房屋租赁合同风险

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房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

第一章合同签约过程中的风险防范

一、保证合同有效成立

(一)保证对方当事人适格

《合同法》第九条第一款规定当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此在订立合同时,应注意审查合同对方当事人是否具有主体资格。

1、合同对方是个人的,审查确认对方是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。民事行为能力,是民事主体以自己的意思进行民事活动,取得权利并承担义务的资格。在租赁合同中主要需审查对方是否为完全民事行为能力人,通过对方的年龄和精神健康状况来判断。

民事权利能力,是法律赋予民事主体从事民事活动,享受民事权利和承担民事义务的资格。在房屋租赁合同中主要审查人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证,如房产证、公房租赁凭证,并留存副本。如果房屋属转租性质,除要求转租人出示上述凭证外,还应要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本;如该租赁合同约定需经原出租人同意该房屋方可转租的,还应要求转租人提供原出租人同意转租的书面确认函,并留存副本。受委托代理的,审查代理人的资格和代理权限。

2、合同对方是法人组织的,审查当事人的履约能力、资信状况等。

只有确信对方具有履约能力,商业信誉良好,合同履行较有保障,才能与之签约。在实践中,要搞清对方的资信情况,主要是看其营业执照,了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外,可到当地工商行政管理机关去查询,或通过对方的老客户,从侧面了解对方的资信状况。在和单位签订合同时,应该加盖单位公章或合同专用章。代订合同的,审查代理人的资格。①代理人必须事先取得委托单位的委托证明。《民法通则》第六十五条规定:“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。”②代理人必须在委

托人授权的范围内签订合同,③代理人必须以被代理人的名义签订合同。

在合同对方具有民事权利能力和完全民事行为能力的同时,还要注意合同主体与法定登记主体的一致性。自然人的 ___或户籍载明的名字和法人及其他组织依法登记的名称,属于法定名称,签订合同时一定要和法定名称文字一致。

(二)合同双方就合同的主要条款协商一致

在协商的过程中主要审查确认合同对方意思表示是否真实,合同双方当事人在订立合同时,其意思表示一定要真实,即当事人在意志自由,能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下,内心意思与外部表达相一致。意思表示不真实情况下订立的合同无效。

(三)合同内容具体、明确、合法

1、审查合同的文字表述

合同应当用词准确,文字表述要清晰、具体,要避免那些模棱两可、含意不清的词语出现。同时,确保合同内容事实清楚,详细具体,权利义务明确,具有合法性和可操作性。

2、审查合同条款的实质内容

合同成立是合同生效的前提,只有已经成立的合同才涉及到合同的效力问题。合同的必要条款是合同成立必须具备的合同条款,合同若欠缺必要条款,则合同不能成立。合同必要条款有的是法律规定的,有的是根据合同的类型和性质确定的,合同必要条款还有的是根据当事人的要求确定的,凡当事人要求合同必须具备的条款,合同条款中必须具备。不同类型的合同,合同内容不同。按照《合同法》第十二条的规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行、地点和方式;违约责任和解决争议的方法。《合同法》第二百一十三条规定,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此,在租赁合同中,双方当事人在合同中应对合同的期限、租赁物的维修、租金及其支付期限和方式等做明确的规定。

(1)租赁期限

《合同法》

第二百一十四条:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

第二百三十二条:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

因此,在租赁合同中,双方应该明确约定租赁期限,防止出租人随时解除合同给承租人造成损失,而且租赁期限最长不得超过20年,超过部分无效。

(2)租赁合同的形式

《合同法》

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