收稿日期:2003-09-1作者简介:张忠国,博士生,研究方向为城市与区域规划。

从经济效益和生态效益来探索城市土地利用的合理模式张忠国1高 军2(1.北京大学环境学院北京100871; 2.青岛市规划院,山东青岛266071)摘要 从土地资源的经济和生态特性入手,结合我国土地利用的现状,分析了土地利用的经济效益和生态效益,探讨了既符合市场经济规律、又符合城市可持续发展的土地利用模式。

关键词 土地利用;经济效益;生态效益;模式中图分类号 F293.2 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2004)02-0104-04土地是城市一切社会经济活动赖以生存的载体,也是城市社会经济发展的必要前提。

自从城市诞生以来,城市中的人地关系一直是城市发展中的一个重要问题。

城市进入现代发展阶段以后,随着城市化进程的加速,城市人口增长和经济发展对城市土地的需求日益增长,对城市土地的供给和利用提出了更高的要求。

因此,怎样利用好每一寸土地,使其发挥最大的经济效益和生态效益,建立既符合市场经济规律,又满足可持续发展原则的土地利用模式,并实施有效控制,已成为我们必须加以研究与探讨的问题。

1 问题的提出:当代城市土地利用的现状 与弊端1.1 城市用地浪费严重随着城市经济的发展,城市规模的扩大,城市扩展用地是必然的。

但是,由于长期对土地使用效率重视不够,忽视内涵改善,过多盲目地外延式扩大,导致放着大片的旧城区不去改造利用,造成闲置荒芜或者利用不当,而使城市郊区化严重。

1.2 乱征滥用耕地有的多征少用,有的早征晚用,有的征而不用,这种现象不仅直接侵蚀了耕地,造成了大量农业用地的流失,而且会影响到城市土地的使用效率,从而影响城市的经济效益,影响城市的经济发展。

1.3 土地的经济效益无法体现在计划经济体制下,城市土地由国家统一分配,无偿地、无限期地交给国有企业和事业单位使用,使土地的经济价值无法显现,土地的所有权也不能在经济上体现出来,甚至连基础设施、公用事业的投资都不能收回,土地使用单位具有实际的所有权,又没有任何的经济负担,闲置浪费严重,使土地的经济效益不能正常发挥。

1.4 生态环境遭到破坏由于人口和其他经济要素的过度集中,经济密度过大,使城市进行着大量的资源利用、能源消耗、商品消费等活动,在生态环境防止和处理技术还十分有限的情况下,大量的生产和生活废弃物被排出,并严重影响了城市生态环境,同时,大量的城市开发建设是以破坏生态环境为代价的,这些都给未来城市的经济发展付出了很大的成本。

2 土地利用的经济效益和生态效益2.1 土地资源的经济特性和生态特性土地资源具有经济特性和自然生态特性。

土地的自然生态特性是土地自然属性的反映,同时也是实施可持续发展战略,以获取长远经济效益的体现。

土地的经济特性是土地利用的社会属性的反映,城市是人口和经济活动集中的空间,是以人为本,以利用土地为特点,以获取聚集经济效益为目标的经济系统。

城市以利用土地为前提,土地以承载城市和城市经济为职能,从而显现出鲜明的经济特性。

(1)土地资源的有限性。

土地面积是一个常数,它作为自然资源,既不象阳光、空气那样可以取之不尽,用之不竭,也不象生态资源那样是一种再生资源,人们只能改造104中国人口 资源与环境 2004年 第14卷 第2期 CH INA PO PULATI ON,RESOURCES AND ENVIRONME NT Vol.14 No.2 2004土地而不能创造土地资源。

建国以来,我国新建城镇占用了大量的土地,原有城镇的用地规模一般也扩大了2~6倍,耕地面积以每年800万亩的速度锐减,有限的国土面积和土地迅速城市化的矛盾,要求加强土地的合理利用。

(2)土地利用的集约性。

城市土地绝对量的增加是有限的,但城市土地相对量的增加是可能的,即通过开发在有限的用地面积上增加更多的城市活动空间来提高土地的相对供给能力。

城市建设开发者通过充分挖掘城市土地利用潜力,或者建高楼向空中发展,或者转向地下空间的开发,籍此来增加城市活动的空间场所,这就相对提供了更多的土地供应量。

(3)土地资源的生态敏感性。

城市土地资源的生态系统是城市生态系统的一个重要组成部分,它是开放的、不完全的循环系统,它对城市周围的其他生态系统有很大的依赖性和敏感性,一旦遭到破坏,将不可再生,并且破坏整个生态系统的正常循环,给城市的经济效益带来不可弥补的影响。

2.2 土地利用的经济效益城市土地利用结构的合理化是提高聚集经济效益的关键。

土地是生产力的第一源泉。

城市土地作为一般生产资料,它给劳动者提供立足之地,给劳动过程提供活动场所。

城市经济依托于土地,核心问题在于利用土地的自然力,使之转化为生产要素,形成直接生产力,有效发挥其 财富之母 的作用。

据统计资料表明,日本城市商业、工业和农业的土地单位面积平均收入比为10000:100:1。

这种巨大的土地产值效益差距具体表现在土地价值的差别上,它推动着工厂企业向城市边远地区土地价格低的方向扩展,即所谓的城市离心率函数作用。

因此在城市土地利用的规划中,就要运用这一作用来重新调整城市空间,合理布局,改善城市土地利用结构,使之符合土地经济优化的要求。

例如,城市中的黄金地段应建立包括金融、旅游、外贸等在内的大型商场,形成聚集规模效应;利用土地价格,促使企业、单位、个人向各自优化地段集中靠拢,形成区域集约优势;建立多层次综合工业楼,使工业厂房向高层叠加发展等,以其提高土地的产值效益。

2.3 土地利用的生态效益城市土地利用生态效益的提高,是城市土地利用经济效益提高的重要前提,在进行城市土地规划中,必须首先按照土地的自然生态环境来进行。

例如,作为第一生产者的绿色植物,具有降低尘埃、净化空气、减少噪音危害的功能,在进行城市土地利用规划时,就应该注意保护和增加绿色植物在城市面积中所占的比重,使这一天然环境调节者充分发挥制氧工厂、气候调节器的作用,增加城市自身生态系统的调节机能,并通过提高城市公共场所自身的公有价值来改善人工生态环境,如禁止或限制排废气量大的车辆使用,发展公共交通,限制私人小汽车的出行,改善交通结构或改造某些车行道为街心花园、步行街等,增加城市的公共场所,同时,将那些占地大、能耗多、运量大、污染严重等不适合在市区发展的企业迁出市区,以减少污染物的产生,提高生态环境效益。

3 当代城市土地利用的合理模式土地的利用可简单的分为两类,既城市发展用地和非城市发展用地。

非城市发展用地主要是指农业用地和其它用地,城市发展用地主要是指提供城市活动空间的利用方式,而提供活动空间是城市土地利用的最本质特点。

3.1 确定城市土地利用合理模式的原则3.1.1 促进集聚、集约利用土地的原则城市的土地利用,要采用最现代的科学技术手段,建立科学利用模型,进行经济效益分析,使一切城市土地都能用在经济特性和自然特性相结合的基础上,既一方面要使每一块土地都能发挥其应有的经济功能,另一方面,要使每一块土地都能提高其利用期限和潜力。

在开发中,不能仅仅着眼于城市土地在外延上的扩大,应重视城市土地内涵上的集约利用,因地制宜,促进积聚,保证土地的可持续利用,还必须考虑对土地地下空间的开发和利用以及土地地上空间的合理规划,使城市土地利用达到最佳的空间配置和效益的最大化。

3.1.2 保护生态环境,促进可持续发展的原则城市土地是自然地理的综合体,因此,必须要有利于保护自然生态环境,保护土地价值的耐久性和其他自然利用性,不能破坏土地的生态平衡。

要以人为本,通过城市空间布局的规划,为城市的可持续发展创造有利条件。

3.1.3 统筹兼顾、相互协调的原则现代城市决定了城市土地利用规划,必须以整个城市用地的开发效益为目的,只有按照土地利用规划进行开发才能使城市土地的使用有一个合理的总体布局,才有可能避免因追求局部效益而产生的整体盲目无序状态,为城市发展提供合理空间系统,使土地开发取得更好的宏观效果。

要兼顾近期与远期、重点和一般的利益,协调好内部结构与外部结构,上部结构与下部结构,市区与郊区、新区与旧区等的关系,统筹兼顾,协调发展。

3.2 城市土地利用合理模式探讨城市土地开发的目的,是为了提高城市土地的利用效率和增加土地的使用功能,而城市土地的利用主要是利用其承载力,城市土地的位置差异又是城市土地经济的首要105张忠国等:从经济效益和生态效益来探索城市土地利用的合理模式影响因素。

因此,城市土地开发实质上是对城市土地的使用强度及位置的开发利用并由此取得一定经济效益的经济活动,同时,要促进城乡经济的协调发展,防止城市的无序蔓延,形成良好的城乡环境和生活空间。

借鉴荷兰的兰斯塔德地区的以生态空间来组织城市空间的成功经验,提出土地利用实施分区发展的开发策略。

对不同的用地模式,赋予其不同的区域功能,实施不同的发展策略,并进行不同的规划强度控制。

(1)城市发展用地我们把业已形成或将要形成的规模大、聚集度高、中心地位和作用突出的城市化区域定义为城市发展用地。

它具备以下特点,它是一个空间功能概念,而不是一个行政范围;区域内的城市设施和机能相对比较完善,其区域内集聚度较高,不存在明显的分离开敞地域,它具有地域中心的作用。

城市发展用地是区域的中心,承担区域的金融、贸易、科技、信息和综合交通枢纽的功能,要着重发展高新技术产业和大型基础工业,同时防止城市的无序蔓延。

城市是以对土地高度利用为基础的产物,我国城市用地日益紧张,一方面是由于人口增加造成的,另一方面,是由于土地使用不合理,利用率低,浪费严重造成的。

要促进产业的集聚、集约利用土地,城市发展用地要控制在总用地的25%以下,密度控制分成高密度区、中密度区和低密度区三个层次加以控制。

(2)村镇发展用地在城乡交接区域内,在一定范围内集聚而成,各村镇间有一定距离,村镇密度相对较大,并以便捷的交通网络联系在一起,单独或共同承担一定的区域职能,成为大城市中心区的补充或后备基地,这类用地定义为村镇发展用地。

它的特点是,村镇密度相对较高,村镇之间有明显的分离地带,但距离较近,区域内的土地利用功能基本以城市用地功能为主,农业用地也占用一定的比例,一般村镇用地是沿河、沿湖、沿交通干线等经济走廊的延伸。

村镇发展用地是集镇和村落组合分布的地区,应合理诱导工业在此地区集聚,承担工业中心相应的各种城市功能,要协调各地在用地结构、区域服务设施等方面的关系,避免重复建设,从而控制村镇的盲目蔓延和扩大。

要按照生态园林和现代社区的双重标准的要求,重新规划、整理和改造区内的村庄。

要适当地迁村并点,300人以下的小村庄要进行合并,形成布局合理、环境优美的现代化居住社区。

村镇建设用地控制在总用地的8%以下,农村户籍人口人均非农建设用地控制在120m2以下,非户籍人口不安排非农建设用地,密度控制在中低密度以下。