御景华城：成就城居新经典 －－《焦点网》评价
御景华城：新奢华主义第一居所 －－《房地产网》评价
关键词：建筑风格、立体园林、主题会所、酒店配套、“瘦身”小户
建筑风格及立面处理
新古典建筑风格：
设计简洁明快、高雅精致、大气， 立面与周边众多建筑既和谐统一， 但又脱颖而出，同时配合材质的应 用，给人以强烈的视觉和感官上的 冲击。
产品设计要点
小户型“瘦身”瘦得舒适
阳台 大面凸窗
2房2厅1卫64平米
3房2厅1卫80平米
“瘦身”的面积分配：减客厅增主卧的面积，缩小洗手间的面积
户型的设计要点：
➢每户均有双阳台。 ➢每户赠送超大观景凸窗，部分单位设有落地大窗。 ➢“小客厅”“大卧室”。
经济 舒适 实用
案例二、“城市大客厅”里的小户豪宅-----皇庭世纪
案例一、人生的豪华归宿-----御景华城
总占地：26466.9平米 总建面：209200平米 住宅:18.7万平方米; 商业:2万平方米; 幼儿园:2200平方米. 容积率; 8 总户数：3596 户 停车位：1032 楼宇概况：由6栋34层塔楼组 成.1-2层商业，三层架空园林及 会所. 。 主力产品：1房2房3房
2003年9月6日开盘当日，来访客户达5000余人，当 天成交超600套，一个月后成交1000余套。截至2004 年7月，该项目销售完毕；创下了03、04年多项销售 记录。
“该项目在推广期间，有关的户外报道覆盖中心区几大主
要干道，在媒体炒做上，也涉及道该项目的各个方面，其在小户 型项目的推广上制造的影响力，已不单单是停留在营销这个层面， 它带给客户及潜在客户群的是生活方式上的一种价值取向，一种
产品价值
户型 1房1厅 2房2厅 3房2厅
面积区间 40-44
53.1-63.1 76.8-120.5
套数 452 918 552
套数比 23.15 51.44 29.82
主力产品的面积 区间较小
大阳台，大面积玻 璃窗面，户户赠送
凸窗，
空间结构方正，布 局精致简洁，保证 各房间的自然采光
“合理的面积分配”、“良好的室内空间”、“精致的细部设 计”
贴近客户群获取信息的 途径-----网络的宣传，同 时也配合各个节点的主 题宣传。
低置业门槛
低入市价格
最大限度的“网罗”客 户为开盘的热销创造了 最实效的条件。
案例三、城市3米6
案例四、将“小户豪宅”全城化-----钰龙园
产品打造
公建部分
何谓“小户豪宅” ！
------专题研究探讨
导言
本专题通过分析市场相关案例，总结提炼 “小户豪宅”物业相关要素，
选取对象
•御景华城--------“小户豪宅”人生的豪华归宿 •城市3米6------- 超值海景，打造皇岗“小户豪宅” •皇庭世纪--------“城市大客厅”里的“小户豪宅” •钰龙园---------- 将“小户豪宅”全城化 对象选取依据： 规模
整体形象的塑造：雍容奢华、富丽堂皇，“豪”气十足
主题园林的打造
首创三层立体亲水园林：
充分运用小品元素，柱廊、雕塑，水池、喷泉、日光草坪、亲水
。 廊岸等错落有致，营造一种体现欧式尊贵的生活格调和方式
园林的设计思路：
➢结合地形创造出多条景观轴线，沿路而行，移步换景。 ➢植物造景，营造空间，小品的搭配应用。 ➢注重细节，如乔、灌、花、草的复合生态搭配，如春夏秋冬的
城市中坚，精英青年
-----------项目推广语
主流人群25-35岁（深圳人的平均年龄只有27.5岁，深圳庞大的精 英青年不但是这座城市的中坚力量，更是深圳置业大军中的精锐部 队：热爱生活、富有朝气与拼搏精神，注重效率及时间成本，渴望 拥有象征深圳城市精神的主流社区。
--------客户群遍布整个深圳（符合条件即是客户）。
各个主题。
主题会所的设置
三大主题会所：
娱乐休闲会所、CEPA商务会所及星幕会所等三大主题 会所，内设的室内恒温泳池、桑拿浴室、舞蹈室、瑜 伽静修房、沙狐球室等娱乐设施
会所的功能营造:
➢移植豪宅会所功能元素入“小户型”。 ➢营销概念上的炒做。
酒店配套服务
用体验与服务创造营销价值 层高12米的豪华酒店式服务大堂 提供20余项酒店式“个性化” 服务
” 同素质人居生活氛围的向往。
总占地：28000.00平米 总建面：200000.00平米 容积率; 7.14 总户数：1952 户 停车位：812 管理费：2.8 楼宇概况：由9栋29-33层塔
楼半围合而成 主力产品：1房2房3房 发售日期：2003年9月6日
地段价值 会展的新邻，中心区的心脏
社区配套
超大社区：20万平米规模中小户型社区 空中花园：3层一花园 观光电梯：270度透明玻璃，欣赏园林美景 健身设施：健身房，活动中心，亲子乐园，球类和棋牌室…… 人造沙滩泳池：大规模人造沙滩泳池。 休闲广场，中心草坪，商业街，露天剧场………..
“完善的社区配套”发展商打造小户型“豪宅社区环 境”，吸引置业者。
小户型物业，置业解放运动 人口：大量的外来人口与年轻化的人口涌进，新兴的移民城市。 市场：三级租赁市场空前活跃。 需求：当不多的积蓄和置业的愿望发生冲突时，郊区化住宅和都
市小户型成为不约而同的选择。 障碍：城郊居住氛围的巨大落差以及薄弱的社会公共交通系统，
限制了“住宅郊区化”的普遍发展。
位于成熟都市区的小户型，由于具有面积小、总价低，高投 资回报率的优势，适应了部分过渡性置业者和投资客的需求而大 受效应
主题捆绑---软文炒 做涉及片区、结构、投
资价值等。
代言人----“精英青年”，与客户群拉近了距离，传
达了“同素质人居”的生活理念，与目标客户群同气质的
产品推广手法。
名人效应---崔永元，开盘现场“实话实说”皇庭世
纪八成以上认购业主为城市主流精英人群(宣传带来后续效应）
在置业与投资具有互融性的小户型中，客户 群的定位不再是“锁定”而是“网罗”。
同时，皇庭世纪内销与外销同时并举（具体外销 。 数据资料暂缺）
主题捆绑
片区精华
产品价值
品质生活
规模社区
城市精英
思路：片区价值提升产品，带出产品内涵，引出产品所附 有的精神内涵，寻求与客户群的价值取向的共鸣点。
主题捆绑推广