KCimEFu- I-IAl平曲亠上海功夫堂投资管理有限公司00七年十月十日Kunfl^u-Town一、盐城城市解读11、行政区划12、交通条件23、宏观经济33.1 GDP增长状况 (3)3.2投资情况 (4)3.3收入水平 (5)3.4消费情况 (6)4、城市规划75小结 (11)二、.................................................................................................................................... 住宅市场分析121、土地市场122、供求分析133、价格分析144、板块分析155、楼盘分布176、产品分析20三、.......................................................................................................................... 地块分析错误!未定义书签。
1、地块一：中环机械厂地块................................................................................................ 错误!未定义书签。
1.1地块周边大环境.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.2周边房地产状况.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.3 地块周边小环境.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.4SW0T 分析 .......................................................................................................... 2、地块二与地块三 .........................................................................................................2.1 地块二与地块三周边大环境 ......................................................................................... 2.2周边房地产状况 2.3地块二：九州豹设备厂地块2.4地块三：大学城二期正对面地块 ...................................................................................... 错误!未定义书签。
3、三地块市场情况对比 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。
四、地块收益性测算 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。
1、 地块一：中环机械厂地块 ................................................................................................ 错误!未定义书签。
1.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
1.2投资预算 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。
2、 地块二：九州豹设备厂地块 .............................................................................................. 错误!未定义书签。
2.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
2.2投资预算 ......................................................................................................... 错误!未定义书签。
3、 地块三：大学城二期正对面地块 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
3.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
3.2投资测算 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。
4、 各地块经济数据对比 .................................................................................................... 错误!未定义书签。
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盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云 港市毗邻。
1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰 2个县级市和 建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发 区，市辖区面积1696平方公里，人口 151.36万。
全市有138个乡镇，6个街道办 事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方 公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。
、盐城城市解读Kunfl^u-Town1、行政区划1也1县Sh4^ang County馭 fritiCounty f ”傀湖』'甲・Hdu 抚Ail[£County:谕水从/ 昨帕♦血 / county/鉞肉肌 jr ftnhal盐城市行政区域图Kungfu-Towri2、交通条件航空盐城南洋机场，飞行区为4C级，是国际性航空港，现已开通了飞往韩国首尔的国际航班和国内诸多城市直达航班。
铁路盐城火车站的改扩建工程于2007年1月通过验收，新增开了许多直达列车, 大大改善了盐城出行条件。
公路盐通咼速公路、淮盐咼速公路、连盐咼速公路、宁靖盐咼速公路等咼速公路穿境而过，往来省内外各地方便快捷。
3、宏观经济近年来盐城经济显示出强大的潜力，增长速度逐步加快，06年增幅接近17%。
2005年经济总量成为继徐州之后苏北第二、全省第七家超千亿的地级市，人均GDP达12658万元，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。
一上上〔.L". Kungfu-Town3.1 GDP增长状况盐城近年GDP增长示意图（亿元）3.2投资情况固定资产投资、房地产开发投资都大幅增长，平均增幅都在40%以上，远远高于GDP 的增幅。
03〜05年房产开发投资占固定资产投资比重逐步增大。
投资的高速度增长，表明房地产市场处入快速发展阶段，有进一步的提升空间。
100Kungfu-Town - 607.45265.06________ 145 83__ 18881583.1634 4^A 2 24 \0 9■,0 1.14 - ■.盐城近年投资情况（亿元）2002 2003 2004 2005 2006 年份前ii个月口固定资产投资额■房地产开发投资额3.3收入水平盐城居民收入水平差距较大，这一特征将影响房产市场上消费客群的结构，市场对周边辐射不足。
盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游，有着较强的购买力。
随着城镇化的提高，广大农村居民收入水平会有较大提高，增强购买力。
Kungfu-Towri 盐城近年居民收入水平（元）200206—市区居民人均可支配收入丨一农民人均纯收入3.4消费情况2006年1〜11月，盐城市区实现社会消费品零售总额108.58亿元，占总额的32%，增长15.8%, 显示了市区强大的消费能力。
近年来盐城消费品零售额增幅迅速加快，反应了整个消费能力的提升。
强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。
Kungfu-Town 盐城近年社会消费品零售情况（亿Kungfu-Towri 4、城市规划城市总体规划用地盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM2。
空间形态总体上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。
发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。
布局结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。