成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析(1)成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析目录：第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析 (4)一、全国商业地产市场现状分析 (4)二、成都商业地产环境分析及商业地产规划 (5)第二部分、成都商业地产开发情况分析 (20)一、成都商业地产开发情况分析 (20)二、成都商业地产代表楼盘统计表 (29)第三部分：成都商业地产典型楼盘个案分析 (33)一、华润.万象城 (33)二、国内知名城市综合体案例借鉴分析——天河城广场 (36)四川伍运房地产营销策划有限公司第2页——总58页第四部分、成都商业地产楼盘形态分析 (49)一、成都商业地产经营策略的比较 (49)二、地产+商业营运模式的探讨 (51)三、成都写字楼市场简况分析 (52)四、成都商务酒店市场简况分析 (52)第五部分：成都商业地产未来发展趋势分析 (55)一、成都商业地产市场总结 (55)二、成都商业地产未来发展趋势 (56)四川伍运房地产营销策划有限公司第3页——总58页第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析一、全国商业地产市场现状分析随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。

商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。

中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。

2009年全国房地产市场快速回暖，全年商品房销售面积和销售额分别增长42.1%和75.5%，办公楼和商业营业用房市场也增长显著，全年销售面积分别同比增长30.8%和24.2%，销售额分别同比增长66.9%和45.5%，销售均价分别同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有明显增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2008年提高了10.7个百分点，商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为2005年以来最高年增长速度，甚至高于了同期住宅开发投资。

中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后已经迎来了新的发展机遇。

四川伍运房地产营销策划有限公司第4页——总58页二、成都商业地产环境分析及商业地产规划（一）：成都市商业数据分析1、国民生产总值GDP成都市2010年第一季度国民生产总值及增速与前两年同期对照表GDP 依然保持两位数增长速度，而今年18.3%的涨幅，创下近年来单季度最高值。

显示出成都经济强劲发展势头。

2、社会消费品零售总额成都市2010年第一季度社会消费品零售总额及增速与前两年同期对四川伍运房地产营销策划有限公司第5页——总58页亿元，增长18.3%，增速比去年平均水平高1.4个百分点；零售业占社会消费品零售总额比重为72.3%，比2008年12月底提高4.7个百分点。

2010年住宿餐饮业实现零售额84.1亿元，增长25.2%。

3、城乡居民可支配收入成都市2010年第一季度城乡居民可支配收入及增速与前两年同期对最近几年，城乡居民可支配收入稳步提高，增速都在10%以上，保证了成都商业经济的持续发展势头，给未来商业物业的发展奠定了坚实的基础。

4、居民消费价格指数（CPI）成都市2010年第一季度CPI与前两年同期对照表四川伍运房地产营销策划有限公司第6页——总58页2009年来,成都市CPI指数持续上涨,但涨速趋缓, 属高位运行态势，总体来说物价稳定，有利于商业市场的发展。

四川伍运房地产营销策划有限公司第7页——总58页5、成都主要零售物业新增供应与存量6、总结✓成都消费力强，2010年达到590.5亿元，人均消费力非常可观。

✓成都商业市场持续稳定发展，给商业物业的发展奠定了坚实的基础。

✓零售业市场发展势头强劲，占社会消费品零售总额比重很高。

09年达到72.3%。

✓零售商业被一致看好，导致新增大型卖场多，商业总存量攀新高四川伍运房地产营销策划有限公司第8页——总58页（二）、成都市商业地产政策和规划分析1、相关政策——“4.15新政调控成就商业地产伴随着一系列新政调控的出台，楼市低迷，住宅市场扑朔迷离，房地产住宅市场的“有价无市”，让众多开发商和地产中介，开始将住宅的投资转向商业地产。

新政出台，“商住倒挂”现象有望扭转，其原因有以下几个方面：✓新政后商业地产出现补涨行情，而住宅地产可望下行。

✓住宅离场资金逐利，大规模涌入商业地产。

✓地产企业纷纷转战商业地产，带动区域商业发展和繁荣。

2、《成都商业网点发展规划》出台规划要点：成都市中心城商业网点应依托二轴，建设和完善一个中央商务区，六大旅游休闲商业区，积极发展会展商务区，调整批发市场布局，培育片区商业中心、居住区商业中心、街坊商业，积极推动专业特色商业街的建设，形成整体适当分散、局部相对集中，布局合理、大中小结合的商业网络结构。

预期目标：✓建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，把成都建设成为中西部地区的商贸中心城市。

✓通过优化网点布局，调整网点业态业种，发展现代流通方式，拓展现代消费服务领域。

✓促进我市在2010年社会消费品零售总额达1740.1亿元，年均递增12%；2015年达2802.5亿元，年均递增10%；2020年达到4117.8亿元，年均递增8%。

四川伍运房地产营销策划有限公司第9页——总58页3、成都中心城区商业发展规划：金牛区商业网点总体布局: “一城一带两轴四区”，确定“四线十一点”为金牛区重点打造区域。

一城：成都国际商贸城。

一带：羊西线-一品天下文化美食旅游带。

两轴：人民北路北延线商业主轴、沙西线商业次轴。

四区：结合规划的“沙湾片区商贸商务中心”、“华侨城片区商业中心”、“火车北站片区商业中心”和“大天(大丰-天回)片区商业中心”，形成4个具有市级影响力的泛商业区，分别为“沙湾商贸商务区”、“华侨城休闲娱乐区”、“火车北站-荷花池城市交通综合体”、“人民北路北延线商贸商务区”。

四线：北站片区商业中心、驷马桥商住区改造、成都国际商贸城、大天(大丰-天回)片区商业中心、金府商圈、凤凰山商住区改造、银杏园老天回一条街。

由此，区域二环内日用百货市场将迁至北部商贸城，同时完善“一品天下”美食旅游特色商业街、五块石茶文化特色商业街，打造“金牛-金沙”特色商业街和“锦水花间”特色商业街成华区：商业网点总体布局：“四心三轴、四区两带” ，确立了“一心、两带”旅游商业发展结构。

四心：指位于猛追湾-建设路区域的猛追湾建设综合商务中心、依托城市新客站的保和综合商贸中心、位于川陕路区域的青龙综合商贸中心和位于成华大道区域的龙潭综合商贸中心。

三轴：成华大道商业发展轴、府青路-川陕路商业发展轴和水碾河路-迎晖路商业发展轴。

四区：“中提升、南跳跃、东推进、北培育”四个发展策略区构成，“中部商业提升区”位于二仙桥路和成华大四川伍运房地产营销策划有限公司第10页——总58页道以西区域；“南部商业跳跃区”位于成华大道和成南高速以南区域；“东部商业推进区”位于二仙桥路以东和成赵路以南区域；“北部商业培育区”位于成赵路以北区域。

两带：为依托沙河形成的休闲商业带和串连多种商业类型的三环路商业经济带。

一心两带：依托猛追湾“RBD”休闲商务区、四川电视塔、成都市游乐园和新华公园等旅游资源打造猛追湾城市旅游商业中心。

托沙河沿线的“沙河五景“打造沙河旅游商业带。

依托三环路两侧的北湖、大熊猫生态园、动物园等打造三环路旅游商业带。

青羊区：商业网点总体布局：“一核三片五区七街”一核：即天府广场商务文化核心区。

三片：骡马市片区商业中心、金沙·光华片区(东区)商业中心、金沙·光华片区(西区)商业中心。

五区：文殊院、宽窄巷子、浣花溪-琴台路、金沙遗址、青羊绿地等五大旅游休闲文化商业区。

七街：重点打造琴台路特色文化街、太升南路信息通讯专业街、青华路餐饮古玩特色街、同盛路餐饮休闲特色街、芳邻路茶酒吧文化特色街、蜀锦蜀绣文化特色街、金阳-金凤古蜀风情特色街。

根据《规划》，骡马市片区将被定位为金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区，区域性商贸商务中心。

区域内以零售业、文化娱乐为主导，积极发展创意产业，运用“生态单元“，优化现有的城市结构，使其能够不断适应未来城市更新的要求。

四川伍运房地产营销策划有限公司第11页——总58页武侯区：商业网点总体布局：“一区一核三轴五心两带”一区：人民南路科技商务区。

一核：指红牌楼核心商圈。

三轴：人民南路综合发展轴、川藏路综合发展轴、武侯大道综合发展轴三条发展轴线。

五心：晋阳、高攀、高碑、高升桥、太平寺五个片区级商业中心。

两带：沿江安河形成的休闲服务商业带以及依托锦江沿线打造的文化休闲商业带。

《规划》指出，红牌楼作为核心商圈之一将以中高档百货为主。

对于区域内，鞋业将绕“一都两园”的产业格局，将重点发展具有产业优势的女鞋产业。

家具市场将采取“武侯建展销中心，周边建批发市场”模式引导家具市场至三环路外集中发展，武侯区现状低端家具、建材等批发业态向外转移，规划引导逐步外迁至二三圈层合适区域。

锦江区：商业网点总体布局：“一心一轴两区三片”一心：盐市口-春熙路片区的基础上构筑中央商业区，作为城市级商业中心，是整个锦江区商业发展的重点和核心区域。

一轴：将东大街作为商业发展的主轴线。

使沿线各级商业中心呈串珠状发展，同时沿线(主要是二环路以内区域)也将作为金融商务主要聚集区域。

两区：两片旅游休闲商业区，即打造水井坊旅游休闲商业区和大慈寺旅游休闲商业区。

三片：是指三个片区商业中心，即东部副中心、牛市口和成仁路口。

根据规划，中央商务区将由盐市口片区、暑袜街片区、春熙路片区、红星路片区、大慈寺片区和商业场片区共同四川伍运房地产营销策划有限公司第12页——总58页构成。

中心城区的海鲜市场将步引导外迁。

服装批发市场将提升交易方式以零售和展示为主。

另将在东部副中心设置1处购物中心，服务于成都市东部地区。

中心城各级商业中心规划分布图四川伍运房地产营销策划有限公司第13页——总58页中心城已成形商圈分布图四川伍运房地产营销策划有限公司第14页——总58页（三）成都市各商业形态分布1、百货店，专业店大型百货、专业店是商业中心的主导，从上图可以看出，除市中心商业百货圈之外，在西、南方面也形成了较为集中的百货商业圈。

随着向东发展成华区的打造，以及北部片区的改造，建设路及北面百货圈也正在形成发展。

四川伍运房地产营销策划有限公司第15页——总58页2、大型超市，仓储商场超市、仓储商场依托于商业中心与居住区发展。

从上面可以看出，大型超市仓储商场在各大区域都有良好发展。