（五）整体的业务模式特点及存在的问题1、信托业务主要业务类型介绍从不同的角度，可以对信托业务进行不同的分类：（1）以委托人数量为划分标准，可以分为单一信托与集合信托；（2）以委托人交付信托财产形式为划分标准，可以分为资金、股权、债权、股权收益权、特定资产收益权信托等；（3）以委托人/受益人是否划分为不同顺位（如优先级、次级受益人），可分为结构化信托和非结构化信托。

（4）最常用的划分标准是根据信托财产的投资对象（或者说信托财产运用方式）的不同划分信托类型，在该维度下的信托业务类型又可以涵盖上述两种划分标准下的不同信托类型，下面即以此种标准为主来具体介绍。

信托业务类型简表以下是对上述信托业务类型的具体介绍：一、房地产信托类（一）单一信托1、贷款类：单一委托人将资金委托给信托公司，以贷款方式投入符合条件的房地产企业。

2、受让特定资产收益权类：信托公司以单一信托资金购买房地产企业的股权收益权，控股股东将房地产企业相应比例的股权质押给信托公司，房地产企业或其控股股东承诺按约定金额补足收益权。

3、股权收益类：房地产企业控股股东以其持有的股权收益权作为委托资产认购信托计划，该收益权成为信托财产，房地产公司控股股东作为受益人享有信托受益权。

而后受益人将受益权出售给银行，银行以理财计划募集资金支付转让价款。

房地产公司控股股东对收益作出保证，并以相关股权质押。

（二）集合资金信托计划1、贷款类：信托公司直接向房地产企业贷款。

2、股权转让类：信托公司以信托资金购买房地产公司股权，约定期限届至后对外转让目标股权，原股权持有方承诺补足实际转让价款和约定转让价款的差额部分，也可以按照约定价格直接回购，但是否回购的选择权由原股权持有方享有。

3、股权转让+股东借款债权转让：信托公司以信托资金购买房地产公司股权的同时受让该房地产公司的股东贷款。

其中股权转让部分的交易模式和风险因素与上述股权转让类相同。

房地产公司股东对贷款本息偿还提供保证担保。

4、特定资产收益权类：信托公司以信托资金购买房地产企业的土地使用权、已竣工地产项目的收益权，约定期限届至后信托公司对外转让该等收益权。

房地产企业或其控股股权持有方承诺补足实际转让价款和约定转让价款的差额部分，也可以按照约定价格直接回购，但是否回购的选择权由房地产企业享有。

5、结构化信托类：投资人以现金认购信托计划，同时房地产企业股东以其股东贷款认购信托计划，现金部分为优先级受益权，贷款部分为劣后级受益权。

信托计划生效后，以现金向目标房地产企业增资，同时将股东贷款的债权为变更为信托公司。

信托到期后，房地产企业偿还的借款首先向优先级受益权人分配，而后劣后级受益人取得分配后剩余的现金和目标房地产公司的股权。

二、证券投资类信托概述：证券投资类信托产品的基本模式为，受托人（信托公司）接受委托人的委托将信托资金投资于证券市场。

该类产品通常引进投资顾问提供投资建议，因此需防范投资顾问的道德风险和管理风险，为此，受托人严格对投资顾问进行尽职调查，并在相关协议中明确其责任、义务、权限、流程等，以有效控制前述风险。

受托人的主要法律责任为风险披露责任和尽职管理的责任，即按照确定的标准和流程管理投资事务，受托人需对处理信托事务的行为(根据投资顾问建议进行投资决策)承担直接责任。

图例：证券投资类基本模式（虚线部分为银行单一委托模式）（一）结构化证券投资信托结构化证券投资类的共同特点为：受益权分为优先级受益权和次级受益权，信托收益首先满足优先级受益权的本金和预期收益，再对次级受益权分配，因此在信托收益较低时，次级收益权起到保障优先级受益权本金和收益的作用。

而当信托收益较高时，次级收益权则可享受超出预期收益部分的收益，通常次级收益权由财务顾问自己认购或由其推荐购买。

该类产品中的次级受益权起到降低优先级受益权风险，捆绑投资顾问利益并激励其行为的作用。

图例：结构化证券投资信托（二）非结构化证券投资信托相对结构化产品而言，未设置优先级受益权的模式均为非结构化证券投资，该等模式因没有次级受益权的保障，投资者的本金和预期收益风险相对高于结构化证券投资信托产品。

非结构化模式通常将受益权分为A级和B级（一般受益权和特定受益权）两种：B级（特定）受益权根据信托产品整体收益超过比较基准程度享有一定比例的B级（特定）信托收益，扣除B级（特定）信托收益后，A级（一般）、B级（特定）受益权均按照信托产品的投资收益享有相应的信托收益。

B级受益权通常由投资务顾问购买，对投资顾问具有激励作用。

图例：非结构化证券投资信托（所示为设有A、B级受益权的情况）（三）TOTTOT产品的共同特点为母信托和子信托共存，信托公司作为母信托受托人以母信托的部分信托资金认购子信托，子信托的数量通常不受限制，根据市场和业绩决定去留，在灵活性和分散投资风险上更具优势。

依子信托为结构化信托还是非结构化信托，TOT又分为结构化TOT和非结构化TOT。

图例：TOT（所示为子信托为结构化的情况）（四）证劵投资有限合伙基金类自2009年以来信托产品在中国证券登记结算公司开立证券账户受到限制。

为克服上述限制，信托公司结合新的合伙企业法，设计出此类业务模式。

下面以甲系列加以介绍：信托计划募集到资金后，与甲设立一合伙企业。

由于主体资格问题，信托计划本身无法成为合伙人，因此名义上由信托公司与甲共同组建丙投资合伙企业。

其中，甲为普通合伙人，信托公司作为有限合伙人。

按照新的合伙企业法，有限合伙企业是指：普通合伙人负责合伙的经营管理并对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人不执行合伙事务并以其出资为限承担有限责任的营利性组织。

甲凭借其专业判断以有限合伙企业的名义投资于二级市场股票、股指期货、银行保本产品、网上网下新股申购等证券投资标的。

投资人可以在信托计划存续期间申购、赎回信托单位份额。

届时，合伙企业将退伙资金直接支付给信托公司。

本信托计划项下信托受益权分为A级受益权和B级受益权。

B级受益权不仅享有从信托财产中获取A级信托利益的权利，还享有从信托财产中获取B级信托利益的权利。

B级收益权由甲享有，主要作为投资获得较高回报后的一种提成。

信托公司仅负责合伙企业印信的保管，印信的使用的决策由执行合伙人作出。

（五）金融股权类信托项目信托公司金融股权类信托项目的基本模式是，信托公司发行单一或者集合资金信托计划，信托公司接受委托人的委托将信托资金直接或者间接投资于拟上市的金融类企业的股权。

根据信托资金是直接投资还是间接投资于金融股权（信托公司存量金融股权信托业务中，仅一例为间接投资），该类项目有以下两种结构：以及该等信托设立的目的，或者是投资主体其自身不符合直接投资金融类企业的资质，或者是因为特定原因不愿意直接持有股权，或者是为了借助资金杠杆的力量获得融资。

三、信贷资产类信托业务信贷资产类信托的基本特点为信托资金买断其他主体持有的尚未到期的资金债权及相应的担保从权利。

根据原始债权人不同又分为银行信贷资产类和非银行债权类信贷资产，其中银行信贷资产类包括购买对象为商业票据；根据委托人构成，又分为单一和集合信托；银行信贷资产类的基本模式为，用信托资金买断银行(目前主要为招商银行)持有的尚未到期的信贷资产债权及相应的担保从权利。

当信托计划到期，借款人向受托支付借款本息，受托人向受益人进行信托利益分配：如借款人未能按时足额还本付息，信贷资产仍为尚未实现的债权时，受托人于信托到期日将债权按比例分割转让给每一受益人，转让后即视为受托人已向受益人返还了信托财产，信托计划终止。

为规避受托人尽责风险，还在合同中约定，银行有义务接受债权人的委托代为行使追偿债权。

图例：信贷资产类模式（集合）四、能源矿产类信托项目信托公司能源矿产类信托项目的基本模式是，信托公司发行集合资金信托计划，接受委托人委托将信托资金借贷给能源矿产类企业并由该等企业及其关联方为贷款的偿还提供担保。

根据信托资金是完全用作贷款还是拨出小部分用作收购借款企业的部分股权，能源矿产类信托项目可以分为纯贷款型和贷款加股权投资型（结构见下图）。

贷款加股权投资型项目中，受托人用一小部分信托资金以远低于股权评估值的价格从原股东处收购借款企业大部分股权，贷款到期后由原股东原价回购。

通过该等安排，一方面信托公司可以成为借款企业控股股东，进而修改公司章程，介入企业重大事项的决策管理，以加强对借款企业的监管；另一方面，在债务人不能偿还债务时可通过变卖低价取得的股权而受偿。

故该等股权投资的实质是为了保障债权的偿还。

五、收益权投资类信托项目收益权投资类主要包括：股权收益权、股票收益权、租金收益权等投资。

虽然名称不同，但大同小异，都属于购买某种特定的收益权。

股权收益权最为常见，下面进行主要介绍：图例：股权收益权类基本模式六、消费信贷类信托本类信托也属于其他类，其特殊处在于：信托资金并不向某家企业发放，而是贷款给委托人推荐的具有偿债能力的个人群体（类似信用卡业务）。

下面以XXX项目为例进行介绍：XXX集团，是创建于1991年的金融集团，主要业务包括：消费信贷、保险、资产管理等。

由于其在中国并未获得相应的金融资质，目前只能通过信托平台，来发放贷款。

提供信托资金的次级受益人（约占信托资金总量的63%）和担保公司皆为XXX集团在中国设立的全资子公司，个人消费贷款客户也皆由次级受益人推荐。

若个人客户逾期不还，担保公司负责承担连带责任。

信托计划中，优先受益人享受固定期限内的预期收益，次级受益人以及信托财产及其受益保证优先受益人本金及受益。

当借款人逾期违约率较高，且担保公司无力承担时，本项目会存在一定风险。

七、艺术品、红酒类信托该类产品一般规模不大，收益高于银信合作，低于房地产，风险控制方面，公司通常的做法是引入嘉德、保利等业内知名企业做担保、标的鉴定与估值、标的保管，设置较低的质押率。

该类产品的最大意义在于产品创新提升公司的知名度和美誉度。

以下以《xxx艺术品基金集合资金信托计划》为例说明此类业务的交易结构：2、在审计过程中发现的问题及建议1）房地产信托业务（1）房地产信托产品的主要模式房地产信托产品虽然有过快速增长的时期,但比较其产品融资模式,却会发现融资模式具有单一、风险集中的特点。

A．信托贷款模式所谓信托贷款模式,即房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金,并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业；房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保，到期依照信托合同还本付息。

这种信托产品从本质上看，是银行房贷方式的延续，只不过资金来源是信托公司募集的信托资金。

B．股权投资模式这种信托项目的运作方式为：首先由信托公司向委托人募集信托资金，然后信托公司将募集到的信托资金用于购买房地产公司的部分股权,房地产公司将出售股权得到的资金投资于房地产项目，待项目完成后，房地产公司(或其母公司)按溢价收购信托公司所持股权。