办公客、散客、酒店商务客混居，整
体居住氛围杂乱。
汇峰国际公寓——租金情况
房型
建筑面积
租金 元/月
租金 折合 元/平/月
售价 （二手） 元/平
物业管理费 元/平/月 （不含水电费）
单间 一房
41-45方 76-86方
3800-4500 8500-9000
95 43000 109 4.5
说明：多家酒店管理公司进驻，管理标准不一，影响居住品质和居住环境。
红色事项为收费服务
二、无专业管理团队运作，有优质物业服务
富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓
优质国际公寓，有物业提供优质物业服务；
富力爱丁堡国际公寓——概况
富力爱丁堡国际公寓坐落在广州珠江新城CBD 西南部，紧临广州大道。 由广州天力物业发展有限公司管理，该物业公 司隶属于广州富力地产股份有限公司，是国家建设 部物业管理一级资质企业。 客户有租赁需求需要找社区附近的租赁或直接 找业主获取租赁信息，天力物业不负责代租。
公寓特色及设施 酒店前台服务双语对话 闹钟收音机 宽带上网 浴室配有毛巾和洗漱用品 配备齐全的厨房: 咖啡机 传统烤炉 （部分精选公寓） 电磁炉和抽油烟机 洗碗机（部分精选公寓） 电热水壶 玻璃和陶瓷器皿、碗碟、餐具和其它用具 微波炉 冰箱 吹风器 家庭娱乐系统配备有： 带DVD播放机的Bose 高保真系统 装有卫星和有线电视频道的高清数字电视 蒸汽熨斗和熨衣板 国际直拨电话及语音信箱 步入式衣柜（部分精选公寓） 洗衣烘干机 无线上网区域 商业事务 •视听设备出租服务 •高速上网服务 •商务中心 •快递服务 •会议室 •多功能厅 •无线上网 设施 儿童游乐室 设施齐全的健身房 室内恒温游泳池 迷你高尔夫球场 迷你电影院 室外露台 阅览室 住客休闲廊 住客活动 桑拿及蒸汽浴室 瑜伽房 舒适便捷 24小时前台接待服务 机场接送服务 地下停车场 每日自助早餐 代购服务 每周两次客房清洁 干、湿洗衣服务 保安 24小时保安及闭路电视监控 电子门禁卡 室内电子保险箱
•
方式三：设计品牌合作形式，配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务；
阿玛尼公寓、范思哲公寓、或与无印良品设计品牌合作对装修风格、家私进行特别
定制。 • 方式四：与公寓管理公司合作，返租模式。
阿玛尼艺术公寓
根据项目定位，我们认为A塔公寓的运作模式有如下两种：
模式一： 不与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理服务。 1、没有任何品牌，但配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务。 2、五星级酒店贴牌形式，但不输出相应管理及服务，配套优质的物业管理服务 及部分额外收费服务； 3、设计品牌贴牌形式，配套配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务；
房型
建筑面积
租金 元/月
租金 折合 元/平/月
售价 （二手） 元/平
物业管理费 元/平/月 （不含水电费）
大单间 一房
65-68 75-80
5800-6300 6000-7000
91 35000 86 4.5
朱美拉国际公寓——物业服务内容
六星级酒店标准 24小时前台接待 24小时安保监控服务 每周客房清洁 商务中心服务 保姆服务 购物服务 会议室及多功能厅 （红色字体收费项目）
富力爱丁堡国际公寓——租金情况
房型
建筑面积
租金 元/月
租金 折合 元/平/月
售价 （二手） 元/平
物业管理费 元/平/月 （不含水电费）
一房 二房 三房
92 125 190
9000 11000 15000
98 88 79 5-6.5 25000-27000 （不同面积户型 物业管理费标准不同）
说明：租金在珠江新城公寓相比，租金价格相对较低，不超过100元/平/月。
我们从市场上公寓产品运作模式，分四个类别进行分析其服务、售价： 1）有专业酒店管理团队管理，只租不售的公寓（开发商自持） 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓 2）无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓（可销售的）
富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓
3）无专业酒店管理团队运作管理但挂名知名酒店品牌的公寓（可销售的） 广州领峰W公寓、朱美拉国际公寓 4）销售阶段无专业公寓管理公司介入，售后部分产品由多家小型酒店管理公司管理（可销售的） 汇峰国际公寓 通过调研，对本案A塔酒店式公寓运作模式做进一步思考起到借鉴启示作用。
销售 销售 销售
无专业酒店管理团 队管理，但有优质 物业服务的公寓
住宅 住宅 住宅
3.8 4.5 4.5
无专业酒店管理团 队运作管理但挂名 知名酒店品牌的公 寓 售后由多家管理公 司与小业主单独签 订管理协议
销售
分析：1）由高端酒店管理团队管理的雅诗阁公寓租金属高出其他调研项目接近两倍的价格； 2）在小面积稀缺公寓的珠江新城，W公寓和汇峰国际公寓租赁相对受欢迎，租赁价格及二手售价比周边项目稍高； 3）住宅性质比商业性质，在产权年限上影响对物业价值的判断，表中二手住宅价高于二手商业价。
售价 （二手） 元/平
物业管理费 元/平/月 （不含水电费）
单间 一房
45-48 83-87
5000-5300 8300-8900
111 37000-38000 100 4.5
广州领峰W公寓——物业服务内容
呼应W酒店的服务标准，对外称提供“随时随需服务”。 六星级酒店标准。除日常保洁、常规安保工作、免费推介一些服务电话等 免费，其他都为收费项目。 随时/随需服务内容： 提供儿童看护推介 组织常规城市之旅 协助购买飞机和火车票 购物服务 会议室 餐厅预订 鲜花布置……
费用因不同服务而各异（红色字体收费项目）
朱美拉国际公寓——概况
• 朱美拉酒店式公寓位于珠江新城的 核心地段即冼村路与花城大道交汇 处。由高德置地开发建设。 • 挂名朱美拉酒店名字，打酒店式公 寓形象。 • 朱美拉物业有限公司来管理，成立 专门的租赁公司为业主代租，中介
费用比市场上低一半。
朱美拉国际公寓——租金情况
阿玛尼公寓、范思哲公寓等
模式二： 引入中高端公寓管理公司合作，售后返租。
• 模式一：
直接销售，配置优质物业管理服务，没有专
业公寓管理公司运营。
我们将通过如下调研，分析在没有专业公寓运营公司的 情况下，将相应配套什么服务内容，来保持物业的品质 及符合项目的中高端定位，并预测项目的售价。
模式一售价分析：
小结——对本案A塔酒店式公寓的经营启示
如若不与专业公寓管理团队合作，需优质物业服务与项目定位相匹配，方
能支撑品质物业的价格及维护项目长久品牌形象
目前市场上的销售项目，有如下四种操作方式：
• • 方式一：没有任何品牌，但配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务。 方式二：五星级酒店贴牌形式，但不输出相应管理及服务，配套优质的物业管理服 务及部分额外收费服务；
品质家庭影院系统，24小时的保安巡视及闭路
电视监控系统，保证居住安全。
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——租金情况
房型
建筑面积
短租 （低于一个月） 元/天 1050+15%服务费 =1208 1650+15%服务费 =1898 2050+15%服务费 =2358
短租 折合 元/平/月
长租 （一个月以上） 元/月，含物业服 务、水电 21500 28000 32000
汇峰国际公寓——物业服务内容
六星级酒店标准 24小时前台接待 24小时安保监控服务 每周客房清洁 商务中心服务 保姆服务 购物服务 会议室及多功能厅 （红色字体收费项目）
多家管理公司管理，标准不一，此为大概常规项列举。
总结——调研项目情况汇总表
项目 经营模式 管理情况 土地性质 房型 一房 商业 二房 三房 商业 一房 二房 三房 四房 四房 四房 单间 一房 一房 一房 单间 住宅 一房 面积（㎡） 95-100 139-156 195-201 92 125 190 168 176 183 46 85 65-68 75-80 41-45 76-86 月租（元） 21500 28000 32000 9000 11000 15000 15000 14000 14000 5100 8500 5800-6300 6000-7000 3800-4500 8500-9000 元/平/月 226 193 164 98 88 79 89 80 77 111 100 91 86 95 109 43000 4.5 2500027000 2800032000 3700038000 35000 5-6.5 / / 二手价格 物管费 （元/㎡） （元/㎡） 广州国际 金融中心 有专业酒店管理团 只租不售 雅诗阁公 队管理 寓 富力爱丁 堡国际公 寓 新大厦国 际公寓 广州领峰 W公寓 朱美拉国 际公寓 汇峰国际 公寓 销售
富力爱丁堡国际公寓——物业服务内容
• 工作人员都是在四星级以上酒店服务过，至少有两年服务经验 • 管理人员提供三语服务，包括日语、韩语和英语 • 为客户代收邮件 • 预约清洁打扫 • 为客户提供翻译 • 会所有图书馆和儿童游乐室开放
• 有偿提供商务服务中心，如小型咖啡厅等可协商用做会议空间
• 有偿会所服务:游泳、桑拿、健身、斯诺克竞技馆等另外计费。 （红色字体事项收费）

一、专业管理团队运作管理
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓
酒店式服务公寓，只租不售，由雅诗阁统一管理
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——概况
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓，座落 于广州新中央商务区——珠江新城的核心地段， 与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物 商场共同组成广州乃至华南地区最具地标性的 商务综合体——广州国际金融中心。 从一房式到三房式，每间公寓均拥有独立 的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高
售价 （二手） 元/平
物业管理费 元/平/月 （不含水电费）
四房 四房 四房