开房率
由于处在旅游区， 季节性非常明显， 旅游旺季开房率 可以达到80%以 上，淡季普遍低
于50%。
大梅沙为海滨度假休闲区，游客多，酒店业发展充分。如本项目商业特 色非常明显，这部分游客都可能成为目标潜在客户。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
其它相关配套调查
名称 南方电网 中兴通讯学院 梅沙学校（待建） 国际公学（待建） 高尔夫球场（待建） 国际会议交流中心（待建）
住宅
290
住宅
246
公馆、别墅
117
高级住宅
163
酒店公寓
160
TOWNHOUSE，住宅
759
TOWNHOUSE，住宅
436
——
2667
平均价格 9000 15000
10000 8500 20000 15000 8000 7100 9200
——
通过对住宅楼盘的调查，发现目前大梅沙的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未 竣工入伙。而且多数项目为休闲度假物业，具有浓厚的投资性和度假性，而长期居住人 口非常少。消费力非常有限、不稳定。
➢小型士多店、美容院和五金店，面 向的客户以本地居民为主。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙商业调查
长坪村位于大梅沙片区中西部，直接连着金沙街，周围商 业主要有 ：
➢金沙岛酒楼，集饮食、小型休 闲、包房于一体。主要客户为游 人。
➢心海假日楼下一楼有一间“心 海超市”，面积约500平方米，以 日杂百货为主，主要客户为本地 居民。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
问卷调查分析摘要
调查主题：东海岸商业街消费意向调查 调查目的：通过对大梅沙游客的调查，了解游客的消费需求，
为东海岸商业街的商业规划及市场定位奠定基础。 调查对象：大梅沙游客 调查地点：大梅沙海滨公园 调查时间：2004年9月30日 调查形式：现场问卷调查 调查方法：随机拦访调查 样本数量：50份
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
盐田食街调查
食街二期由于位置上劣于一期，尚没有形成较 浓的消费食市，因此在经营状况上没有一期那样理 想，现仅有四家酒家入驻经营，食街二期有50%的空 置率，已有部分的商家由于经营状况不理想而退出 了经营。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
盐田食街调查
名称 嘉乐大酒楼
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙概况
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙商业调查
大海沙片区现有三个自然村：成坑村、长坪村和大梅沙村。
成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：
➢荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋 餐厅，面积共约有300平方米。面向 的客户为游人和小部分本地居民。
➢泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面 积约3000平方米，共两层。面向的客 户主要为游客。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
问卷调查分析摘要
问题一，在大梅沙游玩之后将如何安排活动？
大概面积 (平方米)
1200
装修档次 中档
名豪大酒楼
1200
中档
望海大酒楼
1200
中档
新鸿海鲜酒楼 合计
2200 5800
中档 ——
经营特色 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 ——
经营状况 一般 一般 一般 一般 ——
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
盐田食街调查
盐田食街特点分析： ➢盐田食街起步较早，已经成行成市，成为盐田及深圳一道独 特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。
➢盐田食街有机发挥了盐田临海资源优势，全部经营海鲜餐饮， 形成海鲜一条街。
➢盐田食街的客户群多数为市区公司、行政单位、市区内个人 消费者，以及周末和节假日旅游人士。
➢由于盐田食街地处偏远，而且离大梅沙海滨公园较远，所来 消费者有一共性——单位车辆或自驾消费。
➢消费水平：食街消费整体水平为中档消费，现时可满足各层 次客人的要求，对客户群没有进行细分。
位置 外环路 外环路 内环路中 内环路中 三洲田 大梅沙
这些已建和待建的相关配套将在很大程度上提升大梅沙片区的 商务功能，届时，将为该片区带来庞大的潜在消费客户群。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙及盐田发展规划利好——深盐第二通道
深盐快速通道西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路，又称“深盐 第 二通道”。路线全长11.34公里，其中隧道总长5.19公里，桥梁全 长4.59公里，双向六车道，预计2006年建成通车，工程投资约20亿元。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙商业调查
大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：
➢餐饮、娱乐类：老字号新端华乳鸽王、 老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景 酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、 麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内 娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。
➢商店及小型士多店，主要客户为本地 居民。
深盐第二通道的开通，不仅 可以有效地解决东部的过境 交通问题，还对盐田港区的 疏港交通以及区域交通有着 重要意义，同时也将可能改 变目前大梅沙普遍为休闲度 假物业的局面，促使更多的 市民在此居住。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙每日客流量及车流量状况
➢客流量状况：
据官方统计数据，每年大小梅沙旅游人数超过400万人次，日均人数约13000人次， 重大节假日高峰期可达到10万人次。
金龙海鲜酒家 永盛酒楼
东腾海鲜酒楼 东煌海鲜酒楼
合计
大概面积 (平方米)
1600 1200 1200 1200 1200 1200 1600 9600
装修档次
中档 中档 中档 中档 中档 中档 中档 ——
经营特色 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 ——
经营状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 ——
大梅沙概况
深圳东部，绵延的海岸线长达 37公里。这里被政府规划为以滨海 旅游度假为主的“东部旅游组团”。 组团包括盐田区的大梅沙、小梅沙， 以及龙岗区的葵涌、大鹏和南澳三 镇，其中大鹏半岛被大鹏湾和大亚 湾合围。
大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景点。 她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的总面积36 万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。
➢车流量状况：
根据相关资料调查，大梅沙平均日停车量为600-1000辆，周末节假日停车量达 2000辆。原来大梅沙片区设置有800个停车位，但目前实际能够使用的只有500多个，旅 游旺季期每日停车位都不够用，经常发生车辆停在路边堵塞交通的现象。
➢公共交通状况
大梅沙公共交通还处于发展阶段，目前仅有八路公共巴士
经营状况
主要消费群体
一般 一般 一般
游客 游客 游客
一般 一般 一般 一般 较好 较好 一般 一般 ——
游客及村民 村民 游客 游客
游客及村民 游客及村民 游客及村民 游客及村民
——
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙商业调查
大梅沙片区商业经营现状特点分析
➢片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市； ➢现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；
➢现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足 中高消费人群；
➢片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它 特色经营项目；
➢经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经 营业绩差距明显；
➢一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；
万科东海岸商业街
中档 小型 高档 高档
麦当劳
约300
一层
雅兰酒店一楼
中档
肯德基
约400
一层
海景酒店一楼
中档
古川拉面
约300
一层
雅兰酒店一楼
中档
金沙岛酒楼
约1500 一200
——
——
——
消费品特色
海鲜乳鸽 海鲜乳鸽 海鲜乳鸽
西餐 日杂百货
海鲜 海鲜 西式快餐 西式快餐 日式快餐 海鲜 ——
➢大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用 品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。 主要客户群为本地居民，另含少量的游客。
➢梅沙文化活动中心主要为社区活动中心， 有表演舞台等设施。
大梅沙商业调查
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
大梅沙商业调查
消费场新名称
经营面积 （m2）
所在楼层
所在位置
装修档次
老字号新端华乳鸽王 约2500 一栋三层 大梅沙村正对海滨公园
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
盐田食街调查
食街一期临近盐公路，整体经营状况良好，食街 一期整体经营规划较早，已形成较具规模和名声的 海鲜街，总共由七家酒楼组成，对到大梅沙旅游和 品尝海鲜的客人有一定的吸引力。
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
盐田食街调查
名称
海龙海鲜酒家 新全盛海鲜酒家 师公会海鲜酒家
万科东海岸商业街
第一部分市场分析 住宅调查
项目名称 心海伽蓝雅居
I·领海
海世界公寓 海语东园
天琴湾公馆 倚天阁 水云间
万科东海岸一期 万科东海岸二期
合计
位置 大梅沙内环路 盐田区盐梅路与内环路交界 盐梅路与内环路交界处，大梅 沙海滨公园正对面 大梅沙内环路中
盐梅路东 大梅沙内环 盐田区盐梅路与内环路交界 大梅沙高速公路北侧
东海岸商业街 策划定位报告
美格行商业地产 二00四年十月七日
万科东海岸商业街
目录
第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 策划定位 第四部分 招商执行