销售单价及去化达到预期，财务指标良好，变更签证指标达到要求，天网行动指标 低于公司要求1.5—3.5个百分点；由于抢工造成产品质量不佳及受群诉影响，满意 度在交付前一个月出现断崖式下降。
紫云园
10777.13 97 25.63
客户类型总体满意度对比（交付后1个月）
97 100
98 92
80
60
56 40
/
完成情况 完成 完成 完成 未完成 未完成 未完成 未完成 未完成 完成 完成情况 完成 完成 完成 未完成 未完成 未完成 未完成 未完成 完成
沐阳园项目位于郑州 航空港实验区（ 综保 区 ）雍 州 街 与 通 航 路 交叉口东北角； 一批 次总建筑面积5.1万 m² ，建筑类型为 27F 高 层 ， 容 积 率2.497， 限高80米，产 品类型为 首紫置云首园改项。目 位 于 郑 州 航空港实验区（ 综 保 区 ）相 州 街 与 通 航 路 交叉口东北角； 总 建 筑 面 积 16.8 万 m²， 建 筑类 型为 18F小高层， 容 积 率 2.0， 限 高 60 米 ，产品类型为首置首改
下小户型占比较大，115㎡首改占比较小。
地块分析：四期、五期地块处于区域配套待完善地段，市政界面展示 较差，周边配套不足，适合以【首置】产品为主，来吸附刚需客户。
客户定位：以金水、港区、地市为主的25-35岁之间两口、三 口之家的刚需置业为主。
4#地 六期
5#地 三期
3#地 四期
1#地 五期
2#地 七期
5# 7# 9# 11#
3#
2# 1#
6#
4#
二批次
10#
8#
通航路）（未通行
3# 6#
9# 13#
2# 5# 8#
12#
1# 4#
7#
10# 11#
通航路（未通行）
节点 文堪发掘 土方开挖 预售 主体封顶 外立面 园建 取得竣工备案 计划交付 合同交付 节点 文堪发掘 土方开挖 预售 主体封顶 外立面 园建 取得竣工备案 计划交付 合同交付
实际情况 2016/7/22 2016/10/13 2017/3/12 2018/7/11 2018/11/30 2018/12/10 2018/12/25 2018/12/27
/ 实际情况 2017/3/20 2017/4/25 2017/7/10 2018/9/14 2018/11/10 2018/12/8 2018/12/25 2018/9/18
魅力之城四期五期复盘报告
2019年4月
Part 1：综述篇 Part 2：营销篇 Part 3：精益建造管理篇 Part 4：客户篇 Part 5：总结篇
Part 1：综述篇 Part 2：营销篇 Part 3：精益建造管理篇 Part 4：客户篇 Part 5：总结篇
综述篇-项目概述
沐阳园、紫云园均为首置首改类产品，在预售之后交付之前建造阶段出现里程碑 节点的滞后，反映出在建造管理阶段出现系统性问题。
交付评估
公共部位 76.66 77.22 81.86
外立面 78.98 79.8 81.35
园林 79.11 76.97 82.37
综合得分 79.56 79.3 81.85
综述篇-经营指标整体概述
经营指标
销售
价格（元/㎡） 去化（ ）
财务
毛利（ ） 净利（ ）
沐阳园
10799.45 100 29.63 19.98
策划目标 2016/7/22 2016/10/13 2017/3/12 2017/10/22 2018/3/22 2018/3/30 2018/6/22 2018/7/14 2018/12/31 策划目标 2017/3/20 2017/4/25 2017/7/10 2017/11/30 2018/6/16 2018/3/30 2018/9/15 2018/9/18 2018/季度评估成绩沐阳园整体处于区域前70 分位，紫云园位于区域前3 分位，过程管 理结果差异较大，反映出对合作方能力的较大依赖；交付抢工造成交付品质不佳， 交付评估成绩分别位于集团前65、60分位；无重大安全事故发生。
100.00% 90.00% 80.00% 70.00%
95.86% 94.40%
货值 （万元）
3605 19275 18627 41507 23511 31868 17701 73080
套数占比
6 50 44 100 25.17 49.79 25.03 100.00
货值占比
9 46 45 100 32.17 43.61 24.22 100.00
产品定位：从客户定位及地块分析得出，产品配比中，首置90㎡以 下产品需占比大
2017年2季度
97.47% 92.33%
2017年3季度
季度评估
沐阳园
紫云园
96.88% 92.82%
92.77% 88.67%
89.40% 86.10%
84.59%
87.75%
2017年4季度
2018年1季度
2018年2季度
2018年3季度
分
期
沐阳 园
紫云园一批次
紫云园二批次
02 / 31
户内 80.4 80.12 80.84
6#地 二期
7#地 一期
四期一批次、五期一二批次产品定位（户型配比）
户型
四期一批 次
A B C 合计
五期一、 二批次
A B C 合计
04/ 31
套数
27 216 189 432 180 356 179 715
户型面积 （㎡）
115 89 89 —— 117 87 89 95
总面积 （㎡）
3138 19174 16927 39239 20886 30905 15875 67667
40
27
32
20
0
准1
准2
准3
磨1
16.97
魅力四期 魅力五期
完成情况
101447/ 104012
86143/ 89900
成本
签证变更指标
采购 天网行动目标
\ 88.57
0.75/ 0.75
90.57
100
94
90 80 70
60 50 40
30
交付周期总体满意度对比
92
97100
98 88
100
90
83
88
90
87
41
03 / 31
魅力四期
魅力五期
Part 1：综述篇 Part 2：营销篇 Part 3：精益建造管理篇 Part 4：客户篇 Part 5：总结篇
营销篇-项目定位
项目总建面82万方，体量中等，开发周期略长；从地块属性看，区域属于远郊待成熟区域，市场 较独立且较难支撑高价产品；从客户分析看，区域客户主要以刚需为主，故产品配比中，90㎡以