规划“三大都市圈”位置 规划“三大都市圈”
优化开发区域 （3片6个） 片 个
1.2 1.1 1 1.3
1.3
1.环渤海地区 1.1京津冀地区 1.2辽中南地区
1
2
1.3山东半岛地区 2.长江三角洲地区 3.珠江三角洲地区
3
规划“三大都市圈”面积 规划“三大都市圈”
优化开发区域 1.1 京津冀地区 1.2 辽中南地区 1.环渤海地区 1.3 山东半岛地 区 2.长江三角洲地区 3.珠江三角洲地区 合 计 面积（万 km2）
4
6
18
4.1 4.2
3 16 17 15 14 11.2 11 11.1 12 13 10 2 1 8 5
6 9 9.1 9.3 9.2 7
规划“重点城市群”面积（ 规划“重点城市群”面积（1）
重点开发区域 1.冀中南地区 2.太原城市群 3.呼包鄂榆地区 4.1 哈大齐走廊和牡绥地区 4.哈长地区 4.2 长吉图经济区 5.东陇海地区 6.江淮地区 7.海峡西岸经济区 8.中原经济区 9.1 武汉城市圈 9.长江中游地区 9.2 环长株潭城市群 9.3 鄱阳湖生态经济区
（四）房产税改试点总体反应低于预期 上海成交连日下滑
– 27~30日，成交分别为933,571,318和436套 27~30日，成交分别为933,571,318和436套
重庆对市场整体影响较小
– 1月28~2月17日，成交6034套，仅2套纳税 28~2月17日，成交6034套，仅2
对投机市场和高档市场造成一定冲击，市场 观望
“十二五”规划目标
– 城镇化率 51.5% – 每年约 0.8%，1200万人进城 0.8%，1200万人进城
“十二五”规划明确持续推动城镇化进程
城镇化“四大任务”
– – – – 构建城镇化战略格局 优化城镇布局 加快人口城镇化 加强城镇管理
城镇化发展的路径
– 按经济社会要求，促进“大中小”城镇协调发展 – 促进“三横两纵”城市群的形成
– 资产增值的价值丧失 – 金融流动性不足 – 长期的供应累积
（四）目前与日本泡沫经济有很大的差异性
– 人口稳定，城镇化率=70% 人口稳定，城镇化率=70% – 汇改条件 – 金融低率冒进放贷 – 税收制度 – 调控失误，快速提贴现率，收紧信贷
三、目前房地产调控政策的作 用与意义分析
（一）限购令标志引导需求“时代”到来 35个城市限购是控制需求的“试水” 35个城市限购是控制需求的“试水”
JD城市模式结构四要素 JD城市模式结构四要素
地面道路全部供汽车行驶，交叉路口设简单立交桥，使汽 车连续行驶，完全消除交通拥堵并形成全面的快速公交。 地面道路两旁建地面停车库，停车位数量至少增加10倍， 地面道路两旁建地面停车库，停车位数量至少增加10倍， 完全消除停车困难。 地面停车库的屋顶之间用盖板相连，形成大面积架空平台， 其上布置花园和四通八达的步行自行车道路网，作为人的 户外活动空间，既看不到汽车也听不到汽车噪音，并杜绝 汽车撞行人和撞自行车的恶性交通事故，彻底改善居住环 境和绿色出行条件。 每个街区有大面积的绿地花园，使绿化覆盖率达60%，并大 每个街区有大面积的绿地花园，使绿化覆盖率达60%，并大 量增加碳汇面积。
规划的政策是 必须实行先拆 因农村居民点的拆并而节省的建设用 后建
1 1
地指标全部满足1后，若农村居民点 2 还有潜力可挖，可进行下一步工作。
1
1
现状城镇用地
城镇建设用地增加和农 村建设用地减少挂钩 2
2 2
三、实施节约集约用地，推动 实施节约集约用地， 加快人口城镇化
（一）完善节约、集约用地机制和政策， 推动城镇集约发展 （二）建立节约、集约用地的标准和评价 制度，提高城镇集聚水平 （三）大力总结、推广、采用城镇节地技 术，开展新型城市建设
对当前房地产市场形势的若干 分析
国土资源部 胡存智 2011年 2011年4月9日
一、国家的城镇化战略将推动 房地产持续发展
（一）“十二五”规划明确持续推动城镇化进 程 2000~2010年城镇化进程 2000~2010年城镇化进程
2000 年 2010 年 十年增加 平均年增 城镇人口 4.6亿 4.6亿 6.3亿 6.3亿 1.7亿 1.7亿 1700万 1700万 城镇化率 36.2% 47.5% 11.3% 1.13%
（三）“十二五”规划引导下的房地产发展需 求
城镇各类房屋开发总量----104亿平方米 城镇各类房屋开发总量----104亿平方米
– 城镇住房建设总量:52亿平方米（原31.6亿），合6727万套 城镇住房建设总量:52亿平方米（原31.6亿），合6727万套
年均10.4亿平方米，合1340套 年均10.4亿平方米，合1340套
房地产业增加值占GDP比重----9%（原：9.3%） 房地产业增加值占GDP比重----9%（原：9.3%）
– – 对GDP增长的贡献率：约10% GDP增长的贡献率：约10% 占地方税收20%以上，若加上土地出让金占比在40%以上 占地方税收20%以上，若加上土地出让金占比在40%以上
房地产业相关税收占全国税收比重----保持10%以上（2009，12.3%） 房地产业相关税收占全国税收比重----保持10%以上（2009，12.3%）
房地产开发企业建设的房屋总量----50亿平方米（原：31.6亿） 房地产开发企业建设的房屋总量----50亿平方米（原：31.6亿）
– 房地产企业建设的住房总量：41.5亿平方米（原25.8亿）,5420万套 房地产企业建设的住房总量：41.5亿平方米（原25.8亿）,5420万套
年均8.3亿平方米，合1084套 年均8.3亿平方米，合1084套
– 占新建房屋总量过半 – 部分市场需求退出，回流政府社会保障 – 长远减少市场需求
因土地供应比例关系，商品房总量增加
– 住宅供地中，保障房供地有固定比例 – 为达到三类住房用地70%的比例，住宅地总量相应增加 为达到三类住房用地70%的比例，住宅地总量相应增加
（三）“问责”标志调控政策开始转向因地制 宜 各地公布调控目标只能“一城一策” 中央要求转向宏观，避免具体 “问责”只会遵循既定公布目标实施
增值、投资需求仍供不应求
– 租售比远低于P/E值 租售比远低于P/E值 – 按资产和股票衡量仍是低价
两者相互交织，相互作用，表现为楼市整体 供不应求
（二）目前的楼市仍为卖方市场 卖方定价 产品差异决定价格 市场寻求决定价格而不是成本决定价格
（三）谨防市场从供不应求速转供过于求 速转----崩盘 速转----崩盘
– – – – 2010年下半年调控措施的延续、深化和扩大 2010年下半年调控措施的延续、深化和扩大 行政限购是控制需求的短期措施（2011.12.31） 行政限购是控制需求的短期措施（2011.12.31） 有效，“量缩价滞”。有副作用 引导市场需求的一次“试水”
将逐步探索市场手段抑制需求
（二）保障房建设工程标志市场供应持续增加 3600万套保障房增加供应，减少市场需求 3600万套保障房增加供应，减少市场需求
7.95 2.40 7.22 8.33 5.42 5.78 9.69 5.70
面积（万 km2）
6.07 8.39 13.92 11.83
规划“重点城市群”面积（ 规划“重点城市群”面积（2）
10.北部湾地区 11.1 重庆经济区 11.成渝地区 11.2 成都经济区 12.黔中地区 13.滇中地区 14.藏中南地区 15.关中－天水地区 16.兰州－西宁地区 17.宁夏沿黄经济区 18.天山北坡地区 合 计
5.12 5.17 9.33 6.01 8.94 16.29 4.07 6.11 167.61 5.66 8.23
（二）“十二五”规划明确通过城镇化扩大内 需 构建扩大内需的长效Байду номын сангаас制
– 扩大消费需求作为战略重点
积极稳妥推进城镇化 实施就业优先战略 深化收入分配制度改革 健全社会保障体 系和营造良好的消费环境 增强居民消费能力，促进消费结构升级，释放城乡居 民消费潜力。
7.09 12.84 4.76 11.54 5.47 41.69
规划“重点城市群”位置 规划“重点城市群”
重点开发区域 （18片22个） 片 个
1.冀中南地区 2.太原城市群 3.呼包鄂榆地区 4.哈长地区 4.1哈大齐工业走廊和牡绥地区 4.2长吉图经济区 5.东陇海地区 6.江淮地区 7.海峡西岸经济区 8.中原经济区 9.长江中游地区 9.1武汉城市圈 9.2环长株潭城市群 9.3鄱阳湖生态经济区 10.北部湾地区 11.成渝地区 11.1重庆经济区 11.2成都经济区 12.黔中地区 13.滇中地区 14.藏中南地区 15.关中－天水地区 16.兰州－西宁地区 17.宁夏沿黄地区 18.天山北坡地区
二、我国房地产市场供求情况 的分析与判断
（一）当前房地产市场相互作用的两种供求 居住与房屋需要已供过于求
– 连续三年供地量：12.54万公顷 连续三年供地量：12.54万公顷
每年可建房1500~1800万套 每年可建房1500~1800万套 按人均28平方米，可住5000~6700万人 按人均28平方米，可住5000~6700万人
– 购买大套型、高档物业谨慎，特别外地人观望气 氛浓。
（五）调控政策催生市场出现新变化 房源转售为租，租金上涨 高端市场紧缩，延后开盘 商业地产成市场新宠 三、四线城市迎来房地产市场春天 房地产开发企业谋求战略转移
四、深化调控房地产市场的几 点设想
谢
谢！
（一）在同一城市形成“一心多核”的大、 中、小城市组合 （二）设立城市发展边界和有条件建设区， 优化城市布局 （三）实行城乡建设用地“增减挂钩”， 推动城乡统筹建设
房地产开发企业建设的房屋投资----33万亿（原：16万亿） 房地产开发企业建设的房屋投资----33万亿（原：16万亿）