渝北区（空港新城）房地产市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况二、区域经济发展状况三、区域规划发展第二部分：中观市场解读一、空港新城二、空港新城发展状况第三部分：空港板块市场预判第四部分：区域个案分析渝北区市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。
幅员1452平方公里，辖12街道、12镇。
万801；汽回升了10个百分点。
同时2010年零售总额目标数额发展良好。
本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好，同时第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。
居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现了区域内强劲消费能力及购买能力。
良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。
三、区域规划发展1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北城市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大塆镇）和东部工业与物流功能区（洛碛镇），2010年根据国家整体发展战略组成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。
2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。
该区域是源于是国家战略层面的部署，国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区，，是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。
拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一的保税港区，具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。
两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。
3、2007年3月，重庆空港新城正式落户渝北，其规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。
它是指以重庆江北国际机场为中心的长江上游综合交通运输体系、依托综合交通培育发展“流量经济”，形成的临空特色产业新区和空港特色新城。
定位为依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。
到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。
本节点评：1、科学的城市规划体系，必然促进城市的快速及其合理性发展。
城市规划伴随而来的巨大城市人口及城市规模增长潜力，对房地产将带来更大的机会。
2、两江新区正式揭牌落实渝北，考虑国家战略部署层面及诸多优越条件落地，后续发展潜力及前景看好，处于未来城市翘首区域的渝北将吸引更多投资及居住客户，为区域未来房地产发展提供良好的发展基础。
3、两江新区、北部新区、寸滩保税港，空港新城等诸多特殊功能板块不断发展，其第二产业第三产业高速提升，区域规模快速扩张，各项发展伴随而来的是区域常驻人口剧增，为未来房地产发展提供强大购买群。
本报告后续调研内容及侧重点将针对空港新城板块。
第二部分：中观市场解读一、空港新城1、空港新城规划（1）地理位置：渝北腹地的新型开发区从地理位置来看，空港新城位于渝北区的西北侧，紧邻渝北老城区，被空港工业园A区（北），北部新区（南）和渝北老城区（东）紧紧环抱。
同时，它与江北机场、空港工业园B区和农业园区也通过渝北老城区紧密相连。
从左图我们可以看出，空港新城处于渝北腹地，地理位置优越。
（2）规划面积：三年扩容翻番2007年，空港新城启动建设时，规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。
核心区约31平方公里，按照江北国际机场未来发展总体规划控制，其中建设用地约26平方公里，分为机场基本运营保障区（约22平方公里）和机场配套服务区（约4平方公里）。
辅助区约15平方公里，依托渝北区两路建成区（约10平方公里），逐步向西扩展（首期启动双龙湖街道约5平方公里）。
此外，为预留足够发展空间，渝北区政府还沿鹿山组团和绕城高速方向规划控制了15平方公里，使空港新城范围达到约61平方公里。
（3）园区功能划分园区整体功能划分严格区隔，互不干扰，有利于营造良好的居家氛围;园区大致分为了工业区、居住区、商务商业区、行政办公区。
2、空港新城规划在渝北及全市地位重庆空港新城已经与重庆悦来新城进行规划整合，整合后的重庆空港国际新城，已经成为未来重庆“两江新区”的主阵地。
而两江新区成立以后，最新公布的两江新区规划却显示，空港新城包括回兴、双龙湖、双凤桥街道和玉峰山镇，建设用地108平方公里，将机场南北端的空港工业园、两路工业园、回兴板块等全部纳入，规划面积足足翻了一番。
新的详细规划正在紧锣密鼓制定中，空港新城将是新一轮重庆主城战略规划确定的城市空间发展战略新中心。
本节点评：空港新城位于整体区域核心区，囊括面积巨大，未来发展潜力巨大。
自然生态的居住环境为未来高品质综合住宅体的打造奠定了良好的基础，同时也将吸引更多消费群的青睐。
二、空港新城发展状况（一）空港新城住宅发展环境（1）总体项目供需分析空港新城板块目前在售楼盘主要以高层洋房产品为主，多集中于高端及中高端品住楼盘。
其中小高层产品为辅。
板块预计今年推盘量达300余万方。
参考10年板块供应项目的去化情况，小高层与洋房市场需求量客观。
（2）价格分析板块目前在售项目价格相对均衡，其中品质项目花园洋房均价集中在9000元/平米，高层产品均价在8000元/平米，目前在售项目御城华府价格居高，均价约为为10000元/平米，原因是该项目其项目综合品质高。
另外诸多项目也多集中在8000—9000元/平米，价格涨幅较大。
（3）户型供需分析板块小高层户型集中在三房，占比83%，高层产品户型集中在两房和三房，分别占比33%和38%，一房相对较少，占比29%;从需求来看，除三房外，两房和一房均表现出供不应求的现象。
洋房产品三房为绝对主力，占比94%，需求基本和供应持平。
而两房供应较少，仅有6%。
（4）面积区间供需分析A、高层和小高层高层的一房户型主要在55平米以下，需求明显大于供应。
紧凑型两房户型面积集中在56-65平米，从供需来看，需求仍大于供应;紧凑型三房面积在76-85平米，而舒适型三房面积为100-110平米，三房市场整体表现出供不应求，尤其是106-110平米，需求远大于供应量。
小高层由于市场供应较少，去化相对也较快，面积集中在三房的81-90平米。
B、花园洋房花园洋房中间层面积区间在100平米以上，其中110-130平米为主力区间，底层和顶层面积集中在125-150平米，从供需表现来看，两者基本持平，需求略显旺盛; 洋房顶层平层的面积设计在90-100平米，去化均较好。
本节点评：1、目前空港板块高品质洋房及小高层项目供应量大，且多见大规模综合社区，例如润丰水尚70万方，泽科港城国际55万方。
2、从整体来看，板块市场上各个物业形态的两房产品均表现出供不应求的势态；小高层产品与高层产品放量较小，未来开发及推出量大。
3、未来板块潜在供应较大，从物业形态来看，以洋房产品为绝对主流，规模较大的项目多为复合型物业规划，包括部分的高层、商业以及公寓等产品。
从容积率来看，基本都在2左右，属于低密度物业开发区，未来这里将是重庆宜居、生态生活之城。
4、目前空港片区市场现在总量为：368.28万方，其中在售量为158.2万方，潜在供应量171.08，已售量39万方。
12月市场均价为7990元/平方米，这远高于12月重庆均价6990元/平方米。
可见，空港片区目前无论是从在开发的面积上，还是销售的价格上都处于重庆区域的领先位置。
（二）空港新城商业发展环境1、空港新城目前无大体量集中商业，但后期此类商业供应庞大空港新城在两江新区的规划中隶属于都市功能板块，而它则重点依托空港、空港工业园，集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造，以及商贸商务、航空服务等现代服务业发展，后市需求庞大，虽该区域目前无大体量的集中商业，但是根据规划空港新城将有占地面积120-150万平方米的集中商业，后市供应量庞大。
2、空港新城社区商业，布局时间短，配套有待完善空港新城目前有华港翡翠城、御城华府、泽科港城国际、聚义香城故事、富悦麓山别院等5个在售项目，润丰水尚、汇祥林里3000等3个潜在项目。
由于区域规划时间短，发展进程慢，空港新城目前还无任何社区性商业功能配套，虽然此区域每个项目均有规划一定的小体量商业，而此类商业多为以社区必备功能配套的社区商业，为了能够满足此区域人群的日常生活所需，该区域的社区商业性配套还有待发展完善。
本节点评：就目前商业形态及商业现状来讲，空港新城还无大体量的集中式商业，而少量社区商业配套也还有待完善。
而空港新城总体规划为国际商务中心、高档住宅区、模具产业园功能区，重庆空港CBD也是重庆主城重点打造的又一区域核心商圈，面对此区域的规划和定位，未来的空港新城将成为众多世界名企及中高端人士的聚集地，而此类企业及人群也必将带动空港新城商贸、短时旅业的发展。
空港新城必将成为解放碑、观音桥等中心商圈后的另一重点商圈，地理位置优越，发展也日趋成熟，区域需求量大且后期商业配套供应量庞大。
第三部分：空港板块市场预判在科学详实调查之基础上，翰龙对空港新城未来房地产发展做出如下结论及预判：空港新城是重庆“主城向北”发展战略的“主战场”空港新城依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。
到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。
空港新城成为重庆“主城向北”发展战略的“主战场”。
空港新城潜在供应量巨大，未来低密度高端项目聚集地空港新城虽然目前在售项目较少，但是已拿待开发的潜在土地供应面积巨大，建筑体量达到171万方，成为渝北未来供应的绝对主力版块。
潜在土地及项目的容积率基本在2.5左右，加上洋房区的概念宣称，空港新城将会成为未来低密度高端项目聚集地。
加上越来越多的开发商进驻空港新城，如龙湖、泽科等，目前保利、恒大、万科、金科、等房地产巨头，也都与渝北区接触，有意进入空港新城。
高层和洋房是现在及未来版块主流产品空港新城目前在售项目较少，随着两江新区挂牌等利好消息的刺激，版块需求明显增大，整体市场表现出“供不应求”。
市面在售项目主要是高层和洋房产品，从潜在项目的物业类型以及已拿土地容积率来看，空港新城未来仍会以高层和洋房为绝对主流产品。