老城中心历史风貌区改造更新策略研究——以淮安清晏园周边历史文化街区为
例
摘要：在城市的高速扩张阶段，老城中心区往往被忽视导致片区衰退，在增
量与存量并举的时代下，老城中心风貌区的改造逐渐被重视。

文章以有机更新理
论为视角，研究淮安清晏园周边历史文化街区更新改造及文脉保护传承的更新策略，主要对片区内存在的历史记忆丧失、建筑风貌老化、交通拥挤不畅、商业品
质低端，以及整体形象较差等问题进行研究，探讨有效的更新策略，为城市老城
中心区的更新改造提供实践依据。

关键词：老城中心区；历史街区；有机更新；保护与发展。

0引言
城市老城区是城市发展的主要见证者，也是城市记忆的主要承载地。

由于城
市的扩张，老城区基本都在城市中心位置，有着城市重要的历史价值及文化价值。

在城市规模化扩张的进程中，忽略了老城区的保护发展，导致历史记忆丧失、建
筑风貌老化、交通拥挤不畅、商业品质低端，整体形象较差，失去了作为最能代
表城市名片的特色。

1研究对象与方法
1.1研究对象
本文研究了城市快速发展过程中老城中心区的更新与复苏。

我们关注老城区
历史氛围的强化、建筑风貌的重塑、交通组织的优化和商业功能的提升。

通过深
入研究这些方面，我们旨在为老城区的更新提供有益的建议和指导。

本文研究的
淮安清晏园周边历史文化街区主要由东西向西大街和南北向人民南路构成，向北
至里运河（河南西路），向东至淮海南路，向西向南至环城西路，它与淮安城的兴起有着密切的关系。

1.2研究方法
吴良镛先生提出的“有机更新”理论对我国城市规划理论的影响重大，使中国真正有了本土化的理论指导，他主张基于城市的肌理脉络，小规模渐进式的进行更新，有机更新理论的可靠性得到了实践案例的验证。

本文即以此为指导，对淮安清晏园周边历史文化街区进行整体优化实践。

2清晏园片区的发展历史及现状分析
2.1 历史发展沿革
淮安是一座因运河而生的城市，1415年清江浦开通，漕运由此繁盛。

清朝时期，淮安逐渐发展成运河沿线的重要城镇，西大街和人民南路上聚集了往来官员商客、能人工匠，人口急剧增加（人口最多时达到54万）。

同时府衙、商帮行会的设立与出现，产生了大量的商业贸易和文化娱乐的功能，西大街和人民南路成为当时的商贸文化中心区（西大街上的丰济仓和人民南路上的清晏园和江南河道总督署保留至今）。

晚清随着运河走向衰落，漕运不再是重要的运输通道，大量府衙撤并，清江浦的人口缩减至10万人左右。

抗日战争带来的四方逃难，导致解放前人口泻降至2万多，西大街与人民南路日益萧条。

近代以来西大街和人民南路经过多次修建和改造一度成为城市商业中心，但随着淮安城市经济重心东移至淮海路及水渡口，逐步沦落成为衰败的老城区。

2.2 现状分析
（1）历史资源点状分布，历史记忆点需要加强：人民南路北段政府单位较集中，南段历史文化资源丰富；西大街西段以教育资源为主，东段以城市商业为主。

此片区在历史上曾一度繁华，目前区域内仍保留明清时期的丰济仓、逾百年历史的淮阴中学和淮安日报社、漕运史上规模最大的衙署园林清晏园及苏皖边区政府旧址，历史、教育、文化氛围较浓厚。

（2）建筑风貌原生文化丧失，整体风貌缺乏统一协调：地段内建筑商住混合，建筑风格多样化，多为近代民居(公建房)建筑、明清建筑、民国风格建筑以
及少数的苏式风格建筑，较有时代感，但建筑整体风貌老化，历史特色消退。

西
大街与人民南路道路两侧有成片的梧桐树，春夏两季景观较佳，道路两侧的树木
具有历史特色，应加以保护。

（3）交通承载力有限，通行受阻通车混乱：西大街和人民南路作为城市支路，双向两车道交通承载力低，机动车与非机动车混行对道路的安全通行非常不利。

早晚高峰交通管制期间，西大街由西向东为单向行驶，人民南路北向南单向
行驶，加上西大街多所学校上下学大人流导致交通状况拥挤不畅。

（4）商业氛围一般，业态单一品质较低：商业主要以零售百货、潮流服饰、餐饮小吃为主，基本满足居民消费需求。

但整体商业品牌较为低端，零售业态多
以淮安本土品牌及低端连锁品牌为主，外立面杂乱。

本项目位于主城核心位置，地理位置优越，历史地位感较强，但房屋建筑风
貌老化，交通拥挤不畅，商业品质低，整体形象较差。

项目亟待改造出新，以清
晏园为核心，以西大街和人民南路为主线，进行保护性开发，恢复老城记忆，促
进老城复兴和城市发展更新。

3清晏园片区的更新策略
老城中心区的改造更新应平衡好历史保护与城市发展两个诉求，在延续传承
历史文化的同时，也注重城市活力的提升和人民生活品质的提升，不断激发代表
城市的文化自信。

针对此次片区的更新，提出4大策略进行街区更新改造。

3.1 和而不同，呈现时光建筑：建筑风格与周边环境相融和，保有自身不
同特色，形成风貌协调统一、色调舒适、功能多元的特色历史文化街区。

（1）基于产权及多元主体参与更新的前提，拆除部分严重影响街区整体风
貌的建筑单体，对历史建筑采取保护修缮的措施、对现代老旧建筑外立面改造，
实现街区的整体协调。

（2）明清、民国、苏式风格建筑:以保护为前提进行修缮，保留原建筑的时
代风貌特征，依据现代商业经营需求将建筑改造成为可用作实际经营的物业形式。

（3）现代建筑：不进行整体改造，仅依据街区外立面控制红线，对应调整
店招、门头设计等，使其与周围环境相融合。

（4）建筑色彩在整体协调中寻求微妙变化，建筑的主色调可结合梧桐树元
素提取，选择视觉观感较为柔和的颜色，各建筑单体保留原有时代特色，体现历
史街区建筑的时代延续性。

3.2 一房一策，保留城市记忆：结合不同产权性质和居民诉求，针对性提供
改造策略，提供灵活、具有自主升级可能性的改造策略，以此焕活城市记忆。

（1）选取部分时代记忆点的物业进行商业业态的置换，从现状资源出发，
补充提升商业功能、引进具有创意性的文化产业，塑造多功能历史街区新形象。

（2）部分与主街相连的支巷，如可达丰济仓遗址区域的草市口巷，通过入
口绿植景观、标识引导、夜间灯光指引等方式，导入客流，赋予内部空间更多可
能性。

（3）循脉而行，通过事迹画像、纪录短片、作品展览等方式，设置名人轶
事馆，展现出生或生活在西大街人民南路的名人大家的生平故事，知晓名人历史。

3.3以点带面，打造示范节点：利用国有资产打造样板，用一个或多个点位
的成功经验来带动更多点位或成片区域的工作推进。

（1）明确街区内部产权清晰可优先改造的国有资产，甄选街区十字路口以
及重要记忆点先行改造，打造第一批改造示范点。

导入文化展示、文化创意等相
关产业，拓展其公共服务功能，创新传统文化，激发旧街区活力，实现街区活化
提升。

（2）选取部分老字号商家，通过深挖品牌文化、优化就餐环境，打造独具
特色的招牌菜品，实现老字号品牌革新和服务升级，焕活街区历史记忆。

3.4 渐进更新，构建制度保障：建立保障制度，呼吁多方参与，共同推进街
区改造工作。

（1）改造过程中实行分段交叉施工，减少对居民生活及商户营业的影响，
力争在确保城市道路交通功能不受干扰的基础上，通过实施改造。

（2）建立商户行会，行会主要通过行规的强制性作用﹐从各个环节统一多
产权主体、商户以及居民之间的不同诉求，帮助及引导业主甄选品牌优、口碑佳、调性合的商家。

（3）新引进商家按照街区管理规章，需提供店内店外形象设计方案，经过
由相关专家组成的审查小组审查通过后方可执行，以此控制维护街区的整体风貌
及形象品质。

3.5 以疏为主，优化组织动线：通过拆除部分违章、新建停车场以及交通管
制限行等方式，解决当前因居住密度高、停车配套不足导致的拥挤、拥堵、消防
隐患等问题。

（1）疏解为导向，拆除现状部分违章建筑、老旧危房建筑，降低区域居住
密度，减小消防安全隐患。

（2）疏通为导向，新建智能机械停车场，解决周边居民车位紧缺、停车困难、违停乱停造成交的通拥堵等问题。

（3）疏导为导向，合理规划车流动线，通过增加停车场进出车道、采用智
能化系统等方式解决因新建立体停车场可能会出现的堵点问题。

5结语
老城中心区的更新改造是一个不断摸索的漫长过程，本文从有机更新理论出发，对清晏园周边历史文化街区进行整体管控及设计引导，不断加强与里运河、
东大街、都天庙等区域的相互融合促进，积极融入到淮安老城文化旅游商圈中，
形成特色鲜明的IP和历史地段更新的榜样。

以期将该片区作为老城保护更新的
示范样板地段，进一步持续建设完善更新规划成果体系，将实践经验运用到老城更多类似的历史地段的保护更新推广应用中去。

参考文献：
[1] 阳建强．走向持续的城市更新：基于价值取向与复杂系统的理性思考[J]．城市规划，2018，42（06）：68-78．
[2] 周军.渐进式更新方法在百色老城更新中的应用研究[D].南京:南京工业大学,2012.
[3] 张顼,叶杰,董新霞,韩立民,张玉霞.城市更新中历史街区的保护与发展[J].城市住宅,2021,28(08):208-209.
1。