西寨村
本 案
新田 小区
君悦花园
大 学 路
东——大学路（杨虎城陵 园） 车流量相对较小
智慧新城
规划路
角色定位——产品硬件打造上的挑战者，区域主流产品的追随者
[领袖地位] 领导者

[非领袖地位，夺取市场份额] 挑战者

垄断价格 产品有不可重复性 形成追捧
改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
项目规划建议
方案二：1栋一梯四户、3栋一梯六户、其中1#楼为18层高层产品、2#、4#楼为24 层产品，3#楼为21层产品
总评点评：本方案沿街昭示性较好，均为高层住宅，楼栋规划密度适当，对项目采光及私密性进行 了有效管控，天际线错落有致，东高， 西低，形成节奏美感
韦曲南街
南长安街
项目规划建议
方案二：建筑密度适当降低，采光影响较弱，主要受楼栋影响，私密性相对较差；共 计影响240套；
区域教育资源——区域具有浓厚的人文教育氛围，据我项目1.5KM范围 之内，聚集各级院校30多所，项目拥有区域内成熟的教育资源配套，赋予 项目人文教育气息。
1. 世华科技学院 2. 长安技工学校 3. 西安市长安区第二中学 4. 西安市长安区第三中学 5. 西安市长安区卫生学校 6. 皇子坡小学 7. 西安市长安区教师进修学校 8. 长安区第三幼儿园 9. 西安市长安区南街小学 10.韦曲镇申店初中 11.西安市长安区行政学校 12.西安市长安区第二中学(南区) 13.长安区兴国中学(君悦花园西北) 14.西安市长安区第三民办幼儿园
*****项目前期规划建议方案
项目本体分析
区域整体分析——项目属于长安区成熟老城区，长安区现发展出现整体西移， 项目位于南长安街南侧边缘，随着地铁二号线开通，区域将成为长安未来的 居住、商业及商务中心，区域成熟价值提升明显
东长安区域发展空间不足，随着长安区发展重心西移，老长安区板块逐渐成为长安区边缘化区域； 项目出于老长安区域发展成熟区域的边缘位置；
本案
项目本体分析
项目地块现状分析——项目未邻城市主干道，周边以多层老旧居民楼为主，区域形象 较为落后，地块本身的的资源条件---区域相对较为成熟距及地铁口300米。
南长安街利用率低： 项目东侧2层沿街商铺将项目 与城市主干道南长安街隔离， 使项目商业价值降低
通达性较好： 项目位于南长安街与大学路十 字，四面通路，距地铁2号线 韦曲南站约300米，通达性较 好，利于规划。 具有人文底蕴： 作为老城区，居住氛围浓厚， 人文底蕴丰富，可进行深入挖 掘。
青年南街
南长安街
西京社区
康乐小区
鑫园小区
本 案
君悦花园 西寨村 新田 小区 智慧新城
大 学 路
规划路
项目本体分析
地块四至分析——项目紧邻大学路、南长安街（间隔旧沿街商铺），均为双向四车道。，青年南街为社 区之间街巷。整体道路能级相对一般，商业价值中等，周边3000米内，生活配套完善但落后，沿街商铺 整体形象较差。
西——西寨村（广场南路） 地块主要面宽沿线，大学路 西段车流量相对较少，人流 较多，主要为城中村居民。 北——南长安街（直通西 安） 项目以北是康乐小区、鑫园 小区，均属老社区。长安南 街直通西安，车流量较大。
青年南 街
西京社区 康乐小区
南长安 街
鑫园小区
南——韦曲南站（大学城） 目前人流车流较大，但沿街 商铺将项目隔开，对项目的 利用价值有限
策略二
户型：与区域内主流刚需产品相结合，控制房型面积，注重户型使用型，提高户型的赠送空间；
策略三
附加值：项目地块较小，难以与周边竞品形成较强竞争，增加项目的附加值，突出项目性价比优势；

项目规划建议
方案一：五栋一梯六产品，其中4栋18层高层产品，1栋13层小高层产品
总评点评：本方案沿街昭示性较好，楼栋规划密度相对较大，对项目中间户型采光收到影响较大， 不利于后期快速去化，天际线混乱，3#楼13层产品采光影响较大；

1#楼为一梯四户产品，影响较弱； 2#楼：C1.C2户型为北向三室相对受到影响，；共计影响房源48套 3#楼： C1.C2户型为北向三室相对受到影响，共计影响房源48套 4#楼：D1、D2户型为北向三室相对受到影响，中间D4、D5户型私密性受到影响，D5、D6、 D7一室房源受到影响，共计影响房源144套；
长安文 教区
长安区区政府
长安区区政府旧址
项目本体分析
区域交通分析——项目区域含有两条城市重要交通干道，南长安街及韦曲南街的交 叉路口，整个区域交通网络发达，通达性强
城市主干道： 南长安街、韦曲南街
青 皂河路 南 年 长 南 安 街 街
本案
韦曲南街
南长安街
南长安街——双向4车道
韦曲南街
韦曲南街——双向4车道
道路分析
韦曲南街位于项目附近，为南长安街为城市主干道， 为项目的发展、市区客户的吸纳提供有力保障。 •青年南街、韦曲南街紧邻项目，为城市次干道， 目前车流量大、人流量少，未来发展潜力大，缺点 为昭示性略差。
项目本体分析
教育单位： A. 宏源教育 B. 童蒙星幼儿园 C. 童蒙星幼儿园 D. 王子幼儿园、 E. 徐家寨小学 F. 明珠幼儿园(皂河路) G. 飞扬音乐美术学校 H. 长安区聋哑学校 I. 兴国国际小学
南长安街
韦曲南街
项目规划建议
方案一：受建筑密度影响，多数户型采光影响较大，共计影响327套房源。对后期 去化影响较大；
1#、2#、3#楼：B1、B2、B5户型影响较大，B1，B2两室为中间户，采光及私密性较差，B5为北向三室，共 计147套房源受到影响； 4#楼：A1、A2户型采光影响较大，A1为北向三室，采光较差，A2为中间户两室，私密性较差，共计72套房源 受到影响； 5#楼：D1、D2、D5、D6、D7户型采光及私密性影响较大，D1、D2为北向三室、D5、D6、D7采光影响。 D4、D5私密性较差，共计影响房源108套
追随者

补缺者

搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者
目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 [敏锐的机会主义者]
[次/非主流地位]
项目总平规划策略
策略一
总评：项目地块较小，北侧沿韦曲南街，与康乐小区多层住宅相望，南侧为西寨村，周边建筑老旧， 总评设计应注重项目昭示性，注重使用性；