场的 虚假繁 荣 ，引起 进 一步 的涨 价预 期 ，从 而形成
一
个 自我强 化 的正反 馈 ，最终 使 价格膨 胀 为泡 沫 。
立权 威３税 收制 度 缺 陷助 长 了房 地产 投 机 。 １９ 年 以 ． ９９ 来 ，我 国政 府 为 了配 合住 房制 度 改革 ，有 效启 动房
随着 我 国城 市 化 的加 快 和对 外 开 放 程 度 的加
地产 市场 ，积极培 育新 的经 济增 长点 ，对 居 民购买 普通 商 品房实 施 了税 收优 惠政策 。税 收优 惠政策 的 初衷 应该 说是 合理 的 ，但是 目前 的房 地产市 场 已经
逐渐转 热 ，税 收政 策并 没有 随着 市场状 况 的变化 而 调整 ，其 启动 房地 产市场 的初 衷在 现在 的情 况下 助 长 了房 地 产投机 。房 地产 税 收制度 另外 一个 缺 陷是
４土 地 供 应 制 度 缺 陷是 推 动 地 价上 涨 的推 手 。 ． 首先 是招 标拍 卖挂 牌 出让使 用权 过程 中信息 披露 不
我 国的耕地 资源 更 为贫乏 ，这 就形 成 了房地 产 业 的
资源约束。同时 ，由于我 国历史上对国土的开发和
利 用缺 乏合 理长 远规划 ，导致 土地 开发 利用 结 构不 合 理 ，土地利 用 率低 ，资 源浪 费严 重 ，加深 了土地 资 源与 房地产 发 展 的矛 盾 。资 源约 束为 房地 产投 机 创造 了条 件 ，使房 地产 泡 沫 的膨 胀 成为 可能 。
交 价格情 况 。
地产经济陷入 ‘ 抓就死、一放就乱”的怪圈。 ‘ 一 ６土地 市场 的违 规行 为 。土地 市场 的违 规行 为 ．
与权力 寻租行 为密不 可分 ，这无 疑是 中国房地产 泡
沫形成 的推 动原 因。权 力 寻租指在 不完善 的市场 机
（ ３）对商 品房预 售做严 格审查 。凡未 投足一 定
下 ，受 利益 驱使 缺乏 对过 高 的土地 价格进 行控 制 的 积极 性 。更 有甚 者 ，一些 地方政 府甚 至 与开发 商勾 结 ，在 竞价 中哄 抬土 地价 格 ，促 使地 价 的不合 理上
涨甚 至飙 升 。 ５政府 对 房地 产 市场 的干 预失 效 。一 是 尚未 建 ．
素相 互影 响而 发生 作用 的 。房地 产泡 沫 的发 生 ，往 往是 因为 大部 分市场 主 体对 未来 房地 产价 格 的上升 形 成共 同预期 ，增加 房 地产 的购 买 和 囤积 ，造 成市
致严 重 的经济 危机 ，极 大 地危 害整 个 国民经 济 。
一
在 房地 产保 有 阶段发 生 的价值 自然 增值 部分 ，由于 没 有有 效 的税 收调控 机制 ，政 府没 能充分 参 与增加 价 值 的分 配 ，而是 任 由其 流 向房 地 产 的实 际保 有
者 。在 房地 产价 格上 涨较 快 的时候 ，高额 的价 差收 益 导致 投机 、炒 作泛滥 ，拉大 了贫 富差距 。
、
房地 产 泡沫 的成 因
１ 土地 对 房 地 产业 的资 源 约 束 。房 地 产 业 发 ．
展 的重 要 物质基 础 之一是 土 地资 源 。我 国 的城市 大 多位 于经 济相对 发 达 、土地 比较 肥 沃的地 方 ，随着 城市 的快速 发展 房地 产业 不 断 占用 大 量 的耕 地 ，使
量资金、施工进度未达一定要求的开发公司不得预
售 ‘ 花” 楼 ，以防止 开发 商 以预售 为名 进 行土 地投
２ 房 地产 投 机 是 中国房 地 产 泡 沫形 成 的直 接 ． 原 因。房 地产 泡沫 的形 成往 往是 与 土地投 机 紧密 联 系在 一起 的 ，房地 产投 机 又是 与预期 、非 理 性等 因
充分 ，缺乏公开的全年度的市场 化土地供给的信 息 ，土地 补偿 费评 估 和土地 成本 的基础 确定 办法及
评 估 过程 也不 透 明。这样 ，开发商 在竞 价过 程 中往 往存在 非 理性行 为 ，使竞 价远 高 于市场 基础 价值 而
产生地 价 泡沫 。土地 出让 制度 另一 个缺 陷是 地方政
府 作 为土地 征用 和 出让 的主体 ，同时又是 土 地 出让
收益 的 主要 受 益 者 ，在 缺 乏 有 效 监 督 机 制 的情 况
２ １￣ １ ００ 月
经 济 论 坛
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Ｊｎ ａ ．２Ｏ Ｏ １
Ｇｅ ．７３ Ｎｏ ０ｌ ｎ４ ．
总第 ４ ３ ７期
第 ０ 期 １
我 国房地产泡沫现象浅析
文／ 田 硕
【 摘 要 】近几年来 ，随着我 国经济的快速发展 、城 市化进程的加快、居民收入 水平的提 高 ，房地 产业的
产市场进行调控的科学依据 ，调控措施滞后 。二是 没有 建立 起与 规 范的房 地产 市场 体系相 适应 的完 善
・
１ ３・ ２
的干预体 系 ，间接调控 的手段显 得单 一 。这 就导致 政 府对房 地产市 场的调 控往往 以直接 干预告 终 ，房
申报制 度 ，这 样政 府就 可以掌握 每一 宗房地 产的成
深 ，不 同地 区 、城 市 的房 地 产 价 格 出 现 了快 速 上 涨 ，不 仅影 响 了普通 民众 在改 革开 放 中财 富水 平 以 及 福利水 平 的提 高 ，更 重 要 的是过 快 的房地 产 价格
上 涨 以及 由此 引 发 的投 资 热潮 潜伏 着逐 渐积 累 的金 融风 险 ，引发 房地 产泡 沫 。房地 产 泡沫 的破 灭 易导
发 展 步 入 了快 速 增 长 的通 道 。但 与 此 同时 ，在 部 分 地 区 出现 了地 产 泡 沫 现 象 。本 文从 这 一 现 象入 手 ，针 对
我 国房地产 业发展 的具体情 况提 出了防范房地产泡沫的一些建议。
【 键 词 】 关 房地产泡沫 ；土地投机 ；防范措 施
【 作者简介 】田硕 ，南京农业 大学土地管理学院。