（2）适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格= 开发完成后的熟地价格 ﹣由毛地开发成熟地的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣土地开发利润
﹣买方购买毛地应负担的税费
3、求熟地价格的公式
熟地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由熟地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买熟地应负担的税费
第九章 假设开发法
第九章 假设开发法
第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例
学习目标
• 了解假设开发法估价的概念 • 理解假设开发法的理论依据、适用对象与 条件 • 掌握假设开发法估价的计算公式和操作步 骤 • 能够应用假设开发法的两种方式估算不同 状态下的房地产价格
（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费 用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费
2、求毛地价格的公式 （1）适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由毛地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费
2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清 单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料 库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。
Байду номын сангаас
四、假设开发法的计算公式
（一）基本公式 1、适用于预期售价的公式 P = A﹣ ( B + C ) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。
二、假设开发法理论依据
假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依 据与收益法相同，是预期收益原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价 格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本 法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成 后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房 地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土 地价格。
第一节 假设开发法的基本原理
一、假设开发法概念
二、假设开发法理论依据
三、假设开发法的适用范围和条件
四、假设开发法的计算公式
一、假设开发法概念
假设开发法（the Hypothetical Development Method），又称为预期开发法、剩余法、倒算法、 残余法或余值法，是在估算开发完成后房地产正 常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正 常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据 剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。 其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向来 求取估价对象的价值。
三、假设开发法的适用范围和条件
1、适用范围 （1）适用于对具有潜在开发价值的房地产价格的估算。 （2）适应于对待开发土地的价格及其最高地价、最大利润、最 高开发费用的估算。 （3）适应于通过熟地地价来估算生地地价。 （4）适应于土地开发后进行转让，对已被开发土地的估价。 （5）适应于对待拆迁改造的再开发房地产的估价。如对原有的 旧建筑物拆除后，再在原址上建造新项目的估价，适合用假设 开发法。 （6）适应于对现有新旧房地产中房价或地价的单独估算，此时， 从房地合一的总价格中减去建筑物的价格，剩余部分即为土地 价格。 （7）适应于建筑物改造或在建工程续建后进行销售，对于被改 造建筑物或在建工程的估价。 （8）适应于对房地产开发项目的财务状况评估。
4、求在建工程价格的公式
在建工程价格 = 续建完成后的房地产价格 ﹣续建成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣续建投资利润 ﹣买方购买在建工程应负担的税费
5、求旧房价格的公式
旧房价格 = 装饰装修改造完成后的房地产价格 ﹣装饰装修改造成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣装饰装修改造投资利润 ﹣买方购买旧房应负担的税费
（二）选择最佳开发利用方式 在选择最佳利用方式中，最重要的是选择最佳的用 途。土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这 种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说， 要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段 时间内最需要什么类型的房地产。 （三）估计开发经营期 开发经营期是值从取得估价对象（待开发房地产） 一直到未来开发完成后的房地产经营结束这段时间。可 分为开发期和经营期。估计开发经营期的方法通常参考 各地的工期定额指标，可采用类似于市场比较法的方法， 即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的 正常开发经营期来估计确定。
第二节 假设开发法的估价步骤
一、假设开发法的基本估价步骤 二、假设开发法的两种计算方式
一、假设开发法的基本估价步骤
（一）调查待估房地产的基本情况 调查的基本情况主要有以下4点： 1.明确房地产的自然状况 （1）弄清房地产的位置 （2）弄清房地产的实体情况 （3）弄清土地权属状况 （4）掌握房地产市场状况
2、适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式： P = PC﹣( B + C ) PC = a / r 式中：P——购置开发场地的价格； PC——开发项目预期建成后的资本化价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润； A——开发项目建成后每年的平均纯收益（平 均纯租金）； r——资本化率，即预期的投资收益率。
将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价 格的计算公式 待开发房地产价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣开发成本﹣管理费用﹣ 投资利息﹣销售费用﹣销 售税费﹣开发利润﹣投资 者购买待开发房地产应负 担的税费
（二）具体公式 1、求生地价格的公式 （1）适用于在生地上建成房屋的公式 生地价格 = 开发完成后的房地产价格﹣由生 地建成房屋的开发成本﹣管理费用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣开发利润﹣买方购买生地应负担 的税费