第4章第三节土地登记[案例1]某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土地使用权，批准用途为教育用地，现 A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。

应该如何办理?要点：1、A 学校应申请划拨国有土地使用权初始登记。

申请人为A学校法人及法人代表。

2、该宗地A学校应该在接到关于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权初始登记。

3、应提交的资料：(1)土地使用权登记申请表；(2)A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；(3)县级以上人民政府建设用地批准书；(4)国有土地划拨决定书；(5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

[案例2]B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限50年，未办理土地登记。

1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧邻购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。

现为抵押贷款之需。

该厂急来办理土地登记。

问应当如何申请土地登记?如何确定土地使用期限?要点：B县第一机械厂应分别申请两宗地的出让国有土地使用权初始登记。

申请人为该厂法人及法定代表人。

申请时限按规定：一是按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应在支付出让金后30日内；二是成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的。

应当在每期付款后30日内申请国有土地使用权初始登记。

B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权初始登记。

[案例3]1978年，A企业经批准在某城区拥有一宗地划拨土地使用权，用途为工业，1993年初始土地登记时，依法申请，领取了国有土地使用证。

1998年企业为开拓业务，把厂区迁移到了开发区，原用地准备用来开发商业。

现已得到市规划局和市土地管理局同意，并于1998年12月5日与市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，合同规定土地用途为商业，使用期限为40年。

问该如何办理土地变更登记?要点：(1)本宗地变更登记实际包含两大变更登记类型，一是划拨国有土地使用权补办出让手续办理变更登记；二是土地用途变更登记。

(2)A企业应在缴纳土地出让金后30日内申请土地变更登记，应提交的资料除申请表、申请人身份证明等，主要还应包括：市规划局对A企业改变土地用途申请的批复、市土地管理局与A企业签订的《国有土地使用权出让合同》、土地使用权出让金和有关税费交纳凭证、原《国有土地使用证》等。

(3)土地变更登记的一般程序是：申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发土地证书。

两宗地应分别提交：1)土地使用权登记申表；2)该企业法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明；3)建设用地批准书；4)《国有土地使用权出让合同》；5)出让金支付凭证等；6)委托代理的还应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

土地使用期限应按出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。

[案例4]集体土地所有权变更登记一宗地原属D县武义镇东山村所有，位于武义镇东平村行政区域内，为东山村在东平村的飞地。

另一宗地，原属东平村，位于东山村行政区域内，为东平村在东山村的飞地。

现为实施土地整理项目，东山村和东平村签订了交换这两宗土地的协议，并报当地县人民政府批准。

为加强土地整理中的权属管理，问该如何办理这两宗地的土地变更登记手续?要点：(1)因土地交换引起集体土地所有权变更登记，所以要求两宗地共同申请，并依照法定程序进行变更登记。

(2)申请人：分别为D县武义镇东山村、东平村及其两村的法定代表人。

应提交的证明文件主要有：集体土地所有权变更登记申请表；《东山村和东平村关于交换土地的协议》；《D县人民政府对东山村和东平村关于交换土地的协议的批复》；原《集体土地所有证》；申请人身份证明。

三种土地登记类型区别作业一：某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。

现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家作价人股方式处置该三宗地国有土地使用权。

问土地资产处置后，该怎样办理土地变更登记？程序是什么？参考答案：1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。

权利人由M企业变更为N股份有限公司；土地使用权类型由划拨变更为作价入股。

应该注意以下问题：（1）变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内；（2）、申请人为N股份有限公司的法人及法人代表；（3）、三宗地分别申请土地使用权变更登记。

2、应该提交的材料：（1）、土地使用权变更登记申请表；（2）N股份有限公司法人证明、《土地登记法人代表人身份证明》和法定代表人身份证明；（3）、公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份有限公司签定的委托合同；（4）、土地估价备案材料；（5）、原《国有土地使用证》；（6）、房屋所有权证及其他地上附着物证明；（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。

3、权属审核要注意的问题：（1）、对申请人的审核。

要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。

（2）、对土地权属来源文件的审核。

要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核；（3）、对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限。

[案例5]土地他项权利(抵押权) 登记某市A公司，1991年8月以划拨方式取得一宗地国有土地使用权．面积15567平方米，用途为工业，2001年8月15日，A公司与B银行签订了《土地使用权抵押贷款合同》。

贷款金额为100万元，期限三年，问该如何办理土地他项权利(抵押权) 登记手续？要点：土地抵押权登记的一般程序为：土地登记申请一地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地他项权利证明书。

土地使用权抵押登记要求：“双方申请”，即抵押人和抵押权人共同提出申请。

应当提交的证明文件主要有：1)土地使用权变更登记申请表；2)Y企业和M企业的法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明；3)转让合同；4)原土地使用证；5)变更后的房屋所有权证；6)税费交纳证明；第5章第四节国有土地使用权的确认与流转管理案例1新城邮局于1979年5月经批准取得10亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1980年1月与新城信用社签订协议，由信用社出资500万元共同建造8层办公楼，约定房屋建成后1~4层归邮局使用，5~8层归信用社使用，双方各占50%建筑面积。

办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。

2002年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。

该宗地土地使用权应当如何来确定？要点：首先，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第39条的规定：以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。

其次，根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

双方合建发生在1980年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。

该宗地是新城邮局与新城信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。

案例21999年9月，某公司通过协商出让方式，购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的土地使用权，用于建设与工业区配套的住宅小区。

为筹集开发资金，某公司在取得有关土地使用权属证明后，立即将其中的10公顷土地的土地使用权转让给A公司，将另10公顷土地的土地使用权抵押给M银行并获得了贷款。

某公司转让土地使用权的行为是否合法？为什么？要点：是违法的。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）规定：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的才可以转让。

某公司显然未履行合同约定进行投资开发。

案例3：某市育金房地产开发公司于1992年5月17日从该市土地管理局获得位于某市北海大道西侧，共13400平方米土地的建设用地许可证。

1993年3月17日，育金房地产开发公司将土地使用权以总价880万元价格转让给建银公司，合同签订后，建银公司以合同约定的期限、价款交付了土地使用权转让价款。

建银公司未取得土地使用权。

1993年4月19日，建银公司与环珠公司订立《合作开发土地合同》约定，建银公司将土地与环珠公司合股开发；环珠公司同意建银公司提前退股，并提前支付1000万元。

双方还约定了交款期限、方式、违约责任及其他权利义务。

合同订立后，环珠公司按合同约定于1993年4月20日将第一期540万元汇入建银公司的帐户。

问这中间存在什么问题？要点：建银公司未取得土地使用权。

育金公司与建银公司之间签订的土地使用权转让合同并未生效。

因为双方当事人在合同签订后未及时办理过户手续，而依法向土地管理部门办理过户手续是土地使用权转让合同生效的要件。

因此，虽然建银公司支付了价款，但合同并未生效。

因此，建银公司并未取得土地使用权。

建银公司和环珠公司订立的土地使用权转让合同是无效的。

首先，建银公司未取得土地使用权。

其次，建银公司在前一土地使用权签订一个多月内，就把土地使用权再次转让，没有投入建设资金，属于炒卖土地的行为。

再次，建银公司与环珠公司签订的合同，名为《合作开发土地合同》，实为土地使用权转让合同。

根据合同内容可知：环珠公司允许建银公司提前退股，建银公司退股后留下了土地使用权，环珠公司支付了1000万元的价款。

实际上是环珠公司以1000万元购买了建银公司的土地使用权。

案例4：2005年7月，某市A单位由于机构精简，有一幢行政办公楼空闲出来。

该宗地位于市区，地势较好，属于划拨用地，占地面积620平方米，建筑面积3100平方米。

A单位于当年10月份将该幢办公楼出租给B公司经营宾馆，B公司与A单位签定了《房屋租赁协议》，协议约定：B公司每年向A单位交纳租金30万元，租期为三年。

请问该单位出租行为是否合法？为什么？要点：不合法。

A单位的行政办公楼属于划拨用地，如要出租给B公司，需先补办土地出让手续，补交土地出让金；或者将租金中所含的土地收益上缴国家。

但A单位的出租行为未经土地管理部门批准，因此，A单位和B公司的行为构成非法出租土地行为。

案例5：某市一家物资公司向当地银行贷款，以该公司位于市区一块划拨土地作为抵押。

当贷款期限界满时，该公司因经营不善，无力偿还银行贷款，被法院依法宣布破产。