酒店 甲级办公室 购物及餐饮 停车位 (1500个)
定位及特色

德基广场位于南京新街口核心商业区
城市地位：首开南京顶级购物中心先河，在众商云集新街 口核心商业圈独树一帜，辐射范围达全南京 商业品牌定位： 1&2F汇聚了世界90%的奢侈品一线品牌， 定位极高 经营特色：以国际一线奢侈品牌，吸引市内高端消费人群 消费，同时也为国际一线品牌（ Hermes ，LV，Chanel, Dior, Prada等）在宁开设旗舰店和门店，展示品牌形象的 首选之地 建筑特色：二期与一期通过空中走廊相连
南京处于长江三角州经济圈内，
1、南京市是中国重要的综合性工业生产基 地。
重要的省会中心城市，其城市在
以第二产业为龙头，着力发展第 三产业的整体拉动下，城市经济
2、南京市是华东地区重要的交通和通讯枢
纽。 3、南京市中国四大科研教育城市之一。 4、南京市的经济发展在长三角中发展的作 用也不可小视。
呈现快速发展的势头，其整体实

位置：白下区中山路18号(近地铁新街口站) 整体占地面积： 41244 ㎡ 总建筑面积：31.3万㎡


开业时间 ：分为 3期开发，2006年6月26日一期开业；2012 年5月8日，二期商业试营业；2012年三期开工


投资商：德基集团 已运营一期建筑面积： 65,000㎡， 分为地上7层和地下一层，地下一层 与地铁新街口站直接连接 商业模式有商铺、主题商店、美食 广场、娱乐设施等，有众多世界顶 级奢侈品品牌，将含超大规模室内 真冰溜冰场和巨幕电影，参照上海 “金三角”和北京“金融街”的业 态。
南 京 市 商 业 市 调 报 告
报告人： 时 徐 亮 间：2015.03.27
一、南京市介绍、概况

南京市是中国江苏省的省会，总面积约 6500 平方公里。南京市地处华东区域长江下游， 北临淮安市，东接常州，南靠浙江和安徽， 西连安徽。

南京市总人口约 600 万，共由 11 个区和 2 个县 组成。市中心区域包括玄武区、白下区、鼓 楼区、下关区、雨花台区和建邺区，并向外
27000㎡
停车场建筑面积
停车位
40000㎡
860个
夫子庙商圈、健康路和中华路交叉口 人群分析
年轻态休闲消费、旅游消费 以夫子庙商圈子消费者为主力 只租不售；底租或提成两者取高 购物中心+酒店 购物60%、餐饮25%，娱乐15%，其它5% ZARA、H&M、横店影视电影城 广场节目，带动消费 地下4层（含两层停车场），地上6层（含两层酒店） 水景主题，依照日本博多运河，透光天棚
二期规模
二期主体含一座324米高，共62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。是江浙沪范围内 的一流旗舰购物中心，甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。
二 期 楼层 L37L45 L10L34 B1-L8 B2-B5
业态与用途
二期建筑面积：250，000㎡，由一 幢高324米，59层高的标志性塔楼和 一幢地上8层、地下5层的裙楼构成 二期L1-L8建筑面积：73,000㎡，B1B5建筑面积：80,000㎡ 二期酒店部分将引进万豪旗下RitzCarlton 超五星级酒店，此外，还将 引入室内滑冰场 二期配置接近1,500个地下泊车车位。
业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一
部分，让消费者停留的时间更长。
人流动线
采取花瓣式动线，以水为界限， 里外两层十分明晰，三个建筑中曲 线穿行，无需走回头路即可到达原 点
一期部分楼 层--2F
品牌旗舰、时尚服装、珠宝饰物、餐饮、数码
国际一线奢侈品牌聚集楼层，奠定德基强势的品牌
效应；
现有品牌：Louis Vuitton、MAX@CO、 Class Roberto Cavalli、GLADA、DKNY、 Kent&Curwen、Hitgallery、Moschino、 Autason、Verri、Hanloon、 David Mayer Naman、Juicy Couture、
二、夫子庙商圈介绍

商圈位置：夫子庙大市场西至中华 路，北至建康路，东至平江府路， 南至瞻园路与琵琶巷。

规模介绍：该市场有 9 条大小商业
街和 14 条支街支巷，占地面积 0.6 平方公里，经营面积约10万平方米， 经营店家近800个。

客群分析：夫子庙大市场是南京市
地区客群构成较复杂的一个大型特 色市场，客群涵盖省内外和国内外 来宁旅游人群、市内主城区居民及
项目简介
15亿
项目 开发商 基本经济技术指标 建筑面积配比
南京水游城
总投资 上海鹏欣房地产开发有限公司
占地面积 商场建筑面积
26770㎡ 100000㎡
总建筑面积 实际使用面积
167333㎡ 50000㎡
酒店建筑面积
区位交通 消费者分析 辐射范围 经营模式 业态组合 经营特色 主力商家 营销推广 格局 建筑特色 建筑细节

消费者描摹
以中青年家庭或情侣为主，有一定人流量
数据来源及测量方法介绍：现场观察，时段：20:00-21:30； 人流量：因含餐饮、娱乐，故B1、F1、F7人流量最大， 同时由于B1与地铁1号线相通，故 过往人流量较多；F2-F6人流量较少； 描述： F1、F7多数为一家三四口或夫妻、情侣，女士多为25-30岁，男士多为30-45岁，穿 着均较为考究； F2-F6顾客以25-35岁女士居多，身边多有同年龄层的女伴，穿着均较考究； B1过往人群多样，以过客和就餐情侣或家庭居多；
力在苏南五市中排名第二，仅次 于苏州，高于常州、镇江、无锡。
二、南京市商业概况

南京市场板块划分情况介绍：
根据南京目前城市建设的状况与房地 产开发特点，将南京市分为 城中、
城东、河西、城北、城南、江北
等几大板块。
主要商圈
三、德基广场
德基广场发展分为三期开发，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓四种业态，其中商业部分可谓南 京乃至江浙沪顶级旗舰购物中心。
电玩广场给德基带来了新的活力，高尚的
消费环境吸引了南京的青年消费者到这里 度假、约会，为项目聚集了大量人气。 南京大牌档以本地特色口味、服务和高性 价比优势也为德基聚集了非常高的人气， 就餐高峰期翻台率高
产品细项

电梯类型、个数及基本指标 品牌：Schindler 升降梯：每层2个（除F2），东边为3间，南边为2间； 扶梯：F1-F6每层2个，F7、B1每层1个； 停车场收费与否：收费，此外有免费停车抵用券，VIP卡积分兑换停车券；系列停车优惠：消费满200元免 费停车1小时，20:00-24:00时段免费停车等； 中庭面积：一期、二期各1个中庭 卫生间：F2-F7每层1个，B1、F1无卫生间； 通道宽度：主通道约4-5M
一期部分楼 层--1F
品牌旗舰、时尚服装、珠宝饰物、餐饮、数码
国际一线奢侈品牌聚集楼层，奠定德基强 势的品牌效应； 现有品牌：Louis Vuitton、HermEs、
Versace、Cartier、Loewe、
Ermenegildo Zegna、HUGO BOSS、D&G、 BALLY、Swarovski、Canali、Paul&Shark、 Vertu、Armani Collezioni、MaxMara、 Pal Zileri、Coach、Dunhill、Bvlgari、Tod's、 Dior、Burberry、Omega
延伸至秦淮、栖霞区和江宁区。南京市的浦
口和六合区北向延伸至长江。南京市还下辖 溧水和高淳两县，均位于南京南部。

南京市历史源远流长，历史上曾是六朝古都 （ 吴 、东 晋、宋 、齐 、梁 、陈 ）。 被称 为 “金陵”或者“石头城”，简称“宁”。
南京市介绍、概况

南京，江苏省省会，是长三角地区重要 的政治、经济、金融、商贸和文化中心。
楼层 业态
7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1
餐饮、娱乐 儿童用品/早教、餐饮、健康护理、数码、配饰/家居生活 时尚服饰、儿童用品/早教、餐饮、健康护理、配饰/家居生活 时尚服饰、珠宝饰物、健康护理、餐饮 时尚服饰、珠宝饰物、健康护理、餐饮 品牌旗舰、时尚饰品、珠宝饰物、餐饮 品牌旗舰、时尚服饰、珠宝首饰、餐饮、数码 健康护理、美食餐饮
室内设计
二期中庭层层退台设计，顶部垂吊字母状流苏饰品，时尚简洁
室内设计
主力店装潢、围挡设计、一楼天花吊顶设计等营造出高端奢侈品购物中心的氛围
室内设计
导视、查询系统、温馨提示
总结
作为南京目前已运营的顶级购物广场，有如下值得参考借鉴： 建筑设计：1）酒店风格的中庭，层层退台、金属气质的建筑细节与创意 2）一期与二期在建筑细节和品牌引入上，形成互动 动线与环境：简单明了的动线设置，奢华的主力店装修等造就的高档舒适的购物环境 业态分布：高楼层引入电影院、电玩广场、大众高端餐饮，为项目聚集大量人气
love moschino、CK Calvin Klein、Diesel、
Marc By Marc Jacobs、Armani Jeans、Marelly、 Dolce&Gabbana 2F-6F整体布局类似，品牌档次稍有差异，针对客群 偏好稍有不同。
一期部分楼 层--7F
餐饮、娱乐
现有商家：电玩中心、新街口国际影城、 南京大牌档、南京精菜馆、客户服务中心； 7层的电影院(拥有9间高档电影放映厅)、
项目定位
“水游城” 以流动的水为主体，营造一个集购物、 休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物 主题公园。
以夫子庙商圈消费者为主力，体现年轻态休闲消 费、时尚消费、旅游消费。
ห้องสมุดไป่ตู้
业态布局
水游城中大量地增加了娱，消费心情更舒畅。乐和 生活功能（餐饮 25% ，娱乐 15% ，其它的生活服务 占 10% ，约占总面积的 50%），将零售业务从主要