明 花腰山寨”
以花腰彝文化为主题，集“主题餐饮、休闲娱乐、零售购物、 社区服务”于一体的大型坡地商业群落。
三、项目商业整体定位
3、功能定位
花腰山寨
花腰部落
花腰长廊
社区型商业 节点
花腰长廊 民族文化走廊
化了内部动线，整体布局及景观设计更具有
风情元素和主题特色。但从商业整体打造的
角度，仍存在五个较为突出的问题：
1
临街商业与内部联动不强，内部广场功能发挥受 限。
2
该处独栋商业分流主动线人流，不利于外侧商业 人气带动，加大造活难度。
与临街商业存在同样的问题，外部商业与内部广
3 场联动不强，且商业开口面较窄，无法对花样长
节点
区域型商 业中心
花腰部落
民族文化集市
主题街区型商业配套： 1、满足区域及外来客群休闲购物消费 ； 2、满足小区日常购物消费需求。
区域型商业配套：满足区域及外来 客群大型购物和餐饮娱乐消费。
三、项目商业整体定位
4、整体业态定位 通过对业态合理规划，将项目打造成以花腰文化为主题，以特色餐饮、休闲娱乐、零售
20000
2018年
23000
云南大学呈贡校区
15000
15000
15000
云南民族大学呈贡校区
12000
20000
20000
云南中医学院
9000
9000
9000
高校
昆明理工大学
40000
40000
40000
云南广播电视大学
8000
8000
8000
昆明医科大学
4000
10000
10000
云南艺术学院
昆明天娇城花腰山寨商业项目
整体运作策略方案
文件标题：昆明天娇城商业项 目整体运作策略方案
文 报出：
件
管 批复： 理
记 录
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密 级：机 密
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指标变化 0
-1500 -15917.87 -13617.87
-1500 +12000
0
-2256.09
+4673.96
➢ 集中式商业整体面积降低了约1.6万㎡左右，削减的商业面积主要在公寓部分进行填补；
➢ 主要增加了临街铺面的商业面积，增加了可售物业的比例。
二、规划方案分析
2、规划布局调整 对比原设计方案，现布局方案更加合理，简
宅快速去化及溢价。
通过商业核心的成功运作带动项目整体市场影响力和吸附力 ，提升项目整体价值印象，以达到提升项目商业和住宅部分 的溢价能力，并且促进商业和住宅部分的销售速度。
通过教育核心资源的成功引入，提升项目市场竞争力和差异 化竞争优势，以达到项目整体价值提升的目的。促进项目商 业和住宅部分的溢价能力，带动商业和住宅部分的销售速度 。
独栋商业街（㎡）
商铺（㎡）
原商业指标 112180.11 120180.11 39917.87 31917.87
8000 45000
7070.84
20756.09
7435.31
新商业指标 112180.11 118680.11
24000 17500 6500 57000
7070.84
18500
12109.27
主 任 委 员： 执行主任委员： 秘 书 委 员： 主 责 单 位： 发 起 单 位：
商业地产运营管理事业部 二〇一三年十一月七日
编制说明…………………………………………………………………………………… 2 第一部分 项目整体发展定位 一、项目整体运作思路…………………………………………………………………… 4 二、项目整体运作现状…………………………………………………………………… 5 三、项目商业整体定位…………………………………………………………………… 6 第二部分 项目商业运作策略 一、打造原则…………………………………………………………………………… 13 二、规划方案分析……………………………………………………………………… 14 三、规划调整建议……………………………………………………………………… 16 四、打造策略…………………………………………………………………………… 17 五、开发运营策略……………………………………………………………………… 25 六、产品运作策略……………………………………………………………………… 32 七、招商策略…………………………………………………………………………… 34
费客群。
补充客群
【补充客群】：昆明市区近效游客群(官渡区、西山区等邻近区域)； 【次要客群】：呈贡区主城区，彩云街沿线人群（约10万人）； 【重要客群】：本项目及周边居住人群、大学城学生群体
次要客群 重要客群
➢ 大学城学生群体：由周边7所大学师生组成，约11万人； ➢ 周边社区群体：由回迁安置居民，和周边商品房入驻居民（ 包括颐明园、怡和小区、海康庄园等商品房入驻居民）两大部 分组成，约5万人（含本项目）。
2800
四层
3000
3000
无
小计
24000
14500
9500
➢ 通过招商，保证每层均有主力店带动；
➢ 通过退台和动线设计保证可售区域商业价值最大化
；
主力店：美食城
主出入 口
一层
主力店：超 市
扶梯上一 楼
负一层
主出入 口
主力店：超 市
主出入口
四、打造策略
3、商业带
两带：花腰部落商业带+花腰长廊
➢ 打造两条商业带，一条社区消费商业带和一条主题 文化商业带； ➢ 两条商业带贯穿项目整体商业布局，相互连接，形 成商业格局不断档。支持内部商业经营造活，提升整 体商业价值，拉高长廊部分及内部社区型售价；
花腰部落三大业态类型
（娱乐业态为主）： KTV，酒吧等休闲娱乐业态； （休闲业态为主）： 甜品店、桌游吧、咖啡书吧等休闲业态，
以休闲娱乐业态为核心，打造校园经 济； （美食餐饮为主）： 特色美食，主题餐饮，快餐咖啡
三、项目商业整体定位
5、客群定位
从地缘性客群为核心，以呈贡区域客群为重要补充，同时驱动昆明及外地旅游等远端消
已面世
住宅底商
已面世
住宅底商
296630㎡
2015
住宅底商，满足基本生活需求
2015
8层商业与办公为主要功能的综合楼
2014
住宅底商，满足基本生活需求
未知
城中村改造项目，短时间之内无法动工
未知
未知
167000㎡
区域社区型商业体量较大，但大型综合型商业体缺乏，项目存在市场机会。
三、项目商业整体定位
2、主题定位
根据宏观数据表明，区域性商业体量与住宅人口合理比应该在1.5~3.0系数之间，而据前篇所述，未来区域住宅人口将达到17万， 换言之，未来商业体量可控范围将在25.5~51万m²
商业项目
新天地
已面世 未面世
仕林街
书香大地商业中心 实力锦城商业中心