产品
多层、小高层、公寓和TH 单套面积114平米 社区中心、商业街 两大公园
配套
8500元/平米
6500元/平米 均价
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启动期通过打造海岸住宅形象，来弱化区域 陌生感，拉动人气，
既能触摸到海的气息，又能保持一定的距离

蓝色居住文明
为深圳本地中高收入人群提供高质量私人化的度假休闲场所
景观园林
保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观 风情商业街区自成一景
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万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
问题 2
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
2005—
第三期
分期规模 建面87003平米 容积率0.57 总户数759户
建面64000平米 容积率0.8 总户数436户 11栋小高层和TH 单套面积147平米 60%多层，20%TH 商业街、 两大公园 7500元/平米
建面67400平米 容积率1.12 总户数753户
小高层为主 单套面积90平米
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深圳万科城
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深圳万科城概况

区位特点
区位：
处于城乡结合部的工业 园区内

交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑

龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观 高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主 的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知 名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重 的大基地。
问题 3
3. 针对度假客户，从度假氛围上尽力营造社区氛围
整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 加勒比风情的商业街，体现度假感觉 景观、小品等方面均体现度假感觉
社区氛围如何营造？
4. 针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章
问题 4
低总价、升值：
1、6500元/平米的低单价预示着较大的升值空间 2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间
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万科项目的整体启动策略
►策略一：以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象 ►策略二：在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分 展示，为体验做足文章，产生震撼效果
►策略三：启动区入口处优先规划和展示非限定性空间， 加大想象和体验力度
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万科城一期展示区 ——郊区大盘看得见的未来居住体验
品牌效应
万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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深圳万科东海岸
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万科东海岸概况
区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政
府约10多公里，距离罗湖30公里 状况处在改善之中
大梅沙片区—市级旅 游度假区
交通：与市内的联系相对不便，但交通
盐坝高速于2002年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 位置：
表现稀缺性
投资需求如何体现？
1、大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性 2、从湖景、沙滩泳池、共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性
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珠海华发新城
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珠海华发新城概况

珠海华发新城是二线城市陌生区域成功的楼盘案例。 该项目开发商为珠海排名第一的华发地产。 项目位于珠海南屏，紧邻前山河，占地规模在45万平米。
43.7万平米
3万平米 3000平米 1.1 1:1
三山两涧一平地”的土地格局自 然形成了片区组团和社区主轴， 主轴沿线将广场、商业街、会所、 前庭水景轴、绿轴串联。

景观轴
TOHO
容积率 车位比
哥伦布广场与毕加索大道对社区 外开放，聚集周边人气，进一步 带动社区商业的发展。

广场和街道
商业中心； Loft
产品价值点如何展现？
附加 值
在一期开盘初期，将教育设施、1200米前山河景观栈道及低密度 多层一并展示。
品牌效应
珠海华发品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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广州星河湾
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广州星河湾概况
开发理念 打造地产界的劳斯莱 斯 主题 一个心情盛开的地方 目标客户 中高端市场 30－50岁，企事业单 位领导人，私企老板， 高级专业人员，外企 “金领”等以车代步 人士 区位 广州星河湾位于广州市区的南部 番禺区 紧邻广州的黄金水道——珠江， 位于珠江南岸 交通 紧邻地铁3号线、华南快速干线 经华南快速线进入广州市区只需 要20分钟车程 技术经济指标 星河湾总占地面积1200亩，规划 建筑面积119万m2，规划人口2.5 万。目前已建成区域50万m2，建 成面积近70万m2 项目共分为5期，目前推出的是 第4期——星座
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在规划和产品设计中通过各种元素建立与 海的联系，拉近与海的距离
展示区：以沙滩游泳 池及艺术小品为社区营 造海滨生活的感觉 展示2000平米商业步 行街 启动期多层、小高层、 公寓、townhouse同时 推出市场

海上小岛 海滩游泳池
海洋意象
沙滩排球场
蚌壳式对讲
海鱼式对讲
沿河景观带
B区
A区 1期
会所
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“私家路”
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华发新城展示
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建筑细节体现人性化 阳光车库：自然通风、采光、部分绿化，突出人性化
阳光车库的入口两侧的墙面，叠水设计，丰 富视觉景观；但相应的维护成本也提高了
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产品细节体现居住品质
楼栋标识 道路分级，人行、车行分流
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东海岸（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
1.树立滨海生活新形象，辅以生活配套来弱化区域陌生感
以“真正的海岸生活”作为形象标识，来引导滨海度假生活
通过商业街等配套设施来营造生活氛围，在建筑规划中体现生
如何克服区域周边配套 不成熟？
活社区的意象
打造成熟海滨生活社区，注入社区投资价值
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5500元/平米
私营业主、专业人士、 公务员 少量港澳、国内客户 8800平米的豪华会所 占地3万多平米的商业街 内部园林打造
——
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启动区策略：容闳学校＋前山河景观道，低密景观社区吸 引市区客户，高端学校解决教育配套，产品精装修
启动区着重展示，1.2公 里的前山河岸景观公园



项目首期启动低密多层住宅，迎合珠海当前中高端客户不断 追求居住品质的需求，通过对前山河沿河景观栈道、社区内 部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。

同时，投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的 建设克服区域陌生感，以华发品牌、项目综合素质与教育资 源吸引客户置业。

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占地3.8万 建面11.1万 容积率2.88 两年开发
主力户型
三房120平米，60％ 两房占20％ 多层，小高层
A区为140平米以上的大 户型为主 B区130－180平米为主 多层叠拼 小高层、高层 小高层、高层为主，后 期容积率提高
物业类型
销售价格
客户演变 分期配套
4100元/平米
公务员、企业高级管理 层、私营业主 幼儿园 占地2.7万平的容闳学校 1200米前山河景观道
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分期策略及价格走势
时间轴 时间 规模
第一期
2001年
20万m2，1613套 49栋7—9层电梯 洋房 小面积产品为 主 40---200平米不 等
政策导向下大力发展基 础配套设施

交通
迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足

西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟； 2006年竣工的地铁4号线也 临近该项目；规划中轻轨11号线 经过该项目；
组团间小尺度步行空间
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华发新城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
问题2
投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设 克服区域陌生感
如何整合资源形成区域 不可复制的竞争力？
问题 3
通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品 品质的打造体现项目品质。
一期总 户数
726户
一期临水景观资源最好的TOHO

价值标杆 社区配套
位于主干道稼先路和小区干道之 间，对外开放对整个坂雪岗区域 服务。3万方商业和教育配套一 期全部建成展示
情 景 洋 房
宽景house
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建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、 大尺度阳光露台、连廊、拱 形花窗等细节特征，以西班 牙典型建筑符号装饰的南加 州建筑风格，写意浪漫中透 出古朴素雅的贵气
占地2.7万平米的容闳学 校

充分显示开发商实力 核心因素在于产品品质
1.2公里长沿河景观公园——爱情湾，让人流连忘返。

投资1.3亿元的容闳学校，吸引不 少重视教育的客户置业