10 区域板块竞争激烈
8月份别墅销售情况表
注：截止至9月4日
项目名称 锦绣蓝湾 檀香园 丰泽园 泰泓花园 天使湾 天伦随园 玉山胜境 鼎园美墅 品院 中大易墅 总计
8月份销售量 独栋 双拼 联排 1 1 1 1 -1
产品面积/销售套数 双拼200/1、联排168/1 独栋509/1 独栋230/1 独栋233/1 无成交 无成交 独栋468/1 双拼235/1 无成交 独栋221/1、252/1、238/2
1 锦绣蓝湾 占地13.8万,联体.双拼 2 龙城卡布琪诺 6.2万,纯叠加
区域竞争项目
菏塘月色
苏园
3 天伦随园 6万独栋 4 丰泽园 17万平米,独栋、双拼 5 天使湾 11万,独栋 6 檀香园 11万,独栋
金湖 银滩
7 克拉水城 5万, 独栋、联体
8 泰泓花园 30万, 双拼、联体、叠加 9 鼎园美墅 13万, 独栋 10 品院 8.6万，联排
阳澄湖度假型别墅区物业类型以独栋别墅为主， 及少量双拼和联排
部分项目指标： 中大易墅 天伦随园 玉山胜境 天使湾 丰泽园 品院 檀香园 清风华院 0.36 0.32 0.39 0.6 0.36 0.66 0.38 0.68 独栋、双拼 独栋 独栋 独栋 独栋、双拼 联排 独栋、双拼 联排、小高层
建筑风格
15080
2008上半年，深圳市各区大部分 楼盘均就销售价格进行了调整,关外 宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度较 大，区域内多数在售楼盘降价30%以 上，其中有的项目降价幅度高达40%。 关内的项目调整幅度较小，但南山、 盐田也有降价近30%的楼盘。
1月
2月
3月
4月
5月
6月
深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》 显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降了36 ％。
0.36
52%
230套
独栋：9200-9500㎡
0.6
45%
天使湾
328套
联排：190-280 ㎡
0.66
40%
品院
106套
檀香园
地上层面积：283424 ㎡ 地下层面积：160238 ㎡
0.38
70%
竞争分析:
竞争矩阵
( 高 端
玉山胜境 天伦随园 15000以上
) ( )
荷塘月色
檀香园 天使湾 丰泽园 中大易墅 品院 7000~9000 9000~13000
。
与07年同期相比
与0 7 年同期相比 100 80 60 42 40 20 0 丰泽园 檀香园 天使湾 泰泓花园 克拉水城 锦绣蓝湾 天伦随园 0 17 12 15 3 18 6 3 2 5 2 34
86
阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中，2008年上半年的成交量为98套，与去年同期 147套相比减少了49套，降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国房 地产市场的影响非常明显。
260-269
270-279 280-289 310-319 390-399 总计
33
27 17 5 3 137
25
19 17 4 2 110
一、二期都在售。二期湖心岛于07年10月开盘，推出75套独栋。双拼别墅198 万起，独栋别墅255万起。
丰泽园二期户型配比
丰泽园二期独栋 面积范围 总套数 已售套数
风 格 ： 西班牙风格 容 积 率： 0.38 绿 化 率： 70% 推售时间： 07年12月 推售状态： 89套独栋别墅+17栋双拼别墅， 目前二期在售 物业管理费：2.50元/平方米· 月
开 发 商： 苏州长德置业公司
檀香园
优越位置，毗邻国宾馆
主要卖点
纯粹西班牙独墅、坡景 缺 点
现场展示系统薄弱
项目 本项目 总规划 建筑面积： 180000 ㎡ 建筑面积： 19446.6㎡ 建筑面积： 25073 ㎡ 套数 226套 74套 主力户型 双拼：198㎡ 独栋：230-330 ㎡ 独栋：250-280 ㎡ 价格（元/㎡） 8600-12000 独栋：1700018000 独栋：20000 容积率 0.36 0.32 绿化率 40.2% 65%
阳澄湖别墅未来供应量
未来供应量 1000 800 600 400 200 0 独栋 双拼 联排 叠加 386 74 156 838
未来区域市场以独栋、联排别墅为主竞争比较激烈。双拼、叠加别墅未来供应量 不多，竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出，故独栋别墅供应量 有所上升。
产品分析:
天使湾 天伦随园
玉山胜境 鼎园美墅 中大易墅 金湖银滩 河塘月色
84/39 40/22
43/14 51/1 107/50 / /
/ /
/ 22/0 42/8 / /
/ /
/ / / / /
/ /
/ / / / /
独栋20 独栋38
/ / 独栋77 双拼8/联排292/叠加156 独栋74
澄湖水岸
金乔项目 总计
动，与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅，这与去年上半年的持续上升趋势形
成了明显反差。
昆山08年1月至6月别墅成交量
08年别墅成交量 200 150 100 50 0 阳澄湖板块 森林公园板块 南部乡镇 南部水乡 144 85 78 121
2008年昆山整个别墅市场共成交428套，阳澄湖板块和南部水乡作为昆山别 墅供应的两大区域，也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%
汇报内容
宏观\区域 市场分析
消费者分析
项目媒体建议
附加值建议
宏观市场分析-深圳:
6月房价狂降36% 深圳楼盘跌幅最高达40% 断供现0 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 16315 13618 11962 11014 11159
/
/ 667/355
/
/ 192/91
/
/ 195/106
/
/ /
联排77
独栋78 联排838/双拼74/独栋 386/叠加156
7、8月别墅成交对比图
7、8月成交对比图 14 12 10 8 6 4 2 0 13 10 7 2 独栋 7月 8月 1 1 联排 0 0
双拼
叠加
7、8月份成交对比可以看出独栋联排成交下降是8月别墅成交量下降的主要 原因，小面积经济型的别墅产品受波及相对较小。
230
240-249 260-269 270-279
14
12 16 13
11
8 13 7
280-289
310-319 390-399 总计
14
4 2 75
14
3 1 57
在售二期湖心岛，推出75套独栋，送车库。07年10月开盘，目前价格在 11000元/平米。8月份二期成交了1套230平米独栋别墅。销售率达到76%。
北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水平， 受奥运会的影响，北京楼市成交低迷的状况仍会继续。
宏观市场分析-上海
典型个案：中远两湾城 位置：轨道交通3号线中谭路站 预计销售价格：21000元/平米 实际销售价格：16000元/平米 销售成果：该批房源全部售罄 启示：上海房地产市场07年上涨 过快，存在泡沫成分，08年价格开 始向价值理性回归。 从6月中旬开始，一向坚挺的上海房价也开始出现松动，连续五周均呈现出明显下滑 的迹象。
苏园
项目地址 巴城镇湖滨北路 开发商 代理商 昆山通岛置业有 限公司 上海九阳 绿化率 物业类型 报 价 36% 联排、双拼、 小高层
预计6000-6500 元/平米
252-313平米
总建规模 110000平方米 占地面积 100000平方米 容积率 1.1
面积范围 开盘时间 户 数
预计9、10月份 开盘
天伦随园
43套
独栋：300-500 ㎡
0.39
63.6%
玉山胜境
丰泽园
建筑面积： 60000多㎡
建筑面积： 60014㎡ 建筑面积： 300000 ㎡ 建筑面积： 50000 ㎡
247套
独栋：230-330㎡
双拼：75008000 独栋：11000
独栋：92009500 联排：68008000 双拼：9000 独栋：12000 地下室：4000
宏观市场分析-北京
房地产市场需求情况： 房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为 457.1万平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售 面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。 房屋销售价格情况： 房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售价 格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百 分点，为2005年以来的最低涨幅。
低 端
清风华院
慢销
快销
玉山胜境
地 址 ： 巴城镇临湖路88号 价 格 ： 独栋20000元/ ㎡左右
主力面积： 300-500㎡
主力总价 ： 600-1000万 风 格 ： 新苏式 容 积 率： 0.39
绿 化 率： 63.6%
推售时间： 07年12月 推售状况： 仅43套独栋别墅，售出10多套 物业管理费：4元/平方米· 月 开 发 商：天元置业
1
-1
4 7
1
1
阳澄湖板块内8月销售情况，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。
别墅去化表：
项目名称 锦绣蓝湾 苏园 品院 檀香园 丰泽园 泰泓花园 独栋(总/售) / / / 93/59 137/110 112/60 双拼(总/售) 80/57 / / 20/1 28/25 / 联排(总/售) 108/86 / 87/20 / / / 叠加(总/售) / / / / / / 未来供应(户) / 联排249（一期47） 联排220少量双拼 / 双拼66 独栋99