在一定帮助下能独 立生活的健康老人
自理
最低帮 助
管理、医护、公共空间（门 厅、餐厅、娱乐、健身）服 务用房
福 利 院
无亲戚、子女赡养 及无生活来源的老 人
自理或 办自理
最低帮 助半护 理
管理、医护、公共空间（门 厅、餐厅、娱乐、健身）服 务用房、医疗保健
托 老 所
白天家中无人照顾， 半自理 而生活又不能自理 或不能 的老人 自理
我国城市老年人的居住模式 合居模式 老人与子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住 房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这 种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，并仍将延续。 独居模式
国内老年人居住模式
老人独立居住。现代都市生活方式的影响 和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年 夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯 老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应 现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关 系简单化；对有生活自理能力的老年夫妇 和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比 较理想。但是，当老年人年龄增大、自理 能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的 寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。
100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 自建住宅 购买商品房 购买经济适用房 购买原有公房 租用公房 租用商品房 其他 合计 77.20% 2.40% 2.10% 10.50% 4.60% 0.60% 2.60% 市 30.30% 6.20% 5.60% 37.10% 15.37% 1.60% 3.83% 镇 64.70% 5.60% 4.20% 12.70% 6.50% 1.60% 4.70% 县 95.50% 0.60% 0.60% 0.70% 0.50% 0.50% 1.60%
当前国内老年设施状况 项 目 老 年 公 寓 居住对象 自理程 度 护理方 式 功能组成
老年住宅市场基本状况 我国的老龄化进程与经 济发展不同步，一方面，国 内的养老设施无论是从数量 还是从质量、服务上都无法 满足老年人；另外一方面， 国家无法提供如此巨大的一 笔资金来进行养老设施的修 建。所以，当我国进入到真 正的老龄社会的时候，社会 将会寻找合适的资金来投资 养老设施。 虽然国家建设部和民政 部已经出台《老年人建筑设 计规范》来规范新建或是改 建的老年公寓，但还没有一 个具体的措施来规范开发商 的进入。
E、活跃老年社区： 活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身 体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老 人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。 通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构 成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、 艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖 泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球 场、饭馆、礼堂等。
中国人口年龄构成及发展预测
国内城市老年人口现状
比率 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%
比例增加，人数增多
0-14岁 15-59岁 ≥60岁
20.00% 10.00% 0.00% 1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 2050 年份
到21世纪中叶将超过4亿，占全国 总人口的28％，即每4个人中就有 一位老年人。
世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况 比率
25.0% 20.0% 15.0%
全世界 发达地区 发展中国家 中 国
世界人口的老龄化 根据联合国的统计数字2002 年全世界60岁以上的老人为 6.29亿，占世界人口总数的 10%。到2050年，老人人数 将猛增到19.64亿人，占世界 总人口的21%，平均每年增长 9000万。 我国加速步入老龄化社会
这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device－ helping Aged People）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、 轮椅和升降设施等帮助的老年人。 辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料， 个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、 穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有 困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年 痴呆症），辅助生活区是合适的选择。
表1-1中国65岁及以上人口发展情况表(单位：万人)
年份 65岁及以上人 口 占总人口比例 （%)
19 53
250 4 4.4
196 4
245 8 3.6
198 2
4928 4.9
198 5
5557 5.3
198 7
5866 5.4
19 90
631 9 5.6
199 7
8747 7.04
20 00
881 1 6.9 6
(4)大多数的老年公寓和养老 机构建筑老化，设施不全。 (5)政府和社会对老年人的住 宅建设重视和支持力度不够。
老年住宅产品产品发展趋势 规模化
随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大， 未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一 条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的 进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年 住宅产品呈现规模化；
按照老年人对服务要求的不同分类 A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅 这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Self－helping Aged People）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保 持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。 如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住 在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老 年公寓和老年聚集住宅。 B、辅助生活区或居民照料区
10.0% 5.0% 0.0% 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
年份
世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国
1950 8.1 11.6 6.4 7.2 1960 8.1 12.6 6.1 7.2 1970 8.4 14.5 6.1 6.8 1980 8.6 15.5 6.3 7.4 1990 9.2 17.6 6.9 8.6 2000 9.8 19.2 7.6 9.9 2010 10.7 21.2 8.5 11.7
老年社会的来临
市场空间
老年人居住现状
消费需求
内因
老年人收入水平 消费支撑
老年福利水平
市场保障
（2）老年人收入水平 随着经济的发展，未来老年 人收入水平的提高，为老年住 宅产品提供了强大的消费支持。
中高端消费市场的老年人（两老）月总收入 情况
(3)老年人福利水平 未来老年人的福利水平将 会大大提高。在解除了医疗、 养老等后顾之忧后，老年人手 中的积蓄就可解放出来，寻求 更优质的生活环境，为老年住 宅市场的壮大提供了有力保障。
毗邻模式 与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间， 是城市中普遍受到欢迎的居住模式。但是，由于居住地点、居住环境的限 定，往往是老人一方做出牺牲和让步。
敬老院模式
在老年服务设施安度晚年。这在我国并不普遍，在老年福利设施养老的大 多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。但随着传统的养老责 任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓 或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展，由于制 度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。 。
半护理
居住单元（卧室、活动室、 卫生间、盥洗室）、医护、 餐厅、管理、接待、活动及 服务用房
护 理 院
生活不能自理、需 要半护理或全护理 的老人
半自理 或不能 自理
半护理 全护理
护理单元（老人居室、卫生 间、走廊、活动空间、标准 层设集中厨房）、医疗、护 理、康复、管理以及服务用 房等
老 年 设 施 综 合 体
C、护理院 这种类型的住宅是提供给“介护老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部 生活行为依赖他人护理的老年人。 护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时 护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的 护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、 助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动， 到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢 性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业 护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。 D、连续照料退休社区 如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每 一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料 退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付 生活开销。 连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、 服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料， 从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。
按照产品形式的不同来分类 A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所； B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力； C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区；
日本老年住宅市场的结构
依据入住者 的身体状况， 可以将居住 设施分为四 种类型，而 老年住宅介 于一般住宅 和医院之间。
根据老人住 宅市场实际 情况又可以 将细分为更 多类型的老 年住宅。
上海市老年人口及老年机构 截止2008年末，上海市户籍人 口1391.04万，60岁及以上老 年人口300.57万，占总人口的 21.60％；上海市老年机构共计 582家，其中政府办287家，社 会办295家。床位数共计80554 张。