用。
一
过程 中 ， 城市 的整 体规划 以及各 项建筑 功能相 互配合都 更加 科 学化 与实效化 ， 其空 间的结构 形式也更 加合理 。在城镇 化过 程 中， 对 于新 城 区的开 发力 度不 断加 大 ， 并不断对 旧城 区进行 改 造， 促使 城市 的整体环境 更加美 观 、各 项生活 娱乐设 施更加 完 善 、交通更加 便利 等 ， 从 而提 高了城镇 居 民的总体 生活质 价 的上涨 。同时 ， 城 镇 人 口增 多也 影响 了房 价 的上 涨 。近 几年来 ， 我国城镇 化 的速 度 越 来越快 ， 农村 人 口逐渐 向城 镇转 移 ， 致 使对 城镇 商 品房有 了 越 来越多 的需 求量 ， 随着 供不 应 求趋 势的加 剧 ， 房 地产 价格 便 不 断上升 。在 １ ９ ８ ０ 年， 我 国各大 城镇 的人 均居住 面积 大概 在７ Ｉ Ｉ ｌ ２ ， 到了２ ０ １ ｏ ｇ， 达 到 了３ ． ２ ｍ ， 这种 变化 的显著 增加 导致房 价 不 断上升 。另外 ， 随着 大型社 区 的普 及 ， 居 民生 活娱 乐设施 更
、
城 镇 化 与 房地 产 价 格之 间存 在 的基 本 联 系
速提升 。 Ｙ ＝一 １ ３ ４ ３ ８ ９． ３＋２ ７ ９ ５．１ ４ ９ Ｘ ｌ一 ５． ５ ９ ９ ４６ ６ Ｘ ２＋ 然而 ， 随着 房地 产 价格 的 大幅 度增 长 ， 房 价 明显 高 出居 民 ０． ０１ ０ ６ ０ ８ Ｘ３ ＋ ０． ０ ４ ４ ４ ３ ２ Ｘ４ － ０． ４２ ４ ７ ７ ５ Ｘ５ ＋ ７ ９ ６． ３ ４ ０ ５ Ｘ６ ＋ 的实 际收入 ， 居 民没有 强力 的购 买能力 ， 导 致大片 商品房 空置 ， １． ０ ２ ２ １ ９ ５ Ｘ７ 造成严 重 的资 源浪 费 ， 不 仅不 能有 效提 高居 民 的生活 水平 ， 还 （ １ ． ２ ８ ２ ） （ －１ ． ７ ９ ２ ５ ） （ １ ． ９ ７ ７ ３ ） （ ０ ． ０ ４ ８ ９ ） （ －０ ． ２ ３ ３ ５ ） （ １ ． ０ １ ８ ７ ） 会降低 农村居 民来城 镇生活 、工作 以及买 房的积极 性 ， 进而 制 （ １ ． ４ ８ ６ ５ ） Ｒ２ ＝０． ９ ９ ４ ２ Ｆ＝４ ９． ０ ０ ９ Ｄ． Ｗ ． ＝２． １ ５ ４ 约 了城镇 化水平 的提 高 。 （ 二） 房地 产 价格 受 到城 镇 化发 展 速 度 的影 响 根据 上表 ， 对各 项 变量 的相 关 系数 实施 线性 回归分 析 ， 通 随着 我 国经 济实 力 以及 技术水 平 的不断提 高 ， 建 筑行业 的 过对 Ｉ ￣Ｆ 检验法 对 比Ｆ 表， 可知Ｆ ＝４ ９ ． ０ ０ ９ 大 于Ｆ 表， 故 两组数 据 施工 技术 与建 设质 量 也有着 明 显的 进步 。在 我 国城镇 化发 展 有显 著差 异 ， 两 组 变量 之 间没有 关联 。ｔ 检 验法 对每 个 变量进
Ｗｉ ｄ ｅ Ｒｎ ｇ Ｌ ｅ ｌ 广 角
例谈城镇化 与房地产价格 关系
叶铭 权 华 立 集 团股 份 有 限公 司 ３ １ ０ ０ ２ ３
摘要 ： 城镇 化 的本质是有 效促进我 国社会 经 济的发展 ， 并进 一 步提 高我 国人 民的生活质 量。本 文主 要从理 论 出发 ， 对城镇 化 与房 地产价格 关 系进 行深 入探 讨 ， 并 对案例进 行统计 分析 ， 揭 发城镇化 对房地 产价格 具有 的实际影响 ， 并 为如何科 学合理 的推 动城镇化进程 以及促进房地 产市场 的有序 、 良性 发展作 出建议 。 关键词 ： 城镇 化 ； 房 地产价格 ； 实例 分 析 城镇化 具体表 现为 农村 人 口持 续涌入 城镇 ， 同时 采掘业 、 制造 业 以及建 筑业 等第 二产 业和 流通 行 业 、服务行 业 等第 三 产业 也 渐渐 聚集 到城 镇 ， 促 使城 镇 不 断扩 建 其规 模 以容 纳 不 断增 加 的城 市 人 口， 并 且 城镇 数量 也 越来 越 多 。 自１ ９ ９ ７ 年 初 到２ ０ １ １ 年底 ， 我 国城镇化 水平 从３ １ ． ９ ％发展 到５ ２ ％。而在 这 １ ４ 年间， 我 国房 地产 价格每 年 的增 长率接 近８ ． ２ ％， 这个 增长 速度 明显 要 比城镇 居 民每 年可 支配 收入 的增 长速 度 以及农 村居 民 每 年人 均收 入 的增 长速度 要快 许多 。面 对这 种严 重 不平衡 现 象， 我 们究竟该 怎样认 识并分 析城镇 化与房地 产价格 之 间的联 系 呢？ 城镇 化水 平 的高低 与房 地产 价格 之 间的实 际 关系在 决 定 城镇 化发 展 战略 以及房 地产 宏观 调控 政策 中有 着 关键 的作
加 完善 ， 致使 占用 了更多 的土地资源 。 因为 城镇 内部的建 设用 地 总量有一 定 的限值 ， 对土地 的大量 需求必 然导致 土地价格 上 （ 一） 城 镇 化发 展速 度 受 到房 地 产价 格 的 双面 影 响 涨， 开发 商为 了获 取更 大的 盈利 ， 必然提 高 房价 以减 少成 本并 受 到房 地产 价格 不 断上 升 的 影响 ， 地 产商 为 了获 得利 益 ， 盈 利。这也从 侧面说 明了城镇化 的发展会促进房 价 的上升 。 积极 开 发新 地产 ， 而且 基于 时代 的高 速发 展 ， 新 地产 更趋 向于 建设 大规模 的 、 内部各 项配套设 施高 度完善 的高端小 区 ， 这可 二 以杭 州 市 房地 产 价格 影 响 因素 的实 例 分析 以有效 对居 民的居住 环境 进行 改善 ， 而在 这个 改善 的过 程 中 ， （ 一） 数 据 指标 选 取及 说 明 更 多的农村 人 口被城镇 优美和谐 的环 境所 吸引 ， 从而转 移到城 本 文选 取 杭州 作 为案例 。主要 针 对杭 州 的城 镇化 水 平和 镇 。这 种 现象 是房地 产 价格 上升对 城镇 化 水平 提高 所产 生 的 房 价之 间的关 系 ， 选 取多元 线性 回归的研 究方法对 其进 行分析 积 极 影 响 。 同时 ， 大量 新 地产 的 开 发需 要依 靠 建筑 工 人 的力 研 究 。研 究的一般 指标有是 从２ ０ ０ １ 年到 ２ ０ １ ０ 年 间杭 州市房价 ， 量， 而农村居 民是建 筑工程 劳动力 最为主要 的来 源 ， 这 样一 来 ， 选 取 指标包 括商 业住 宅售 价Ｙ、杭 州城 镇化水 平Ｘ１ 、人均 收 新地产 的开发 可 以帮助 许多 进城 务工 人员 解决 就业 的难 题 。 入 水 平Ｘ２ 、房 产开 发投 资额 Ｘ３ 、商 品住宅 面 积Ｘ４ 、 金融贷 另外 ， 建 筑 工程 需要 大 量 的建 筑 材料 以及运 输行 业 的大 力 支 款 利率Ｘ６ 、贷款额 度Ｘ７ 。详见表 １ 。 持， 所 以新 地产 的开发还促 进 了建筑材料 市场 以及运 输业 的发 （ 二） 数据 分析 及 其 结果 展 。从这 几点 来看 ， 房地 产价格 可 以有 效促进 城镇化 水平 的快 对 数据变量 进行线性 回归后 ， 估算结果 如下 ：