南阳市城市研究报告1.1城市概况1.2城市规划1.3城市经济23入驻房企研究4整体市场环境板块市场环境1城市背景分析1.4城市产业1.5城市交通城市进入建议51.6城市背景小结目录南阳位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界地带。
是国务院首批命名的历史文化名城，在河南省18个省辖市中面积最大，人口较多的城市。
城市简介及功能分区1、南阳是河南省面积最大（市总面积2.66万平方公里）、人口全省第二的农业大市（截至2015年末，南阳市总人口为1005万人，主城区人口186万人），下辖2区10县；GDP仅次于洛阳，居全省第三位，增速仅次于郑州；2、城市整体向东发展、向北扩张，白河南岸（南阳城乡一体化示范区）为政府近两年大力推进发展的新区；3、城市总体规划布局“一心、两轴、五板块”的发展格局：“一心：指以中心城区为核心，扩展城市职能与发展空间，强化城市在区域中的地位和作用，带动地区社会经济发展；两轴：以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字形”的城镇与产业复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道；五板块：中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区；南阳位于中原城市群京广发展主轴上，国家历史文化名城，中部地区重要的交通枢纽，豫鄂陕交界地区区域性中心城市。
⏹2017年1月5日，国家发改委网站下发《关于印发中原城市群发展规划的通知》，标志着备受社会各界关注的《中原城市群发展规划》正式发布。
《规划》明确提出，把支持郑州建设国家中心城市作为提升城市群竞争力的首要突破口，强化郑州对外开放门户功能，提升综合交通枢纽和现代物流中心功能，集聚高端产业，完善综合服务，推动与周边毗邻城市融合发展，形成带动周边、辐射全国、联通国际的核心区域。
☐核心发展区：中原城市群以河南省郑州市、开封市、洛阳市、平顶山市、新乡市、焦作市、许昌市、漯河市、济源市、鹤壁市、商丘市、周口市和山西省晋城市、安徽省亳州市为核心发展区。
☐五个定位：一、经济发展新增长极；二、重要的先进制造业和现代服务业基地；三、中西部地区创新创业先行区；四、内陆地区双向开放新高地；五、绿色生态发展示范区。
☐空间格局：构建“一核四轴四区”网络化空间发展格局，即核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边，推动大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展，促进城乡统筹发展。
•一核：郑州大都市区。
支持郑州建设国家中心城市，加快郑州航空港经济综合实验区、郑洛新国家自主创新示范区、河南自由贸易试验区和跨境电子商务综合试验区建设，强化物流及商贸中心、综合交通枢纽和中西部地区现代服务业中心、对外开放门户功能，全面增强国内辐射力、国内外资源整合力。
•四轴：沿陇海发展主轴；沿京广发展主轴；济南—郑州—重庆发展轴；太原—郑州—合肥发展轴。
•四区：北部跨区域协同发展示范区、东部承接产业转移示范区、西部转型创新发展示范区、南部高效生态经济示范区。
⏹中原经济区南部区域中心城市，现代化的制造业和商贸物流基地，生态旅游名市。
空间发展：————“向东向南”中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。
规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。
伴随农运会的开展，南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。
空间结构———“一河两岸、四组团”“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。
“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团。
王村组团河东组团中心组团河南组团管庄工区南阳城镇空间结构“一河两岸、四组团”，中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。
2014年以后，南阳新区正式更名为城乡一体化示范区，南阳新区拓展区机场组团，定位中高端居住区。
城乡一体化示范区规划区共设六个组团，核心区域，包含核心区域、高铁片区与空港片区西北，规划面积约190平方公里，未来最具活力最具实力的商务、商业、金融中心。
规划概况：规划区共设六个组团：东站组团：围绕着区域物流中心及出口加工产业园的发展定位，重点培育物流、专业市场、工业以及部分居住职能；溧河组团：作为新区产业发展的核心区域，重点强化产业园区的建设，逐步完善创研、居住、商业等综合性职能；机场组团：城市复合中心的重要组成部分，主要包括区域性的会议会展、金融服务、城市的文化娱乐、中央生活区等核心职能；迎宾组团：作为新区的起步区，包括新区政务中心、高等教育、居住、产业等核心职能；高铁组团：作为中期发展的重要组团，依托郑渝高铁枢纽站与城市交通的建设，积极培育区域休闲商务、科技研发以及居住等职能；北部组团：作为远期发展的组团，核心职能主要包括旅游服务、居住及特色农业等。
对区域内村庄进行因地制宜，分片集中安置。
南阳经济总量列前三，经济总量逐年提升，2017年GDP 增速达到6.8%，经济高速发展类别2014年2015年2016年2017年GDP （亿）2675.572866.823114.973377.7GDP 增长率7.1%7.1%8.7%6.80%图：2014-2017年南阳经济总量及增速情况2675.572866.823114.973377.77.1%7.1%8.7% 6.80%0%2%4%6%8%10%050010001500200025003000350040002014年2015年2016年2017年GDP （亿）GDP 增长率南阳人均可支配收入逐年提升，但相比较郑州较弱；人均消费支出2017年增速6.8%图：2013-2017年人均可支配收入及增速图：2013-2017年人均消费支出及增速南阳2013年2014年2015年2016年2017年人均可支配收入（元）2165323711251402689829128人均可支配收入增长率10.8%9.5%6.0%7.0%8.1%南阳2013年2014年2015年2016年2017年人均消费性支出（元）1691618130181561941421249人均消费性支出增长率10.20%7.18%0.14%6.93%9.7%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%05000100001500020000250002013年2014年2015年2016年2017年人均消费支出（元）人均消费支出增长率0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%050001000015000200002500030000350002013年2014年2015年2016年2017年人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率南阳固定资产投资对于房地产开发的依赖程度较低；南阳居民储蓄2345亿元，人均储蓄23285元南阳2013年2014年2015年2016年2017年固定资产投资额（亿元）2091.42486.912911.23395.493238.63房地产开发投资额（亿元）131.03156.6160.83184.43208.92占比6%6%6%5%6%图：2013-2017年居民储蓄情况南阳2013年2014年2015年2016年2017年居民储蓄情况（亿元）1586.561777.192053.12344.832603.135%5%6%6%7%010002000300040002013年2014年2015年2016年2017年图：2013-2017年固定资产投资/房地产投资固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）占比500100015002000250030002013年2014年2015年2016年2017年1.3 城市经济、人口南阳常住人口1007万，360万户；第三产业从业人口占比近三成备注：数据来自南阳统计公报。
图：2013-2017年常住人口及居民户数图：2013-2017年从业人口及第三产业从业人口南阳2013年2014年2015年2016年2017年城区常住人口（万人）1009999100210071005居民户数（万户）360358384360365南阳2013年2014年2015年2016年2017年城市年末从业人员数（万人）671.95701.79708.21723.01731.04第三产业从业人口（万人）162.56184187.93199.92211.13占比24%26%27%28%29%0%5%10%15%20%25%30%35%01002003004005006007008002013年2014年2015年2016年2017年城市年末从业人数（万人）第三产业从业人数（万人）占比200400600800100012002013年2014年2015年2016年2017年城区常住人口（万人）居民户数（万户）南阳核心产业主要包括新能源、光电、电力、油碱化工、先进制造、超硬材料、纺织；此外南阳玉石产业对于南阳的经济同样具备较高的贡献度。
河南省光电产业园(基地)国家新能源技术产业基地南阳玉石产业南阳市目前核心产业主要包括新能源、光电、电力、油碱化工、先进制造、超硬材料、纺织。
拥有各类工业企业13万多家，限额以上工业企业11家，其中大中型企业百余家。
其中，燃料乙醇、天然碱、防爆电机、感光材料、洁霉素、产品的产量居全国首位。
南阳市先后被批准建设国家新能源技术产业基地、省光电产业园(基地)和省生物产业基地。
南阳区域交通发达，是中部地区重要的交通枢纽；高铁、高速、航空三位一体，对外交通便利；南阳机场是全省三大航空港之一，南阳飞机场是河南三大民用飞机场之一，可直飞广州、北京、上海、深圳、桂林、大连、昆明1.6 城市背景小结2.1市场政策2.2土地市场2.3商品房市场23入驻房企研究4整体市场环境板块市场环境1城市背景分析2.4住宅市场2.5销售排行城市进入建议5目录2.6整体市场小结南阳目前不限购，但楼盘限价（毛坯高层超过7000元/㎡，网签有一定难度），政策相对宽松⏹南阳市区域主要是从供给侧进行政策调整，需求段目前无限购政策出台，客户正常购房，为区域未来导入周边区域潜在客户提供基础。
⏹受银行放款速度等多方面影响，目前区域市场项目对公积金客户接受度较弱，客户购房以商贷为主，首套房首付比例不低于30%，且利率上浮。
⏹南阳城市虽然无限签政策，但如果项目涨幅过大，毛坯高层超过7000元/㎡，网签有一定难度。
郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源图：河南省2017年调控城市示意图根据河南省住房和建设厅《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》一、合理安排住宅用地供应，根据消化周期的长短来调整供地比例二、科学把握住房建设和上市节奏，加快在建商品住房项目建设进度，加强商品住房项目预售管理，严格执行“一房一价”，增加租赁住房有效供应三、加大住房保障力度，推进棚户区改造，发展公租房、共有产权房南阳市买房补贴政策优惠对拥有1套住房，2套住房购买首付比例不低于40%使用公积金贷款，最低首付比例为20%，2套房购买最低首付比例不低于30%2018年南阳市城乡建设有大动作，将开工35171套棚户区改造2018年南阳全市住房城乡建设主要目标任务是：完成市政府重点民生任务、百城建设提质工程年度目标任务；完成建筑业总产值451亿元；棚户区改造新开工35171套，基本建成19000套；完成两万户农村危房改造任务；完成绿色建筑评价标识面积50万平方米以上。