3382
20% 15%
605
10% 5%
0%
2003年
2004年
2005年
2006年
商品房施工面积
商品房销售面积
增幅
增幅
分析： 2005 年是宏观调控之年，而 2006 年作为国家宏观调控的落实之年，连云港
市的商品房施工面积的增幅却远远高于往年，一方面这是土地市场在高位放量后 市场新增开发量的表现，另一方面也是开发商对市场预期前景的看好，而销售面 积增幅的回升，也基本印证了开发商对于市场回暖的预期。
2004 年，市国有土地储备中心通过挂牌方式公开出让居住用地 22 宗，面积 142.9 万平方米，计 2144 亩。而进入到 2005 年后，随着城市东进的新规划初现端倪， 新海城区市行政中心周边基础设施配套逐步完善，市区的土地出让状况是一片大好， 成交量成倍增长。2006 年，随着国家有关宏观调控政策的进一步出台及相关实施细 则的制定，房地产开发商的投资决策一定程度上趋向谨慎，表现在土地出让上，公 开出让的国有土地价格趋向稳定，地块的竞争没有以往激烈。2006 年土地成交中， 居住用地(部分兼商业)为 373.48 万平方米。2007 年一季度，连云港市土地市场再 次挂牌成交 31 幅土地，成交总面积 225.02 万㎡，接近去年总体成交量的三分之 二，且 6 月份再次就 19 块地块进行公开出让，共计约 153 万平方米的土地上市（成 交信息尚未公布）。
连云港市房地产市场报告
一、城市概况
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、 朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、 莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结 合部，是中国沿海首批 14 个对外开放城市之一，地理位置十分优越。总面积 7444 平方公里，其中水域面积 1759.4 平方公里，市区面积 880 平方公里，市区建成 区面积 65 平方公里。下辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三 区及国家级经济技术开发区，2005 年末，全市户籍总人口 为 472.18 万人。新浦 区为市政府所在地。
分析： 近年来，连云港市房地产业处于飞速发展阶段，土地供应量பைடு நூலகம்在逐年加大，
房屋供应量也在逐年大幅加大，各个楼盘项目之间所形成的竞争压力也越来越大。
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短期来看，无论是哪一次大规模的挂牌土地，都会对房地产市场的后市产生不小的 震荡。
四、房地产市场 1、开发投资情况
从 2003 年开始，随着土地市场的集中放量，连云港市的房地产开发规模不 断扩大，开发投资额也随之快速增长，年增幅在 25%至 56%之间。但 2005 年的宏 观调控仍然对开发投资产生了一定的影响，开发投资增幅一度下降，但 2006 年 出现了 55.7%的历史最高增幅，这一现象反应了 2005 年增幅下降只是一个短期 的市场观望过程。
连云港是全国十大海港之一，同时也是中国五大交通枢纽之一。港口作为一 种资源是连云港市最具有特色的一大优势，同时连云港又拥有辽阔、稳定的经济 腹地，即整个“陇海--兰新”经济地带，对中国腹地丰富的物产资源及广大的消 费市场有着较强的凝聚力和消化力，以港口为中心的海陆空立体交通网络已经初 步形成，将成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。
2000-2006连 云 港 市 房 地 产 开 发 投 资 情 况
单 位 :亿 元
100
55.7% 60%
50
25%
1 9 .7 4
38% 2 7 .3 3
32% 3 5 .3 6
5 5 .0 7
40%
20%
0 2003年
2004年
2005年
0% 2006年
开发投资额
增幅
同样是在宏观调控的 2005 年，连云港市房地产施工面积和销售面积也都不 同程度的受到了一定影响，施工面积和销售面积增幅明显放缓，但这种局面只是 买卖双方暂时的观望心态的体现，2006 年施工面积和销售面积的强势增幅说明 了这种心态已并非市场主流，见下图：
7
2001-2006年 连 云 港 市 商 品 房 施 工 面 积 与 销 售 面 积
单 位 :万 平 方 米 3000
37.20% 24%
30% 23.30%
1449 363 1876
415
0
31%
10% 2406
488
61.70%
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
16.4%
30%
25%
2
二、城市规划
1、东部城区规划——建设国际化海滨城市 东部城区是连云港港口优势最为集中的地方，新的东部城区将按照沿海伸展、 组团递进、带状发展的格局推进，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、滨海 居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，东部城区逐步建设成为 江苏省的国际商务次中心、高端旅游度假区、产业发展及配套服务核心区，从而 打造一个组团式的国际化海滨城市。
400 350 300 250 200 150 100
5 0 3 5 .8 5 0
2002年
2002-2007年 1季 度 土 地 推 出 情 况
单 位 :万 平 方 米 3 7 3 .4 8
3 0 7 .2 4
2 2 5 .0 2
9 4 .9 7
1 4 2 .9
2003年
2004年
2005年
2006年 2007年 1季 度
4
3、港口功能布局规划——构筑组合型深水大港 利用绵长的岸线资源，依据规划和现状条件，建设亿吨大港，充分发挥港口 的龙头带动作用，提升整个区域经济实力，见下图：
5
三、土地市场
2002 年，连云港市国土资源局及其下属的土地收购储备中心，开始对土地实行 有计划有步骤的供应，土地出让主要采取协议出让、拍卖出让、招标出让及挂牌出 让等几种方式。2003 年，连云港市市区土地出让全部系招标挂牌，土地出让成交骤 然放量，不管是成交面积还是成交金额都翻了几番，土地成交量放大。
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2、产业布局规划——搭建生产力发展平台 ① 沿海产业走廊 以市开发区为中心，以现有一定基础的赣榆经济开发区、海洋开发区、灌南 的堆沟化学工业园为基础，再行布点燕尾港，徐圩、板桥，海头、柘汪产业区， 形成沿海产业走廊，见下图：
② 沿东陇海线产业走廊 以市开发区为主轴，着力提升海州、东海都市型工业园区，形成沿东陇海线 产业走廊，见下图：