第九章假设开发法及其应用计算器打印颜色选择：字体大小：大中小隐藏所有答案一、单项选择题1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。
A、市场法B、收益法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
参见教材P320。
2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
参见教材P320。
3、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A、待开房地产最高费用B、待开房地产预期利润C、待开房地产最高价格D、待开房地产最优资源【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
参见教材P321。
4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。
开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。
A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525750,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.235万。
参见教材323。
5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A、估算后续开发经营期B、估算后续开发的各项支出、收入C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生D、估算投资利息和开发利润【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525753,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。
动态分析法中，包含在折现率中考虑了。
这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
参见教材P323。
6、假设开发法的估价前提不包括下列（）。
A、业主自行开发B、自愿转让开发C、被迫转让开发D、被迫开发【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525751,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。
假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。
参见教材P324。
7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。
在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。
A、1B、1.5C、2D、2.5【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525759,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。
后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。
正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明花了1.5年时间，只干了1年的工程进度。
正常建设期为3年，还剩2年的后续建设期。
由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续还需要正常期限0.5年，总后续建设期2.5年。
参见教材P324。
8、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列（）。
A、坐落B、面积C、容积率D、开发程度【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525762,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是最佳开发经营方式的选取。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
参见教材P325。
9、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。
A、续建利润B、管理费用C、销售费用D、投资利息【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525765,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。
在求取在建工程价值时，需要减去续建利润。
求取旧房价值时，不需要考虑此项内容。
参见教材P328。
10、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。
A、收益法B、比较法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525767,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 B【答案解析】本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。
未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。
参见教材P329。
11、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销售费用【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525775,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。
销售税费一般不计算利息。
参见教材P331。
12、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A、未来开发完成之时的B、购买待开发房地产时的C、建设期间的某个时间D、全部租售出去时的【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525776,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。
在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
参见教材P332。
13、在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A、比较法B、收益法C、成本法D、路线价法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525779,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。
在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
参见教材P332。
二、多项选择题1、下列估价中宜采用假设开发法的有（）。
A、征收补偿估价B、在建工程估价C、出让地块估价D、改变用途房地产估价E、房屋抵押估价【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525793,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。
参见教材P320。
2、下列关于假设开发法的表述中，正确的是（）。
A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E、假设开发法也称为剩余法【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525794,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。
所以C选项错误。
参见教材P321。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A、房地产具有开发或再开发潜力B、将预期原理作为理论依据C、正确判断了房地产的最佳开发方式D、正确量化了已经获得的收益和风险E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525795,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】CE【答案解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），（2）是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。
参见教材P322。
4、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。
A、静态分析法B、动态分析法C、成本法D、比较法E、总和法【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525796,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】AB【答案解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。