《投资学》课程设计报告
万科A股票投资研究报告
2013-6-30
1 宏观经济分析
国家出台的宏观调控政策主要是通过紧缩资源和土地两大因素，重点为稳定房价和优化住房供应结构，此外还有加强金融调控、信贷管理，同时整顿混乱的房地产市场秩序。

具体涉及到了税收、金融、政府、土地资源等各方面的措施以达到宏观调控的目的，政策涉及的对象包括银行、地方政府、购房者和房企。

从国内看来，我国GDP同比增速比一季度下降，不过环比增速有上升趋势，经济出现稳定迹象。

从拉动经济增长的“三驾马车”来看，第三季度经济增速还会反弹。

从国际看来，世界经济形势复杂多变，欧洲主权债务危机再度恶化，金融市场动荡、投资者信心回落，推动全球避险情绪增加。

经济全球化，使得各经济体都难以独善其身。

发达经济体分化程度加剧，新兴市场也表现出经济增长放缓或维持低位运行的特征。

（1）国内经济形势：增速下调，运行平稳。

面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

①GDP仍然保持较高的增长。

②CPI高位后逐月回落。

③PMI数据重回临界点以上。

④2011年12月12—14日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳中求进”。

中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。

（2）全球经济形势：复杂多变，前景低迷。

首先，世界经济下行压力加大。

近期美国经济出现改善苗头，但长期增长的势头依然微弱，美联储近日决定将过度宽松的货币政策延长至2014年。

其次，欧洲主权债务问题短期内难以解决。

欧盟长期高福利政策以及巨额开支使财政赤字、公共负债难堪重负，但这些国家还没有来得及进行政策调整，自身根上的问题和全球金融危机交织在一起，就出现了欧债危机。

此外，地区热点此起彼伏。

总之，面对经济增速放缓的趋势，2012年经济发展基调是：稳中求进，保持平稳发展，转变发展方式，促进和谐稳定，宏观调控主题由保增长变为求稳定。

（3）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。

宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

（4）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低。

从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。

供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。

重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

（5）关注点：不同城市、不同房企分化进一步加剧。

不同城市和不同房企分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；。