包头企业还处于创业、成 长或发展期，办公面积多 为30-40平米，大的150平 米左右；
一些知名企业在包头的分 支机构较少，导致对写字 楼承租需求较弱；
除了华茂大厦主要以银行 、保险、证券行业集中， 其他写字楼行业散乱
公司人员不多，主要是货物周 转，四、五十平方米正好
——访谈包头瑞德商贸 有限公司工作人员
区域
昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 青山区 昆区 青山区
办公面积 (平方米）
包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通 达性和昭示性较好。
5
3 9 68 4
7 2
7
1
6
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯 甲级写字楼数量较少
包头写字楼市场按照行业分类 可分为：甲级写字楼、准甲级 写字楼、乙级写字楼、商住公 寓等；
——访谈中银广场销售经理
名流置业大厦 都市豪庭
0
50
100
投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外， 一般都花个20-30万买个小面积。
——访谈帝景天下销售代表韩燕琼
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100㎡左右，行 业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显
对高端写字楼需求的产业在包头市第三 产业中占比很低，市场高端需求不足。
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 竞争项目市场分析
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览
项目名称
中银国际 帝豪天下 东源国际大厦 都市豪庭 万豪国际酒店 名流置业大厦 九星SOHO公寓 东方红CBD 香格里拉二期
售率达到97%
国贸大厦
4.1万
-
35
出租率60%
地产、贸易、金融
东方明珠商务 1.7万
-
25
60%
楼
民主大楼
5千
-
20
85%
贸易、广告 金融、广告、律师事务所
8
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小
面积
部分在售项目写字楼客户投资与自用之比
准甲级 13%
甲级 13%
包头写字楼档次分布
乙级 43%
商住公寓 31%
7
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
租金水平相近，大部分在1-1.5元/㎡.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出 租率约为60%左右
钢铁大街两侧依托周边 的成熟配套和商务氛围 ，是包头写字楼主要聚 集地，租金价格30-40元 /月. ㎡
大 中等 较低
写字楼相对发展水平 高 中等 较低
第三产业GDP(亿元)
R= 一线写字楼租金水平(元/ ㎡.月) 商品房均价(百元/㎡)
包头市三产GDP总量574亿元 包头市一线写字楼25-35元/㎡.月，这里取30元/ ㎡.月。R=1
包头是一个重工业城市，第三产业不发 达。根据十一五规划，未来的产业结构 不会有重大调整。
代表项目
规模
稀土大厦
5万
金顶商务大厦 3.7万
华茂大厦
2万
中源大厦
4.2万
售价 7000 4074 3300
租金 （元/㎡月）
40
租售情况 70%
客户 科技
35
07年10月开盘，销 地产、贸易、金融
售率达到98%
出租率为70%
-
065%
30
05年8月开盘，销 区域客户占大部分
高形象、可以接受高价格，商务配套服 务
高形象品质、企业品牌、价格敏感度低
写字楼阶段
商住公寓
商住公寓、低档 写字楼
低档写字楼、中 高档写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
R
包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴
稀土大厦 中源大厦
国贸大厦 万豪国际酒店
金顶大厦
华茂大厦
5
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性
1 包头稀土大厦
2 金顶商务大厦
3 万豪国际酒店
4 国贸大厦
5 中源大厦 6 民主大楼 7 天运写字楼 8 中银国际大厦 9 东方红CBD
截至2009年初，包头写字楼市 场办公物业存量约为50万平方 米，已交付使用的写字楼物业 为15个项目，其中甲级和准甲 级写字楼项目有4个，如金顶商 务大厦、稀土大厦、国贸大厦 、华茂大厦等，占总量的26%； 乙级写字楼和商务公寓项目有 12个，如中源大厦、新纪元大 厦、都市豪庭、 万豪国际公寓 、民主大楼等，占到总量的74% 。
企业类型 创业性企业 成长型企业
发展型企业
稳定型企业
扩张型企业
不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求
企业人数 20人以下 20-50人
50-80人
80-100人
100人以上
物业要求
价格低、空间使用灵活、可商可住
价格适合、面积实用，地段要好，开始 要求形象
形象要好，价格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利
在售写字楼中，购买自用客户占较
大部分；
帝景天下
自用客户为律所、会计、装饰公司 、软件网络公司、学校等。
万豪国际酒店 东源国际大厦
中银国际
自用 投资
这里位置不错，离我们的业务单位不远，价 格还不算贵，公司就买了一间。
——访谈中银国际现场客户
中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写 字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘 用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前 处于客户蓄水期
包头高端项目定位和策划报告
某地产研究院 2014-09
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写字楼部分
（一）竞争项目界定 （二）核心问题解析
2
（一）竞争项目界定
包头写字楼市场概况 竞争项目市场分析
竞争项目市场分布 竞争项目市场指标一览 竞争项目量价走势分析 重点案例解析
3
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 包头写字楼市场概况
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楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，
城市写字楼发展水平评估模型
4.0
北京
上海
三产GDP
总量(亿元)
天津
3.0
乌鲁木齐
沈阳 南京 成都
2.0
兰州 西安 郑州
青岛
武汉
石家庄
包头
广州
>1200 800～1200
<800
R >3
1.0
2～3
0
1000
2000
3000
4000
<2
写字楼 整体容量